SBS Biz

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 조규성 우리은행 자산관리컨설팅센터 차장 

부동산 PF 부실이 한국 경제의 뇌관이 될 수 있다는 말, 언론을 통해 최근까지도 접하셨을 텐데요. 정부가 이를 예방하기 위한 제도 개선안을 마련해 발표했습니다. 어떤 내용이며 어떤 효과가 기대되는지, 우리은행 부동산 투자 지원센터 조규성 차장 모시고 알아봅니다.

Q. 그간 부동산 PF 부실로 생겨난 문제가 많았죠. 지난 14일, 정부가 앞으로의 리스크를 막기 위해 부동산 PF제도 개선방안을 발표했습니다. 어떤 내용이 담겨 있었나요? 

- 정부, 부동산 PF 부실 예방 위한 개선안 발표 
- 정부, 부동산 PF 제도 개선안 발표…내용은?
- 14일 관계부처 합동으로 부동산 PF 개선안 발표
- PF 자기 자본 비율 최소 20%까지 끌어올릴 계획
- 영세 시행사 다수…자본 비중 사업비 5% 수준도
- 영세 시행사, 이익률 높지만 외부 변수에 취약
- 영세 시행사, 대출 비중↑ 고금리에 사업성 저하
- 시행사 자기 자본 비율 확대로 대출 감소 장려
- 정부 "대출 감소·사업성 개선으로 리스크 해소"
- 자기 자본 비율 높은 사업에는 인센티브 부여 
- 영세 시행사 대출 시 건설사·신탁사 보증 부담↓
- 시행사 대출 시 객관적 사업성 평가 진행

Q. 부동산 PF의 경우 주택 공급 및 건설투자의 주요 자금 조달 수단으로 활용되는데, 미국이 도입한 '업리츠'처럼 현물출자 방식을 장려하겠다고 하던데요. 업리츠 방식은 무엇이며 개선 전의 방식과 차이는 무엇인가요?

- 자금 조달에 '업리츠' 도입…전후 차이는?
- 자기 자본 확대, 토지 현물 출자 통해 가능
- 업리츠, 토지주 현물 출자 시 과세 이연
- 업리츠, 토지주의 양도소득세 부담 감소 효과
- 과거 토지주 토지 매각이 전부, 별도 혜택 없어
- 시행사, 자기 자본 비율 확대 시 사업 위축 우려
- 토지 매입 비용 현물출자 시 자기 자본↑대출↓
- 업리츠 도입, 자기 자본 확대·사업비 감소 가능

Q. 국토교통부는 새로운 현물출자 방식이 제대로 자리 잡을 수 있도록 선도사업 병행도 추진한다고 하던데요. '공간혁신구역'으로 지정해 개발규제를 대폭 완화한다는데 자세히 어떤 건가요? 

- 국토부, 현물출자 장려 위해 선도사업 병행?
- 국토부, 선도사업 후보지 공모 병행 추진
- 최종 후보지, 공간혁신구역 접목 랜드마크 조성
- 공간혁신구역, 규제 대폭 완화 '화이트존'
- 최종 후보지, 사업 계획 컨설팅·규제 완화 지원
- 용적률 완화·지역 용도 변경 등 규제 완화 기대
- 지지부진한 개발 사업에 매각 어려운 토지 다수
- 선도사업·인센티브 제공으로 토지주 관심 유도

Q. 근데 이 부동산 PF제도 개선방안을 놓고 시행사들에게는 당장의 사업 시도조차 차단될 것이라는 우려가 있어요. 영세업체에 대한 정책적 배려가 아쉽다는 목소리가 높더라요?

- 부동산 PF 개선안…영세업체에 대한 배려 부족?
- 국내 부동산 개발회사 대부분 영세한 상황
- 자기 자본 비율 확대, 우량한 개발사업 증가
- 영세업체에는 '자기 자본 비율 확대'조차 부담
- 영세업체들, 리츠 통한 현물출자 따라줄지 의문
- 영세업체, 당장의 수익 중요…장기 프로젝트 무리
- 영세업체, 그간 대출의 힘으로 대규모 사업 진행
- 브릿지론, 담보물 없이 가능한 고금리·단기 대출
- 브릿지론 실행 후 금리인상 시 사업성에 차질
- 영세업체, 개발 사업은 기회도 크고 리스크도 커
- 영세업체, 자본 부족으로 사업 진행 불가 우려
- "자기 자본 비율 확대 가능한 업체만 살아남을 것"
- 영세업체의 소규모 개발 감소 시 공급량 우려도

Q. 그래서 결국 영세한 개발회사들도 토지주를 잘 설득해서 자기 자본 비율을 늘려라 이런 의도가 있다고 봐야겠군요. 그럼 토지현물 출자하는 개선안은 금방 활성화가 될까요?

- '토지현물 출자' PF 개선안…금방 활성화될까?
- 현물출자, 토지주들의 개발사업 참여 유도 의미
- 대다수 토지주, 개발사업의 이해도와 확신 낮아
- 선도사업 후보지 공모·공공리츠 설립 등 신뢰도↑
- 활성화 관건, 토지주들의 이해와 선도사업 성과
- 성공 사례 증가·불안 해소 등 활성화에 시간 필요

Q. 당장이야 우려의 목소리도 있고, 엄청난 개선효과를 보기는 어려울 텐데요. 그래도 부동산 PF제도의 개선방안, 어떤 효과가 기대되나요?

- 정부의 부동산 PF 제도 개선방안…기대 효과는?
- 개발사 자기 자본 비율 확대 시 사업성 개선 가능
- 자기 자본 비율 확대 시 '금리상승'도 견딜 수 있어
- 종합부동산회사 육성…장기적 수익 추구 지향
- 개발·분양 후 부동산 보유하며 운영 시 규제 완화
- 일본 모리빌딩, 롯폰기 힐스 개발 후 현재 운영 중
- 개발사, 운영하며 느린 수익 창출 선호할지 의문
- 부동산 PF 개선안, 체질 개선으로 장기적 효과 기대

Q. 부동산 PF제도 개선방안 시행이 기업들에게 긍정적 효과를 준다고 하면, 건설사나 시행사 등이 수혜를 볼 텐데, 그게 아파트 분양이나 매매를 직접 하는 입장인 서민들도 긍정적인 효과를 기대해 볼 수 있을까요? 

- 부동산 PF 제도 시행…부동산 실수요자 영향은?
- 개선안 통해 개발사업 시작 후 중단 등 리스크↓
- 자기 자본 많은 사업장, 규제 완화 시 사업성↑
- 사업 시행 전 대출 감소로 분양가 인하 가능성도
- 이자 비용 감소로 사업 원가 줄어들 가능성도
- 토지가격·건설원가 등 낮아지면 실수요자도 체감
- 같은 가격에 더 좋은 상품구성 가능, 가성비↑


(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)