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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 김주현 세무사

전세사기로 한동안 외면받았던 비아파트가 조금씩 되살아나고 있습니다. 오피스텔 매매도 최근 분위기가 되살아나고 있다는데요. 오피스텔 용도와 상태에 따라 세금이 천차만별이라는 것, 알고 계신가요? 오피스텔 투자에 관심 있으신 분들을 위해 관련 세금 자세히 짚어보겠습니다.

Q. 먼저 오피스텔 분위기 먼저 살짝 짚어볼까 싶어요. 한동안 오피스텔이 전세사기 등으로 인기가 줄면서 좀처럼 힘을 못 내더니 최근 서울 아파트 상승세에 힘입어 가격도 오름세를 보이고 있어요?

- 오피스텔, 서울 아파트 오름세에 덩달아 상승?
- 3년여만 기준금리 인하…오피스텔 시장 변화
- 서울 아파트 급등세 속 가격차↑…매력도 상승
- 오피스텔, 8월, 매매가격지수 9개월만 소폭 상승
- 오피스텔 월세 가격 지수·수익률↑…월세도 상승
- 작년 전세사기 여파…비아파트 전세 기피 현상 
- 적은 보증금, 전세사기 위험↓…월세 지속 상승
- 오피스텔 공급량 급감…올해, 전년比 42% 수준

Q. 오피스텔은 다른 부동산보다 용도에 따라 염두해야 할 것이 많습니다. 오피스텔을 집으로 볼 수도 아닐 수도 있는데 상황에 따라 어떻게 취급되나요?

- '집 VS 상가'…오피스텔 상황 따라 취급 제각각?
- 오피스텔, 사용자 의사·용도 따라 업무용 VS 주거용
- 업무용, '주택' 제외…상시 주거용 사용 시 '주택'
- 오피스텔, 실제 사용하고 있는 용도 따라 구분

Q. 오피스텔 매매가 활기를 보여도 수익률이 모두 좋은 건 아닙니다. 서울 한복판에서도 공실이 여전하다는데요. 공실일 경우에는 용도를 어떻게 판단하나요?

- 오피스텔, 공실일 때 '용도' 변화는?
- 오피스텔, 공실일 경우 용도 판단 여부 복잡
- 내부시설·구조 변경…주거용 사용 시 '주택' 간주
- 심판례, 사업자등록·주민등록 이전·구조 등 고려
- 오피스텔 내 싱크대 등 붙박이 설치 시 주택
- 용도·구조 변경 없이 주거용 가능시 주택 간주도
- 업무용- 주거용 반복 후 공실…"공부상 판단 타당"

Q. 게다가 오피스텔은 세금이 다소 복잡한데요. 주택으로 볼지 상가로 볼지에 따라 세금이 천차만별이에요?

- 용도에 따라 달라지는 세금, 주요 내용은?
- 오피스텔, 상대적으로 적은 자본 투자 가능
- 상업용- 거주용 경계 속 상황 따라 세금 주의
- 목적·용도 불문명…일반 취득세율 4.6% 적용
- 업무용 보유세, 건물분- 토지분 재산세 각각 고지
- 거주용 자진 신고 시 주택분 재산세 연 2회 고지
- 종부세, 재산세가 주택분 부과 시 합산돼 부과
- 건물분- 토지분 재산세 부과 시 종부세 미발생
- 업무용 사용 시 부가가치세 과세…거주용 면제
- 확정일자 등으로 실제 거주용 임대 현황 파악 
- 거주용, 주택 수·임대 소득 따라 종소세 과세
- 업무용 오피스텔, 임대소득 무조건 종합과세
- 매도 시 거주용 '주택'- 업무용 '상가' 양도 간주
- 양도소득세 등 국세·지방세보다 '실질' 사용 중요
- 오피스텔, 주택 간주 시 1세대 1 주택 비과세에 영향

Q. 그런데 지난 8월 8·8 대책을 통해 오피스텔을 주택 수에서 제외하면서 세금 혜택 내용이 발표됐는데요. 이것과는 어떻게 구별해야 할까요?

- 정부, '소형주택 공급 활성화'…세금 영향은?
- 8·8 부동산 대책 핵심은 '소형주택 공급 활성화'
- 정부, 빌라 등 소형주택 구입 시 주택 수 제외 특례
- '24년 1월~'27년 12월 사이 준공 소형주택 해당
- 오피스텔 등 최초 분양 시 60㎡이하 취득세 면제
- 재산세, 40㎡이하 면제…60~85㎡ 50% 감면
- '27년 12월까지 취득·종부·양도세 계산 주택 제외
- 전용 60㎡ 이하 수도권 6억·지방 3억 이하 대상
- 기축 소형주택 구입 후 임대주택 등록, 주택 제외

Q. 은퇴하신 분 중에 오피스텔 투자하는 분들 많죠. 아파트보다 적은 비용으로 매매가 가능하고 일단 임대되면 안정적인 수익을 받을 수 있다는 인식이 강한데요. 그런데 주택 수 제외라는 말에 덜컥 샀다가 다주택자가 되기도 한다고요. 임대등록주택 제도 때문이라는데 무슨 얘긴가요?

- "주택 수 제외라더니"…한순간 다주택된 사연은?
- 주택임대·일반임대 등록 따라 세금 '천차만별'
- 오피스텔 매수 시 주택임대사업자 등록 필수
- 민간임대주택 특별법 '장기민간주택임대사업자' 
- 세무서·지자체 등록 모두 갖춘 경우만 세제 혜택
- 장기일반민간임대주택 10년만 가능…아파트 불가
- 장기민간주택임대사업자 등록시 10년간 임대
- 주거용 외 사용 불가…임대료 증액 제한 5%
- 임대차 계약 시 표준임대차계약서 필수 작성
- 세제 혜택 시 의무사항 이행 필수…"충분히 인지"

Q. 말씀하신 것처럼 오피스텔로 인해 본의 아니게 다주택자가 됐는데 세금에 문제가 생길 텐데요. 특히 당장 기존의 집을 매매해야 하는 경우 양도세가 워낙 큽니다. 해결 방법이 있을까요?

- "오피스텔에 나도 모르게 다주택자"…해결법은?
- 불이익 시 '장기민간주택임대사업자' 등록
- 거주주택 1주택 해당…양도세 1주택 특혜 가능
- '생애 한 차례' 거주주택 '최초' 양도 시 1주택 간주
- 양도일, 사업자등록 후 장기임대주택 임대해야
- 임대보증금·임대료 증가율 5% 미초과시 비과세

Q. 오피스텔 임대로 수익을 내려는 경우 꼭 염두해야 할 것은 무엇일까요?

- 오피스텔 임대 투자, 꼭 염두해야 할 것은?
- 물건 하나 사도 '과세'…"평생 수많은 세금 내야"
- 오피스텔 임대 투자, 보유세·양도소득세 등 발생
- 오피스텔 취득·매도 계약 전 세금 영향 살펴야

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