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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수
  
보통 금리가 인하되면 집값이 오르는데요. 요즘 시장을 보면 딱히 그런 것 같지만은 않습니다. 더군다나 가을 이사철인데도 이전과는 다른 양상을 보인다는데요. 금리 인하가 시작된 지금, 경공매 시장 분위기는 어떤지 살펴보겠습니다. 

Q. 서울 아파트 가격이 31주 연속 상승 흐름을 보이고 있습니다. 지난주에는 다소 상승 폭을 키우더니 그 폭이 다시금 축소됐습니다. 최근 아파트 가격 흐름 어떻게 보고 계시나요?

- 서울아파트 상승세 '주춤'…시장 분위기는?
- 최근 가격 흐름, 상승 후 '눈치보기' 시간 도래
- "한 달 새 수억 '뚝'"…서울아파트 상승 폭 '축소'
- 서울 평균 매매가격 상승률, 0.11%→0.10% 축소
- 서울 등 수도권 핵심지역들, 2년 전 양상과 차이
- 2년 전 급락 후 호가 차 커…현재 급등 후 호가 차↑
- 수요자들, 다시 아파트 가격 비싸다고 생각하는 듯
- 실수요자, 내 집 마련 가능…투자자는 접근 힘들어
- 강남 3구 등 신축 역세권 아파트 사상 최고치 경신
- 서울 외곽 역세권 구축아파트 여전히 매매 자체 적어

Q. 한국은행이 금리를 인하했는데도 매매나 전세에 별 영향이 없다는 평가입니다. 가을 이사철인데도 매물이 적체된다는데요. 특히 서울 강남권보다 강북권 움직임이 더 둔화되고 있다고요. 서울 내 양극화가 심해진다는 지적도 나와요?

- 가을 이사철 쌓이는 매물…일부 지역은 남의 일?
- 서울아파트, 1월부터 꾸준히 상승…'한강벨트' 급등
- 서울 강북권 등 아파트 가격 '강보합' 수준 평가
- 시중은행권 최근 대출 규제 강화…양극화 더 극심
- 대출 적은 현금 부자들, 여전히 강남권 선호 양상
- 비강남 강북권 아파트 매수, 대부분 일정 대출 중요
- 최근 대출규제 강화 현상, 비강남 등에 영향 직격탄
- 부동산 시장, 이미 금리 인하 기대감 선반영 분위기
- 정부- 시중은행들, 가계부채 관리 위해 주담대 금리↑
- 부동산 시장, 최근 대출규제 강화에 조정 국면 진입

Q. 아파트 대신 금리 인하 효과를 보는 것이 있습니다. 인기 없던 오피스텔 분위기가 최근 달라지고 있다고요?

- 인기 없던 오피스텔…금리인하 기대감에 '활짝'?
- 빌라·오피스텔, 과거 아파트 급등 중 대체재 각광
- 이후 아파트 가격 급락 때 빌라 등 동반 하락세
- 빌라·오피스텔 '매매차익형 부동산'서 제외 경향
- 전세사기 등 빌라 선호도 '뚝'…오피스텔도 인기↓
- 최근 금리인하 덕에 임대수익형 오피스텔 관심↑
- 서울 오피스텔 수익률, 규모별로 연 4~5% 수준
- 최근 예·적금이자 4~5% 사이…"오피스텔보다 나아"
- 금리인하 속 예·적금 이자 하락 시 오피스텔 인기↑

Q. 올 들어 서울을 비롯한 수도권에 청약 시장이 뜨거웠는데요. 요즘 수요자들의 눈길을 끄는 지역이 있습니다. 잠실인데요. 청약 일정이 임박한 곳도 있고 재건축이 속도를 내는 곳도 있어 당분간 관심이 이어질 것 같아요?

- 올 들어 뜨거운 청약 시장…다음 인기 지역은?
- 송파 잠실, 핵심 입지에 교통·편의시설 등 인프라 다양
- 잠실권역 20년 만에 브랜드 대단지 공급…분상제 적용
- 2678세대 규모…역세권·신축·대단지·브랜드 '4박자'
- 신천동 잠실 래미안아이파크, 589 가구 일반분양
- 특공 282 가구 공급…청약 결과 경쟁률 약 140대 1
- 일반분양, 1순위 청약에 8만 명 몰려…약 269대 1
- 전용 84㎡ 경쟁률 약 313대 1…3.3㎡당 5409만 원
- 분양가 상한제 적용…시세 차 최대 10억 원 기대
- 이달 30일 당첨자 발표…전매제한 3년·실거주 2년
- 잠실 5단지 재건축 관심 집중…"송파 대장 될 것"
- 잠실 5단지, 재건축 초기 단계…완공까지 시일 걸려

Q. 앞서 양극화 얘기도 해주셨지만 잠실 아파트 가격이 고공행진하고 있습니다. 대장 아파트라 불리는 단지들이 잠실 시세를 견인하고 있는데요. 집값 상승세가 심상치 않아요?

- 잠실 아파트 가격 '고공행진'…최근 움직임은?
- '강남 3구'송파구, 2호선 라인 근처 아파트 핵심요지
- 잠실 엘·리·트 '인기'…16년 차로 신축→구축 과도기
- 엘스 5,678세대·리센츠 5,563세대 등 대단지 형성
- 잠실 인기 단지 84㎡ 20억 후반대…30억 터치 목전
- 5,000세대 이상 대단지에도 9월 매매 소량 거래
- 가격 급락 시기 3~4억씩 하락…"리스크 염두해야"

Q. 지난 9~10월, 여러 지역으로 임장을 다녀오셨다고요. 서울부터 인천, 경기 지역을 다양하게 다녀오셨다는데 다녀오신 지역의 주요 매물들을 소개해 주신다면요?

- 서울 포함 수도권 아파트들, 임장 결과는?
- 3번 유찰 후 약 1억 4,680만 원…수익률 연 10% 예상
- 2021년 '신축 건물'…사거리 코너·공항철도역 등 특징
- 1번 유찰 후 최저가 9.1억…10월 실거래가 15.4억
- 2016년 '8년 차 신축'…골프장·공원 근접 선호도↑
- 스타필드 시티 위례 도보 가능…높은 녹지비율 눈길
- 2번 유찰 후 최저가 4억 5,952만 원…7월 실거래 7.3억
- 현재 호가 더 높아져…1987년 건축으로 재건축 기대
- 6호선 등 '트리플역세권' 디지털미디어시티역 도보 10분

Q. 부동산 가격이 쉽게 안정되지 않는 상황에서, 경매를 통해 저렴한 가격에 아파트나 오피스텔 등 구매를 원하시는 분들이 많으실 텐데요. 관심이 쏠리는 지역의 임장을 간 경우나, 입찰을 직접 시도할 경우 팁이 있다면요?

- 임장 혹은 입찰할 경우 염두에 둘 점은?
- 일부 상가의 경우 현장 임장시 '호수' 확인 어려워
- 구분상가, 감정평가서 맨 후단에 도면 '인쇄' 필수
- 꼬마빌딩 혹은 토지 '역세권에 코너' 눈여겨봐야
- 상가- 임대수요·임대료, 토지- 진입로·용도 지역 중요
- 아파트 냉각기, 수차례 유찰된 경우 입찰가 적극 산정
- 아파트 과열기, 보수 입찰…불확실성·가격리스크 회피


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