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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표

한국은행이 기준금리 인하를 단행했습니다. 가계부채 상승세 우려에도 경제 전반적으로 고금리를 더 이상 유지할 수는 없다는 판단일 텐데요. 물론 금리 인하가 만능은 아닙니다. 실제로 기준금리 인하에도 불구하고 대출 금리는 오름세라는데요. 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향과 함께 한 주간 새로운 부동산 소식과 전망, 자세히 짚어보겠습니다. 

Q. 집값 움직임 먼저 살펴보겠습니다. 한국은행이 38개월 만에 금리를 인하하면서 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 집중되고 있는데요. 최근 들어 서울아파트 상승세가 꺾였고 금리 인하 전이긴 하지만 9월 전체적으로도 상승 폭이 줄었어요?

- 상승세 꺾인 서울아파트…금리 인하 영향은?
- 서울 아파트 매매 30주 연속↑…상승 폭 확대
- 피로감에 매수 위축…재건축·신축 신고가 영향
- 개포·압구정 재건축 추진 단지 위주 0.27%↑
- 이촌·한남동 주요 단지 위주로 0.19% 상승
- 전국 아파트 매매가 0.02%↑…수도권 0.07%↑
- 2단계 스트레스 DSR 등 대출 규제…급등 피로감
- 9월 전국 집값 상승 폭 둔화…서울 상승세도 '뚝'
- 9월 전국 매매가격지수 0.17%↑…8월 0.24%↑
- 수도권 0.39%·서울 0.54%↑…지방 0.03% 하락
- 8월 서울 아파트 가격 0.83%…56개월만 '정점'
- 부동산원 "교통 양호·학군 선호 단지 중심 상승"
- 매수문의·거래량 감소…"가격 급등에 심리 위축"
- 9월 연휴 영향…단기 급등 단지 상승 폭 축소

Q. 미국 연준은 빅컷을 단행했지만 우리나라는 0.25% p 인하에 그쳤어요. 이창용 총재가 빅컷을 할 경우 실기가 될 수 있다고 언급했는데 어떤 의미인가요?

- 국감 나온 이창용 "빅컷 실기" 발언…의미는?
- 한은 기준금리 0.25% p 인하…통화긴축 종료
- 4년 5개월 만에 금리 낮춰…물가는 1%대 안정세
- 금통위 "내수 부진…성장률 2.4% 달성 불확실"
- 집값·가계대출 9월 다소 진정…"추세 확신 난항"
- 이창용 "금리 정책 제한"…빅컷 시 집값 자극
- 연준 9월 '빅컷' 단행 속 한은 이달 25bp 인하
- 이창용 "향후 금융안정 영향 보며 움직일 것"
- 수요층 금리인하 기대감…"때 왔다 생각할 수도"
- 이창용 "한 번 인상 시 돌이킬 수 없어…잘 조정"
- 피벗 시기에 '정책 실기' 비판…"집값·부채 고려"
- 이창용 "7월부터 고민…당시 집값 빨리 올라"
- '잘못된 신호' 우려…가계부채 증가 속도 걱정

Q. 중앙은행이 기준금리는 내렸는데 대출 금리 하락 체감까지는 시간이 좀 걸릴 듯합니다. 당장 코픽스가 넉 달만에 상승 전환했고요. 주담대도 상하단이 모두 올라섰어요?

- "기준금리 내렸어도"…대출 문턱 더 높아지나?
- 3년 2개월 만에 금리 인하…대출금리 부담 여전
- 은행권, 금리인하기 속 대출금리 오히려 상승세
- 코픽스 넉 달 만에 상승…주담대도 줄줄이 인상
- 가계대출 조절 위해 대출 가산금리 인상 영향
- 일부 은행, 주담대 금리 상단 연 7% 육박하기도
- 코픽스 금리 3.40%…전월 3.36% 比 0.04% p 상승
- 9월 예금금리 소폭 상승…자금 몰리는 정기예금
- 대출금리 인상…예대금리차 고려, 예금금리↑
- 예금금리 오르며 코픽스 금리 상승 전환에 영향 
- 혼합형 주담대 상·하단 각각 6%·3%대로 올라서
- 기대감 반영…"시장금리 추가 인하 요인 없어"

Q. 기준금리가 인하되면서 집값이 오르지 않겠냐는 의견들이 많았는데요. 그런데 지금 분위기를 보면 그런 것 같지만은 않습니다. 지금 집을 사려고 고민 중인 분들에게 한 번 더 생각해야 할 때라는 경고음이 울리는데요. 그 이유가 무엇인가요?

- 기준금리 인하 신호탄…'내 집 마련' 기회일까?
- 기준금리 인하, 부동산 등 자산 가격 상승 유도
- 기준금리 인하→대출금리 하락…이자 부담 감소
- 자산 구매 시 자금 조달 비용↓…수요 증가세
- 금리 인하 효과, 시차 두고 12~18개월 내 반영
- 투자자, 금리 인하 초기 시장 반응 등 염두해야
- 인하 초기 신호 포착…집값 상승 시 미리 진입
- 가계대출 급증·부동산 시장 과열 등 위험 요소 
- 집값 거품 형성 우려…과잉투자로 붕괴 위험도
- 레버리지 이용 투자 경계…전략적 접근 필요

Q. 다음은 정비사업 분위기 살펴보죠. 정부와 지자체들이 앞다퉈 재건축 속도를 높이고 있는데요. 하지만 패스트트랙을 도입해도 재건축까지 시간이 오래 걸리고, 사실 요건 갖추기가 쉽지 않은 게 현실인데요. 그래서 최근에는 리모델링 추진 단지들 늘고 있다고요?

- 재건축보다 "고치기"…리모델링 나선 단지들?
- 목동·송파 노후 단지, '리모델링'으로 변신 중
- 리모델링, 기존 건물 구조체에 보수·보강 방식
- 송파·양천구 리모델링 추진 단지들 사업 가속도
- 용적률 높은 단지, 재건축보다 수월한 리모델링 
- 목동 우성아파트, 10일 리모델링 건축심의 통과
- 목동 우성 1992년 준공…지하 1층~지상 15층
- '21년 리모델링 추진위 구성 1년만 조합 인가 
- 수평 별동 증축 방식 리모델링…29 가구 증가
- 목동 우성 2차·한신청구·현대 등 리모델링 추진
- 성동구 대단지 리모델링 노력…"합하면 7천 가구"
- 행당한진타운 등 용적률 높아 재건축 사업성↓
- 리모델링 인식 악화…주민 동의율 확보 안간힘
- 서울 공동주택 리모델링 추진 142곳·12만 가구
- 사업 정상 추진 시 향후 10년간 약 2만 가구 공급

Q. 보통 리모델링하면 수평으로, 즉 옆으로 리모델링하는 걸 생각하기 쉬운데 수직, 위로도 증축이 가능하다고 합니다. 지금 국내 1호 수직증축 리모델링 단지가 입주가 얼마 안 남았어요?

- 위로도 하는 리모델링…국내 1호 입주 임박?
- 수직증축 인허가, 현재 국내 2개 단지만 획득
- 송파 잠실더샵루벤, 국내 첫 수직증축 리모델링 
- 송파성지아파트 1992년 준공, 298 가구 규모 
- '20년 전국 최초 수직증축 리모델링 사업계획승인
- 용적률 274%→430%…면적 확대 29 가구 일반분양
- 총 327 가구 규모 단지 탈바꿈…내년 3월 입주 
- 리모델링 방식, 수평 증축·수직증축으로 나뉘어
- 수평증축, 기존 아파트 골조에 앞·뒤·옆 면적 확대
- 수직증축, 기존 건물에 최대 3개 층 층수 높여 확대
- 안전진단 B등급 이상 가능…1·2차 안정성 검토必
- 기존 건축물 골조 유지하는 리모델링…안정성 확보

Q. 이미 지어진 기반에 수직증축을 하게 되면 안정성에 문제는 없는지 걱정하는 분들이 많습니다. 게다가 요즘 층간 소음 문제도 심각한데 이런 부분은 해결이 가능한가요?

- 기존 골조에 '수직증축'…안정성 문제없나?
- 리모델링, 수직증축 아닌 경우 안전성 검토 생략 
- 다수 공동주택, 수직증축 사업 추진 중 좌초
- 기존 골조 하중분담 지적…공법 검증 쉽지 않아
- "일부 수평 증축도 안정성 검토 필요" 지적도
- 수직증축 리모델링 승인 단지, 특수 개발 노력

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