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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표

가파르게 오르던 서울 아파트 값이 다소 주춤한 모습입니다. 그렇다고 상승세가 멈춘 게 아닌 만큼 실수요자들 마음이 복잡할 텐데요. 올해가 가기 전에 내 집 마련을 해야 할지 아니면 내년을 기다려야 할지 고민 많으실 듯합니다. 오늘(1일)은 아파트 공급상황과 함께 아파트 가격 움직임, 그리고 개발 소식까지 알차게 살펴보겠습니다.

Q. 먼저 공급소식 살펴보죠. 이번 달 전국에서 4만 가구 가까운 가구가 분양될 예정입니다. 전월에 비해 상당히 늘어난 수치인데요. 연말을 앞두고 밀어내기 물량이 쏟아질 거라는 분석이에요?

- 식지 않는 청약 시장…11월 건설사 '밀어내기'?
- 11월 전국 3만 9천여 가구 분양…전월비 80%↑
- 건설사들, 연말 앞두고 '밀어내기' 물량 분석
- 일반분양 2만 8천711 가구…지난해 대비 2.1배
- 수도권 1만 5천569 가구…서울 2천820 가구 분양
- 광운대 역세권 도시개발사업 '서울원 아이파크' 
- 전문가 "수도권 분양 시장 살아나…건설사 활기"
- 11월 서울 입주 1만 2784 가구…'올파포' 때문
- '최대 규모' 올림픽파크포레온 1.2만여 가구 입주 
- '6년 만 최다 입주'에도…규제 속 수요자 관망

Q. 서울 아파트 가격 상승세가 다소 주춤해졌지만 오름세가 이어지면서 실수요자들 고민이 깊어 보입니다. 특히 분양가는 신축 인기가 지속되면서 계속해서 오르고 있는데요. 수도권 국민 평형이 10억 원에 육박합니다. 서울의 열기가 수도권으로 이어지는 듯한데요?

- 수도권 국민 평형도 10억 임박…집값 움직임은?
- 서울 매매·전세 상승폭 연속↓…부동산 '숨 고르기'
- 서울 아파트 32주 연속 상승…대출 규제에 '주춤'
- 서울 아파트값 0.08%↑…전 주 상승률 대비 축소
- 가격급등 피로…일부 재건축 단지 등 신고가 경신
- 지난 1년 수도권 민간아파트 평균 분양가 24%↑
- 대출 규제 속 집값 상승폭 축소…매매가 오름세
- "서울 집값, 오늘이 가장 싸"…수요자 고민 깊어져
- 수도권 아파트매매가격지수, 20개월 만 94 돌파
- 분양가·매매가 상승세…너도나도 청약 도전
- 수도권 1순위 청약자 95만여 명…1년 새 약 30만↑
- 강남권 분상제…서울 1순위 평균 경쟁률 396.8대 1
- 수도권 분양전망지수 121…'21년 6월 이후 최고
- 공급부족 예고에 '얼죽신' 확산…분양가 고공행진
- 9월 수도권 아파트 84㎡ 9억 5천만 원…10억 목전

Q. 관건은 공급이라는 지적이 나옵니다. 실수요자들의 불안감을 잠재울만한 공급대책이 나와야 한다는 건데요. 정부가 8·8 대책 때 선보인 '분양전환형 매입임대주택' 공급을 시작합니다. 6년 임대 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있다고요?

- 일단 살아보고 결정…'분양전환 임대주택'이란?
- 분양전환형, 서울 225 가구 등 1091 가구 첫 '모집'
- 매입임대주택, 도심 내 주택 매입·신축해 공급
- 장기간 저렴한 임대료…입주자 선호·만족도↑
- 분양전환형 매입임대주택 새로 도입…최소 6년
- 임대 거주 후 분양 여부 결정…'중형평형' 위주 
- 월세형 317 가구·전세형 774 가구 등 총 1091 가구
- 든든 전세, 소득·자산요건 무관…시세比 90% 수준
- 월세형, 신혼·신생아 매입임대 입주자격 대상 공급

Q. 분양전환형 매입임대주택…임대료도 저렴하고, 장기간 거주도 가능하다고 하니 좋은데요. 신청 조건이 어떻게 되나요?

- 분환전환형 매입임대주택, 신청 조건은?
- 입주 시 일정 소득·자산 요건 입주자 대상 시행
- '청약통장' 필요 없는 임대…6년간 거주 후 결정
- 분양전환 거부·요건 초과 시 임대 장기 거주 가능
- 최대 거주 기간, 전세형 8년·월세형 14년 가능
- 분양전환가, 입주 시- 6년 후 분양 시 감평액 '평균'
- 국토부 "분양 시 감평액 상한 설정…부담 덜 것"

Q. 다음은 서울시 개발 진행 상황 살펴보겠습니다. 서울시가 기존 사전협상제를 수정해서 사업성을 높이는 균형발전 사전협상제를 새롭게 마련한다는데요. 사전협상제, 낯선 제도인데 어떤 내용인지 간단하게 설명부탁드립니다.

- 서울시, 균형발전 위한 사전협상제 발표…내용은?
- 서울 사전협상제 공공기여·협상 기간↓…사업성 ↑
- 강북권 8개 구 노후 주거지·상업 지역 규제 완화
- 신속 사업 추진 유도…강북권 복합개발 활성화
- 민간사업자 5000㎡ 이상 개발 시 공공 사전협상
- 서울시, 도시계획변경 타당성·공공성·합리성 확보
- 사전협상제 통한 개발이익 일부 공공기여로 확보

Q. 서울시가 사전협상제를 균형발전형으로 개선한다는 건데요. 기존 사전협상제에서 어떤 점이 달라진 건가요?

- '균형발전' 옷 입은 사전협상제도, 바뀌는 점은?
- 서울역 북부 등 강남·북 18개 사전협상제 도입
- 균형발전형 사전협상 선정→상한용적률 인센티브 
- 일자리 창출 따라 공공기여 비율 최대 50% 완화
- 불균형 해소·자립적 발전 등 검토해 대상지 선정
- 협상 기간, 6개월→3개월로…빠른 사업 진행 가능
- 정부·시장, 서울 동북·서북권 개발해 불균형 해소 
- 금리인하·공사비 원가부담 완화 등 우호적 시장 
- 대규모 PF 리스크 완화…사업 속도 기대
- 금리인하로 이자 부담 완화…개발사업 관심↑

Q. 일단 노원구 월계동에서 광운대역 물류 부지 개발 착공식을 개최했습니다. 사전협상 대상지로 선정된 이후 15년 만인데요. 이 외에도 강북권역 개발을 위해 속도감 있는 사업을 추진합니다. 지금 거론되는 지역, 어디 어디 인가요?

- 사전협상 대상지, 드디어 첫 삽…다음 타자는?
- 노원구 월계 광운대역 물류 부지 개발 착공식 
- 광운대역, 사전협상 대상지 선정 15년만 '첫 삽'
- 2009년 사전협상 대상지 선정…작년 최종 결정 
- 시공사 HDC현대산업개발, 광운대역 본사 이전 
- 동·서북권 8개 구 균형발전형 사전협상대상지 선정
- 5000㎡ 이상 부지 중 종합 검토…심의 후 선정
- 성대야구장 부지, 균형발전형 협상할 가능성
- 서울시 "균형발전형, 新사전협상 시작 대상 적용"

Q. 서울 내에서도 강남과 강북의 양극화가 점점 커지고 있는 시점에서 이번 제도가 갖는 의미가 큰데요. 효과를 극대화할 수 있는 방안은 무엇이 있을까요?

- 균형발전형 사전협상, 서울 내 양극화 줄일까?
- 균형발전형 사전협상제 성공 위해 '인센티브' 강조
- 현 사전협상제, 대상지 완료까지 이해관계자 대립
- 대규모 개발에 따른 대형 리스크 우려…신청 저조
- 사전협상제, 용적률 완화·용도↑·공익성 등 장점
- 건설사들 "사전협상제 개발, 완료까지 쉽지 않아"
- 공공기여 의무화 ‘세분’ 목소리…"대상지도 확대해야"
- 균형발전 사전협상, 사업성 '관건'…"머리 맞대야"

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