SBS Biz

■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 법률상식' - 정희원 변호사
 
누구에는 전 재산일 수도 있는 전세 보증금을 떼먹는 전세사기가 여전히 기승을 부리고 있습니다. 사회 경험이 없는 초년생일수록 피해가 큰 것으로 알려졌는데요. 전세사기 피해 구제가 쉽지 않은 가운데 의미 있는 판결이 나와 눈길을 끌고 있습니다. 현재 전세사기 피해 상황과 사전 방지를 위해 꼭 알아둬야 할 것은 무엇인지 살펴보겠습니다. 
 
Q. 먼저 전세사기 사건이 어디까지 진행됐는지 알아보도록 하겠습니다. 전세사기 사건 피해 조사가 아직도 진행 중인데요. 정부가 최근 900건 넘게 피해자를 추가했습니다. 현재 정부에서 인정한 피해 규모가 어느 정도인가요?

- 정부, 전세사기 피해자 추가 인정…피해 규모는?
- 국토부, 이달 세 차례 전체 회의…1823건 중 938건 가결
- 대항력 확보·보증금 3억 이하 등 요건 충족 시 피해 인정
- 요건 미충족 520건 부결…보증금 전액 반환 가능 제외
- 앞선 심의 이의신청자 중 63명 요건 충족 확인돼 인정
- 지난해 특별법 시행 이후 피해자 총 2만 4천668명 인정

Q. 전세사기 피해자 대부분이 20대, 30대로 젊습니다. 월세를 아끼기 위해 모은 돈의 대부분을 전세 보증금으로 넣었다 피해를 입은 경우가 다수에요?

- "사실상 전 재산"…사회초년생 전세사기 피해 최다?
- 전세사기 피해자 세대 비율, 2030 세대 74% 차지
- 정부 인정 피해자 30대 48.2% 최대…20대 25.7%
- 청년 주거 빈곤 심각…청년 11.3% 최저 주거 미달
- 수도권 양질의 일자리 쏠림…고물가에 주거비 부담
- 주거비용 부담 큰 사회초년생, 결국 전세사기 집중

Q. 정부가 피해자들을 구제하는 것도 한계가 있다 보니 가장 좋은 방법은 사실 전세사기범들에게 피해금액을 환수하는 것이 아닐까 싶은데요. 그런데 환수액이 10%도 되지 않는다고요. 환수가 어려운 이유가 무엇일까요?

- 전세사기 피해액 수조 원…환수액은 10% 미만?
- 지난 2년 전세사기 근절 범정부 전세사기 특별단속
- 40개 조직 포함 총 8323명 검거…약 610명 구속
- 전세사기 피해자 16,000여 명, 피해액 2조 5000억 원
- 환수 범죄수익금 1900억 원…피해금액 대비 8% 불과
- 사기범, 차명 계좌·대포통장 등 사용…범죄수익 은닉
- 전세사기 피해 인지하기까지 최소 1년에서 2년 소요
- 전세 기간 만료 무렵 임대인 연락 두절…보증금 피해
- 범죄 인지까지 장시간 소요…범죄수익금 소비·은닉

Q. 피해자들에게 위로가 되기에는 턱도 없이 부족하지만 부산에서 180억 원대 전세 사기를 저지른 혐의로 재판에 넘겨진 50대에게 징역 15년이 확정됐습니다. 사기 혐의 입증하기가 상당히 어렵다고 알고 있는데 이번엔 의외 판결이라는 말도 나와요?

- "청년들 눈물"…'180억 전세사기' 대법 첫 확정판결?
- 50대 최 모씨, '부산 180억 전세사기' 징역 15년 확정
- 2020년∼2022년 '무자본 갭투자' 방식 건물 임대사업
- 229명 전세보증금 180억 받은 뒤 미반환 혐의 기소
- 최 씨 "부동산 정책 변화로 인해 보증금 반환 못해"
- 1심 법원 "부동산 등 경제 사정 정확한 예측 불가"
- 예측 불가한 부동산…"임대인 최악 고려 대비해야"
- 1심 법원 "주된 책임, 감당 못할 정도의 임대사업"
- 검찰, 1심 징역 13년 구형…법원 징역 15년 선고
- 최 씨 "형 너무 무겁다" 항고…2심·대법원 판단 동일
- 사기죄, 통상 고의 입증 어려워…편취 의사 입증해야
- 최 씨, 경제적 형편 어려움 호소…형사상 책임 회피
- 징역 15년, 무분별·무책임 임대사업자에 경종 울려

Q. 이런 와중에서도 전세사기 사건은 전국 곳곳에서 벌어지고 있습니다. 경기 안산에서 70억대 전세사기 사건이 벌어져 수사를 진행했는데요. 최근 경찰이 검찰에 넘겼다고요. 어떤 사건인가요?

- 전세사기, 전국서 여전히 기승…최근 사건은?
- 경기 안산, 도시형 생활주택 70억대 전세사기 발생
- 147세대 규모 도시형 생활주택 입주자 100여 명 피해
- A 씨 부부, 70억 상당 전세보증금 미반환 혐의 기소
- 인천, '깡통 주택' 130여 채 무자본 매입 후 전세 계약
- 전세 사기 일단 231명, 225억 원 전세 보증금 가로채
- 실제 매매가보다 20% 높은 가격 허위 계약서로 피해↑

Q. 앞서도 말씀드렸지만 사회초년생들은 부동산 계약 경험이 적다 보니 전세사기 위험에 쉽게 노출될 수 있는데요. 전세 계약을 안전하게 하는 방법, 어떤 것들이 있을까요?

- 부동산 전세 계약 안전하게 하는 방법은?
- 다가구 주택, 먼저 사는 임차인과 보증금 총액 확인
- 경매, 임차 순서대로 보증금 반환…선순위 많으면 불리
- 선순위 임차보증금, 확정일자 부여 현황 확인 가능
- 건축법 위반 여부 확인…해당 건축물대장 확인 필수
- 불법 증축 등 위반 건축물, 전세대출·반환보증 불가
- 위반 건축물, 이행강제금 부과…미납 시 공매 우려도
- 신탁 부동산의 주인은 신탁회사…신탁회사 동의 필요
- 신탁회사 동의 확인 필수…자칫 불법점유 가능성도
- 부동산 등기부등본 확인…근저당권·세금 체납 등 파악

Q. 전세 계약 전에 확인해야 할 것들이 많네요. 관련 자료들도 확인해야 할 텐데 서류들을 확인할 수 있는 방법도 소개 부탁드립니다.

- 전세계약 시 필요 서류 확인하는 방법은?
- 대법원 인터넷 등기소, 부동산 등기부등본 발급 가능
- 비용 500~700원 정도…간단히 발급받아 사전 확인
- 인터넷 정부 24 접속 후 건축물대장도 확인 가능

Q. 전세사기가 절대로 생기면 안 되겠지만 만약에 내 보증금이 불안하다고 생각되면 빠른 조치가 필요할 텐데요. 법적인 지식 몇 개 짚어보겠습니다. 전세사기 징조 중 하나가 집주인이 임대기간이 끝나도 보증금을 내주지 않는 것 아닐까 싶어요. 이럴 땐 어떤 조치를 취해야 할까요?

- 전세사기 피해 이지시 취해야 할 법적 조치는?
- 전세 종료 후 보증금 미반환…전세금반환소송 가능
- 전세계약 체결 경위 등 종합 고려…사기 고소 가능
- 일부 전세금 받은 후 이사 시 대항력 상실 우려도
- 일정 촉박하더라도 임차권 등기 신청 후 이사해야
- 임차권 등기 완료까지 가족 일부 남아 대항력 유지
- 임대부동산 소유자 협조된다면 근저당 설정도 가능

Q. 마지막으로 임대기간 중 집주인이 바뀔 경우 보증금은 누구에게 돌려받는지, 임대 기간은 어떻게 되는지도 설명 부탁드립니다.

- 임대기간 중 바뀐 집주인…보증금은 누구에게?
- 새로운 집주인, 이전 집주인의 임대차 권리·의무 승계
- 세입자, 새 집주인에게 기존 조건 동일하게 권리 행사
- 집주인 바뀌어도 전세기간 만료 전 계약갱신 요구 가능
- 세입자, 집주인 변경 시 계약 승계 거부 권리도 가능
- 새로운 집주인과 계약 유지 원치 않을 경우 해지 가능


(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)