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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표 

요즘 아파트값 상승세가 주춤하는 와중에 매수세가 줄면서 부동산 시장에 찬바람이 불고 있습니다. 올해가 얼마 남지 않은 상황에서 벌써 내년 보유세 걱정하는 분들 많은데요. 정부가 공시가격 현실화율을 동결하기로 했지만 아파트값이 이미 오를 만큼 올라서 보유세가 대폭 오를 듯해요. 지역마다 어느 정도로 오를지, 궁금하실 텐데요. 부동산 이슈와 함께 짚어보겠습니다. 

Q. 먼저 보유세 얘기부터 해보겠습니다. 내년 부동산 공시가격 현실화율이 2년 연속 동결될 것으로 보입니다. 문제는 집값인데요. 올해 집값이 크게 오르면서 일부 지역은 최대 40% 가까이 오르는 곳도 있다고요?

- 매수세 줄며 부동산 시장 찬바람…보유세 걱정까지
- 올해 급등한 서울 집값…보유세 얼마 오를까?
- 내년 공시가격 현실화율 아파트 69%·주택 53.6%
- 공시가격 현실화율 2년 연속 동결…"국민 부담 완화"
- 정부 "국회 차원 논의 마무리될 때까지 변화 최소"
- 집값 뛴 서울 아파트 내년 보유세 20∼30% 오를 듯
- 내년 공시가격, 시세 변동만 반영…뛴 만큼 세금↑
- 올해 9월까지 서울 아파트 실거래가지수 8.1% 상승
- 내년 서울 강남권 아파트 소유자, 보유세 20% 이상↑
- 최대 상승세 반포 아리팍 84㎡ 1천407만 9천 원 추정
- 내년 반포 래미안 퍼스티지 84㎡ 보유세 38.8%↑ 추산
- 올해 집값 뛴 마포·용산·성동 보유세 10% 이상 상승
- 연말까지 집값 변동 추이 봐야…보유세 규모 달라져
- 지방, 작년 이어 올해도 하락세 지속…보유세 부담↓
- 올해 9월까지 지방 아파트 실거래 지수 0.4% 하락
- 부산 실거래가지수 0.9%↓…대구 2.0%·광주 1.9%↓
- 올해 수도권 연립·다세대주택, 아파트 못지않게 상승

Q. 다만 최근 서울 아파트 거래가 부진하면서 가격도 주춤한 모습입니다. 몇 주째 아파트값 상승세가 꺾이는 모습이더니 아예 거래 자체가 멈추는 모습이에요?

- 서울 아파트값 상승세 '주춤'…거래 절벽 오나?
- '돈줄 죄기' 서울 아파트 실거래가지수 9개월만 하락
- 9월 서울 - 0.01%…올 첫 하락 전환, 서북권 - 0.90%
- 9월부터 2단계 스트레스 DSR 시행…가계부채 관리
- 시중은행들, 대출 금리 인상…유주택자 대출 제한
- 8월 서울 아파트 거래량 6천474건…9월 '반토막'
- 서울 아파트값 상승세 속 일부 지역 신고가 속출
- 가격 상승 피로감 확산…규제 강화에 매수 심리 위축
- 10월 서울 아파트 거래량, 17일 기준 3천254건
- 강남 4구 포함 동남권 0.86%↑…동북권 0.42% 하락
- 9월 경기도 실거래가지수 보합…지방 실거래가 0.20%↑

Q. 한참 주가를 올리던 신축 상승세도 한풀 꺾인 모습입니다. 청약 열기에 공급 우려까지 겹치면서 신축 인기가 상당했는데 앞으로 신축 하락 폭이 더 클 수 있다는 경고도 나옵니다. 어떻게 보시나요?

- 다시 관심받는 구축 아파트…'얼죽신'은 옛말?
- 식어가는 신축·분양권 열기…구축 상승률, 신축 추월
- 대출 규제 강화로 잔금 마련 차질…집주인들 근심↑
- 수도권 5년 이하 매매 0.24%↑…20년 초과 0.26%↑
- 지난 4월 수도권 5년 이하 아파트값 오름폭 상승 전환
- 분양·입주권 거래량, 7월 1134건 최대 기록 후 감소세
- 상반기 공급 부족 우려·금리 인하 기대감…신축 인기
- 고분양가에 수개월째 미분양이던 단지도 속속 완판
- 하반기부터 대출규제가 강화…잔금 불발 매물 쏟아져
- 신축, 계약금 치르고 잔금 납부까지 1년 이상의 공백
- 지난달 서울 아파트 입주율 81.2%…전월비 6.5%p↓
- 분상제 적용 서울 강남권 제외 다른 지역 청약 부진
- 전문가들 "신축 공급 집중 지역일수록 집값 더 약세"
- 전문가들 "구축보다 신축 가격 하락 폭 더 커질 것"

Q. 다음으로 재건축 분위기 살펴보겠습니다. 국회에서 정부가 정비사업에 속도를 내기 위한 재건축 패스트트랙이 통과됐는데요. 내년부터 안전진단 없이도 재건축 착수가 가능해집니다. 패스트트랙을 통해 실질적으로 재건축에 속도를 낼 수 있을지가 관건인데요. 어떻게 보시나요?

- 정부, 재건축 속도전 돌입…실질적인 효과는?
- '재건축 패스트트랙' 도정법 개정안 국회 본회의 통과
- 내년부터 안전진단 없이 재건축 착수 가능…공급 속도
- '안전진단'→'재건축진단' 변경…진단 실시 기한 늦춰
- 재건축진단 실시 기한, '사업시행계획인가 전'으로
- 안전진단 없이 조합설립추진위·조합설립인가 등 진행
- 내년 6월 준공 30년 이상 단지 無안전진단 정비사업
- 도정법 개정안 본격 시행 시 사업기간 3년가량↓ 기대
- 정부, 현재 '재건축·재개발 촉진에 관한 특례법' 추진
- 서울 등 공급부족 지역 노후 단지 정비사업 증가 예상
- 업계 "재건축 패스트트랙만으로 실질적 효과 미지수"
- 건설업계 "걸림돌 다소 해소…안전진단 사라진 건 아냐"
- 안전진단 불발 우려…"사업 무산되면 또 다른 갈등"
- 공사비 폭등에 곳곳 갈등…"사업기간 단축 효과 적어"

Q. 사실 그동안 재건축 속도가 나지 않다 보니 리모델링으로 선회하는 단지들이 생기고 있는데요. 특히 용산구 동부이촌동은 이 문제로 일부 갈등이 생기고 있다고요?

- '재건축'이냐 '리모델링'이냐…일부 단지 갈등?
- 서울 주택 공급, 재건축·재개발 '정비사업' 거의 유일
- '리모델링' 정비사업 일종…노후 구조물 새롭게 수선
- 공동주택 단지 전면 대수선…수직·별동 등 증축 다수
- 재건축보다 절차 간단…주차장·계단식 등 변화 가능
- 뼈대 남겨놓고 다시 짓는 리모델링…구조는 '그대로'
- 내력벽 틀 수 없는 리모델링…층고 증축 다소 어려워
- 재건축 VS 리모델링, 용산 동부이촌동 정비사업 관심
- 동부이촌동 구축 단지들 약 3년 전부터 리모델링 추진
- 당초 리모델링 추진 단지들, 최근 재건축 선회 고심
- 서울시, 특별계획구역 지정…이촌1동 통합 재건축 제안
- 리모델린 조합 "재건축 계획, 비현실적이고 실익 없어“
- 재건축 추진 협회 "최소 기존 평형 유지…넓은 거주"

Q. 재건축하면 빼놓을 수 없는 곳이 1기 신도시죠. 다음 주에 1기 신도시 재건축 첫 선도지구가 발표되는데요. 막바지 절차가 한창입니다. 정부가 이에 맞춰 주민 이주 지원 계획을 세웠다고요?

- 1기 신도시 재건축 선도지구 절차 막바지…이주는?
- 정부, 노후계획도시 정비 시 보증부 대출 등 이주 지원
- 이주비 등 금융지원 필요시 LH 등 이주 서비스 이용
- 정비사업자금대출 보증…주택교환 제도·주택연금 활용
- 정비사업 자금 조달 시 금융기관에 원리금 상환 보증
- 고령층, 장기간 거주지 이주 부담…분담금 납부 어려움
- 고령 등 분담금 납부 어려운 주민 주택교환 제도 마련
- 주택교환 제도, 보유 주택 등을 공공분양 주택과 교환
- 주택교환의 경우, 남는 차액은 이주민에게 분할 지급
- 주택연금 가입 시 분담금 납부 목적 70%까지 인출 가능
- 다양한 금융책으로 이주 지원…정비사업 속도 미지수

Q. 정부가 3기 신도시도 속도를 내겠다고 밝혔습니다. 연내 착공을 목표로 하고 있는데 정부가 계획하는 만큼 공급이 가능할 수 있을까요?

- 정부, 3기 신도시 속도…착공 시기와 공급 규모는?
- "3기 신도시 속도"…지구계획·인허가·착공 동시 추진
- 올해 15개 블록 1만 호 착공 예정…인천계양 첫 분양
- 공급물량 17.2만→19.3만 호…인천계양 2026년 입주
- 내년 지구별 분양…부지조성공사 착공률 100% 예상
- 내년 하남교산·고양창릉 등 3기 신도시 8000 가구 분양
- 2026년부터 수도권 매년 3만 가구 이상 공공물량 계획
- 정부 "3기 신도시 공급 주택 추가 확보…입주 당길 것"

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