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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 김혜리 우리은행 자산관리컨설팅센터 차장  

이번 달 10일까지 면세사업자 수입신고 하는 것 알고 계시나요. 미신고로 인해 자칫 불편함을 겪을 수 있으니 꼼꼼히 확인하셔야겠습니다. 그런데 주택임대사업자로 등록한 분들 중에 내가 세금을 내야 하나,라고 생각하는 분들이 계시던데요. 상황에 따라 과세 대상이라고 하니 지금이라도 점검이 필요할 듯해요. 오늘(6일) 저희와 함께 꼼꼼히 살펴보시죠. 김혜리 세무사 자리했습니다. 



Q. 주택을 임대해서 세입자를 받으면 보증금이나 월세를 받잖아요. 그런데 월세도 소득세도 내야 한다고요. 집 한 채만 있어도 세금을 내야 하나요?

- 주택임대 소득도 '과세'…집 한 채도 대상?
- 월세 등 '임대소득'…집 한 채 '세금신고의무' 없어
- 기준시가 12억 원 초과 고가주택은 '세금신고'해야


- 고가주택 1채·해외 보유 주택 임대소득 '신고대상'
- 2 주택 이상 보유하며 월세 소득 있는 경우 신고
- 임대소득 '사업소득'…소득 발생 다음 해 5월 신고
- 이달 10일까지 '24년 면세사업자' 사업장 현황 신고

Q. 2 주택 보유하는 경우 월세 받으면 세금을 신고해야 한다고 하셨는데, 2 주택의 기준이 어떻게 되는 건지 궁금해요. 본인이 거주하는 주택이 하나 있고 임대 주택이 있으면 무조건 2 주택인가요?

- 주택 수에 따라 달라지는 소득세, 과세 기준은?
- 주택 수 계산 시 양도세, 종부세와 달리 '부부합산'
- 주택 1채 임대사업자, 보유주택 임대 후 본인도 임대
- 1 주택 보유자, 월세 수입 및 보증금 수익 '비과세'
- 기준시가 12억 초과 주택 보유 시 임대소득세 신고
- 월세는 소득세 신고…지불한 월세는 비용처리 불가
- 2 주택 보유자, 월세 수입 '과세대상'…세금신고 필수
- 3 주택 이상시 월세 외 3억 원 이상 보증금도 과세
- 3억 이상 보증금, 은행 예치 이익 간주…과세 대상
- 3 주택 계산 시 '소형주택' 주택 수·보증금 계산 제외
- 소형주택, 40㎡이하·기준시가 2억 이하…월세는 과세

Q. 부부가 주택을 소유하는 형태에 따라 상황이 바뀔 수도 있을 것 같은데요. 만약 부부가 각각 1채씩 갖고 있으면 어떻게 되죠?

- 부부 보유 형태에 따라 '천차만별'…과세 여부는?
- 주택임대사업 소득 과세, 부부합산 소유 기준 계산
- 부부 각각 단독 1채 소유 시 '2채' 계산…각각 신고

Q. 그렇다면 부부가 각각 1채씩이 아니라 공동으로 집을 소유하면 어떻게 되는지도 궁금한데요. 종합소득세 신고할 때도 합산해서 신고하나요?

- 부부 공동소유 시 주택 수, 부부 중 '1인 소유' 계산
- '지분 큰 사람' 소유 주택 판단…동일 지분시 '선택'
- 다주택 부부 및 타인 공동소유 시 더 꼼꼼히 살펴야

Q. 주택 수와 세금 신고는 다르다니 어렵게 느껴질 수 있겠습니다. 주택 수에 판정과 세금신고는 다르다는 얘긴데 이유가 있나요?

- 주택 수 계산과 임대소득 신고는 '별개'
- 3 주택 이상시 월세 외 3억 원 초과 보증금도 과세
- 지분 작은 주택, 주택 수 제외…단, 월세는 과세
- 부부 외 타인 공동소유 시 '최대 지분자' 소유 판단
- 일정 기준 해당하는 '소수지분자'도 주택 수 가산
- '소수지분' 주택 발생 연 수입액 600만 원 이상
- 고가주택의 30% 초과 지분 소유자 주택 수 포함

Q. 정부에서 12억 원 고가주택 2채 이상에 대해서도 간주임대료를 내야 된다는 세법 개정안을 발표한다는데요. 먼저, 앞서도 잠시 얘기가 나왔는데 간주임대료가 정확히 무엇인가요?

- '12억 초과 고가주택' 2채 이상은 간주임대료?
- 간주임대료, 보증금 관련 이익 간주…임대 수입 환산
- 부부합산 3 주택부터 보증금 합계 3억 원 초과분 60%
- 2024년 귀속 임대보증금 간주임대료 이자율 연 3.5%
- 보증금 활용 이자·배당, 보증금 운용 수입으로 공제

Q. 그렇다면 앞으로 12억 원 고가주택 2채만 있어도 간주임대료를 내야 하는 건가요?

- 2026년 기준시가 12억 초과 고가주택 2 주택자 과세
- 지금까지 3 주택 이상부터 3억 초과 간주임대료 과세
- 올해부터 전세보증금 12억 초과 시 2 주택자도 과세

Q. 그렇다면 12억 원 초과 주택 2채 있는 분들은 간주임대료를 내게 되면 어떤 영향이 있을까요?

- 고가주택 2채 이상 '간주임대료' 영향은?
- 기준시가 12억 원 초과 주택, 시가 18억~20억 원 해당
- 현재 조정지역 지정 서초·송파·용산·강남권 등 해당
- 전세보증금에도 과세…'전세 낀 투자'도 세금 부담
- 임대인 세 부담 상승 가능성…전세 시장에도 영향
- 더 넓어진 과세 범위…임차인에 세 부담 전가 우려
- 꾸준히 확대하고 있는 주택임대소득 과세 대상
- 2023년 1월, 고가주택 기준 9억 원→12억 원 상향
- 고가주택 세제 규제 강화…단기민간임대주택 부활
- 전세사기 여파, 빌라 등 거래 줄고 공급도 급감
- 의무임대기간 6년…임대사업자, 각종 세제 혜택

Q. 보증금만 받아도 소득세를 내야 하는 거네요. 그렇다면 내가 간주임대료 부과 대상인지 판단하는 방법은 무엇인가요?

- '간주임대료' 대상 여부 판단 기준은?
- 간주임대료 '3 플러스 3'…비소형 3채 이상+3억 초과
- 주택 수에서 '비소형' 관건…비소형 보증금 합계 중요
- 비소형 3채 미만 소유 시 보증금 3억 초과해도 제외

Q. 주택으로 월세 받거나 전세받는 경우에도 세금을 다 내야 한다니, 세금 부담이 만만치 않을 듯한데요. 세금을 줄일 수 있는 방법이 있을까요?

- 전세보증금에도 '과세'…세금 줄이는 꿀팁은?
- 주택 공동 소유 '공동사업자' 해당…절세에 더 유리
- 소수지분 주택, 연 수입 6백 미만은 주택 수 미포함
- 기준시가 12억 초과 주택 지분 30%↑ 주택 수 포함
- 부부 공동 50% 소유, 인별 2천만 원 초과 시 종합과세
- 보증금 3억 공제 '인별' 공제…부부 각 3억씩 공제
- 지자체 임대사업자등록…빌라 등 비아파트 등록 가능
- 소득세 과세요건 해당시 '세무서 사업자등록' 필수
- 일정 기준 충족 시 분리과세 필요경비율·기본공제
- 소형주택 임대사업자 세액감면, 최대 30% 세액감면

Q. 마지막으로 주택임대사업자가 꼭 놓치지 말아야 할 일은 무엇인가요?

- 주택임대사업자, 놓치지 말아야 할 것은?
- 주택임대소득, 세무서 사업자등록…미등록 시 가산세


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