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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  김은진 레오대출연구소 소장

가계부채가 여전히 높은 증가세를 보이면서 한국은행은 해결을 위해 은행권을 옥죄고 있는데요. 갈수록 대출 문턱이 높아지고 있다고 합니다. 어떤 상황인지, 이럴 때 팁은 없을지 레오대출연구소 김은진 소장 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 

Q. 한국은행이 9월 금융안정 상황 보고서를 발표했죠. 금융취약성을 억제하기 위해 거시건전성 강화가 필요하다고 했다는데, 어떤 내용이 있었나요?

- 한은 '9월 금융안정 상황 보고서' 발표…내용은?
- 미 연준 빅컷, 주요국 금리인하 사이클 진입
- 대출금리 0.25% p 하락→주택 가격 0.42% p↑
- 대출금리 하락 시 서울 주택 가격 2배 상승
- 대출금리 인하, 주택 구입 부담↓ 매수 심리↑
- 매수 심리 강화, 가계대출 증가세 가속화 우려
- 금리인하 시 취약 부문 대출건전성 개선 기여
- 부동산 PF 사업장, 이자부담·신규연체 가능성↓
- 한국은행 "리스크 대비 거시건전성 정책 필요"
- "스트레스 DSR·가계부채 비율 안정화 중요"
- 실수요자 주거복지·대출 접근성 도울 수 있어야

Q. 한국은행은 현 상황에서의 금리인하가 주택 매수심리와 가격상승 기대를 키울 수 있다고 했거든요. 소장님이 보시기에 대출 상품이나 은행들의 대출금리를 고려했을 때, 10월 금통위에서 금리를 인하하는 게 맞다고 보십니까?

- 가계대출 현황 고려…금통위서 금리인하 할까?
- "집값 상승 우려"…금리인하 두고 의견 팽팽
- 금리인하, 매수 심리 자극 시 주택 가격 상승
- 주택 가격 상승 시 가계대출 급증 우려 커져
- 금리인하, 이자부담 및 대출 연체율 감소 효과
- 취약차주 이자부담↓ 금융건전성 개선에 기여
- 한은의 고민 "금리인하 시 가계부채 증가할까?"
- 10월 금리인하, 부실 사업장·자영업자에 도움
- 부동산 시장·대출 모니터링 후 적시 조치 필요
 
Q. 여전히 서울 중심으로 주택 거래가 늘고 있죠. 아파트에 이어 빌라까지도 거래량이 많아졌다는데, 주택 거래가 증가하면서 2분기 이후 가계대출 또한 급증했다고 하죠?

- "빌라 거래 증가"…2분기 이후 가계대출 급증?
- 온전히 자기 자금으로 주택 매수는 드물어
- 주택거래 증가 시 가계대출 규모에도 영향
- "불안함 없애려" 전세 세입자들이 매매로 이동
- 서울 내 빌라 거래량↑…"저렴하게 편리성까지"
- 서울 주택 거래량 증가…금리인하 기대감 때문
- 한은 "2분기 가계대출, 주담대 때문 13.5조↑"
- 금리 변동에 따른 부채 관리의 중요성 강조
- "내 집 마련, 재산 축적 아닌 안정된 삶의 기반"
- 정부·금융당국의 합리적 대출 정책 마련 중요
 
Q. 지난달에 출연하셨을 때, 금융당국이 압박을 하니까 은행들이 대출금리를 올리거나, 조건을 변경했다고 말씀해 주셨어요. 가계대출 문턱은 계속 오르고 있고, 일부 은행은 '모집인 대출'을 중단까지 했다던데요?

- 높아지는 가계대출 문턱…'모집인 대출' 중단도?
- 금융당국, 은행권에 '가계대출 억제' 기조 강조
- 은행권, 대출 금리 인상 및 조건 변경 등 조치
- 주담대 금리↑ 만기·한도 축소, 심사 기준 강화
- '21년 NH농협 신규 주담대·전세대출 전면 중단
- 모집인 대출 중단…가계부채 조절법 중 하나
- 연말까지 추가 규제 및 조치 시행 가능성 존재
- 가계부채, 정책적 대응 없을 시 매년 4~6%↑
- DSR 규제·대출 연체율 등 다각적 관리 필요

Q. 금융당국이 은행권의 대출을 옥죄고, 자율적으로 관리하면서 실수요자들만 더 힘들어졌어요. 최근 대출받으러 갔던 고객이 바뀐 규제 때문에 못 받았는데 은행 창구 직원은 기준이 조금씩 바뀌고 있어서 어쩔 수 없다고 대답했대요. 진짜 대출 절벽이 생긴 게 아닌가 싶어요?

- "갈팡질팡 대출 정책"…실수요자 가로막기?
- 금융당국 대출 규제 강화…'실수요자 앞에 절벽'
- 주요 은행, 자율적 가계대출 관리…"조건 강화"
- 주담대, DSR 확대·금리인상…"신청도 어려워"
- 수시로 바뀌는 대출 기준…실수요자 혼란 가중
- "A은행서 안 되는 대출, B은행에서는 될 수도"
- 과거 정부 규제 발표 시 계약자 보호 규정 포함
- 은행의 규제 강화 시 계약자 보호 규정 미고지
- 은행들, 신축분양 아파트 전세대출 제한하기도
- 최대 45일 전까지 은행에 전세대출 접수 가능
- 은행 전세대출 갑자기 중단, 실수요자 망연자실
- 주거래은행 외 다양하게 대출 가능여부 확인
- 시중 은행마다 대출 한도 관련 규정 다 달라
- 은행의 자율적 규제로 대출 규정 변동 많아

Q. 사실 은행들도 힘들 것 같은 게, 주택담보대출의 예외요건을 마련하고 실수요자 선별에 나서긴 했는데, 규정이 계속 바뀌는 데다 실수요자를  어떻게 골라낼까 싶기도 해요? 사실 청첩장이야 그냥 찍어내면 되는 거 아닌가요?

- "은행도 난감한 정책"…실수요자 판별법은?
- 실수요자 보호 위한 예외조항, 변경 잦아
- 은행들, 실수요자 선별에 상당한 혼란 겪어
- 주담대 한도·DSR 적용 대상 등 조건 계속 수정
- 실수요자 구분, 단순 서류 확인 이상으로 복잡
- 실수요자 인정돼도 복합적 검토 요소 자주 변경
- "수시로 조건 변경"…은행도 적용에 난항 겪어
- '정책의 불확실성'…은행·실수요자에 모두 부담
- "규제와 현실적 운영 간의 균형이 중요한 시점"

Q. 진짜 필요해서 주택담보대출을 받으러 가야 하는 경우, 수시로 바뀌는 가이드라인이나 규정들 중에 이런 것들을 꼭 확인해라, 등 팁 같은 게 있을까요? 

- "복잡한 규제"…실수요자들을 위한 대출 팁은?
- 대출이 필요한 경우, 소득·부채·주택수 중요
- 미리 본인과 부인의 조건 상세 확인해 둬야
- 생애최초·자산심사, 본인과 배우자 합산 검토
- 구입 목적·자산 상황 등 증빙 자료 사전 발급
- 대출 전 규제로 인한 변동성 대비 계획 필요
- 현재의 규제와 DSR 기준 상세하게 확인해야
- 대출 심사 시 DSR 기준 중요, 현재 정책 확인
- 본인의 DSR 확인 후 여유 있는 은행 찾아야
- 은행 별 한도·금리 및 감면 조건 확인해 둬야
- 금리·대출 조건 수시 변동…여러 은행 알아둬야
- "대출은 내 집마련의 목적이 아닌 수단일 뿐"
- 부동산 시장 흐름 주시하며 '내 집 마련' 해야

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