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최근 토지신탁 중 책임준공형 사업 리스크에 대한 우려가 지속 제기되는 가운데, 금융당국이 관련 제도정비에 나섰습니다.

금융위원회는 오늘(20일)  책임준공형 토지신탁의 실질위험을 반영토록 NCR 산정기준을 정비하고, 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하는 것을 핵심으로 하는 금융투자업규정 개정안 규정변경을 예고했습니다.

토지신탁 사업에서는 신탁사의 신탁계정대가 투입되거나 신탁사가 책임준공 의무를 부담함에 따라 사업장의 분양률·공정률 저하가 신탁사의 재무여건, 유동성 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 

이러한 신탁사의 건전성은 다시금 토지신탁 사업 진행에 영향을 끼쳐 토지신탁 사업장이 지연·부실화될 경우 대주단·시공사·수분양자 등 다양한 이해관계자들이 영향을 받게 됩니다.

이에 우선 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화합니다. 

현행 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되는 책임준공의무에 따른 NCR 위험액 산정이 ‘유형*에 상관없이’ 책임준공의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대·적용됩니다.

NCR 산정시 시행사·시공사 및 신탁사의 신용리스크 관련 산정기준을 현실에 맞추어 조정합니다. 

그간 획일적인 기준(고정값 등) 적용으로 시장 변동을 제대로 반영하지 못하였으나, 금번 개정을 통해 모범규준 준수 여부, 시행사·시공사 및 사업장의 실제 위험을 반영한 보다 정교하고 현실적인 관리체계로 개선됩니다.

또한, 부동산신탁사가 영위하는 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액(총 예상위험액)이 자기자본을 초과하지 않도록 관리됩니다.

다른 금융업권과 달리 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도의 한도 규율이 없어 신탁사의 관리능력 범위내 토지신탁 사업수주가 이루어지고 있는지를 사전적으로 점검·예방하는 데 한계가 있었습니다.

이번 금융투자업규정」 개정안은 규제개혁위원회 심사, 금융위원회 의결 등의 절차를 거쳐 오는 7월 1일자로 시행됩니다.

다만, 토지신탁 한도 도입은 처음 시행되는 점을 감안하여 부동산신탁사에게 충분한 준비기간을 부여할 방침입니다.

이를 위해  ’25년말 150% → ’26년말 120% → ’27년말 100%로 한도를 점진적으로 축소하여, ’27년말 전면 시행을 목표로 추진할 계획입니다