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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수

부동산 PF 부실에 대한 문제가 떠오른 지 이미 오래됐는데요. 그래도 그간 사업성 재평가 등을 거치며 위험이 번질 가능성은 줄어들었다고 정부 당국은 판단했습니다. 하지만 제2금융권에서는 여전히 위험한 상황이라고 밝혔죠. 그래서 저축은행업계는 경공매를 통한 제3자 매각을 진행한다고 합니다. 이때 우리가 노려 볼 매물은 있을지, 세종사이버대 부동산학과 설춘환 교수 모시고 자세히 알아보겠습니다. 

Q. 부동산 PF 부실 사업으로 인해 저축은행들의 손실이 엄청날 것이라고 하는데요. 어느 정도이기에 앞으로도 암울하다고 하는 건가요?

- 저축은행업계, 부동산 PF 문제 경공매로 극복
- 현재 저축은행들의 부동산 PF 부실 규모는?
- 금감원, 부동산 PF 사업장의 사업성 평가 진행
- 사업성 따라 양호- 보통- 유의- 부실우려 순 분류
- 유의·부실우려 사업장, 구조조정 신속히 추진
- 분양 부진에 저축은행의 유의·부실우려 27.7%
- 저축은행 유의·부실우려 비율 > 증권사·캐피탈
- 10대 저축은행 부동산 PF 규모 2분기말 3.9조
- 10대 저축은행 고정이하여신 규모 6710억 원
- 10대 저축은행 고정이하여신 비율 2Q 19.76%
- 고정이하여신, 원리금 3개월 연체 발생 의미
- 사업성 악화·저축은행 고정이하여신 비율↑
- PF 사업장 부동산, 경공매로 나올 가능성 높아
- 앞으로의 부동산 경기, 어떻게 될지가 관건

Q. 부동산 PF 부실 우려를 해결하기 위해 저축은행업계는 경공매를 통해 부실 사업장을 정리한다고 하죠? 어떤 식인 건가요?

- 저축은행업계, 경공매로 PF 부실 해결…내용은?
- 저축은행, 경공매로 부동산 PF 대출 연체 해결
- 경매 시 담보 강제매각대금으로 대출금 회수
- 공매 시 온비드로 담보신탁 처리·대출금 회수
- 지방 위치 부동산 PF 대출사업장, 낙찰가 하락
- 낙찰가, 대출금과 차이 클 수도…저축은행 손해

Q. 저축은행의 PF 사업장 경공매에 속도가 붙는다는 이야기도 나왔죠. 서울 서초구 아파트 등 입지가 좋은 사업장의 낙찰 사례도 나왔습니다. 이런 경우와 비슷한 사례가 있을까요?

- 저축은행의 PF 사업장 경공매…낙찰 사례는?
- PF 사업장, 일반 경매와 신탁공매로 분류 시행
- 서울 성북구 33개 필지, 유찰 후 113억 원 낙찰
- 원래 채권자의 원리금 약 92억 원 전량 회수
- 성북구 필지, 담보가치 대비 적절했던 대출액
- 서울에서도 역세권의 오피스텔 사업시행지
- 최근 오피스텔 시장도 좋아지고 있는 추세
- 서울 송파구 매물, 신탁공매를 통한 낙찰
- 431평의 토지, 감정가 364억…4회 유찰 후 낙찰
- 최저가 255억 원보다 100만 원 높은 금액에 낙찰
- 신탁공매, 공고문의 '공고안' 필수로 확인해야

Q. 저축은행업계뿐만 아니라 HUG주택도시보증공사도 발생한 보증사고에 대한 대위변제액이 폭증하면서 재정건전성에 적신호가 켜졌다는데요. 그 이유를 설명해 주신다면요?

- HUG주택도시보증공사…재정건전성에 적신호?
- HUG, 올해 7월 기준 보증사고 2.3만여 건 발생
- HUG, 올해 7월 기준 보증사고액 5.5조 원 규모
- 대위변제 채권 회수율, 7월까지 15%에 그쳐
- HUG 대표 상품 분양보증·전세보증금반환 보증
- 건설사 파산·사업 중단 시 분양계약자들에 보상
- 8월까지 분양보증 통해 약 1197억 원 대위변제
- 전세사기 등으로 사고 발생 시 임차인에 보상
- 임대인에 구상권 행사, 경공매 후 채권 회수

Q. HUG주택도시보증공사도 저축은행들과 마찬가지로, 적자 해결을 위해 경공매를 진행한다고 하던데요?

- HUG주택도시보증공사의 경공매 진행 사례는?
- 임차인에 전세보증금 대신 지급 후 강제경매
- 임차인 계약 시 주택 시세 3억 원 정도로 판단
- 임차인이 1순위로 계약 체결 후 대항력 갖춰
- 부동산 경기 급락 후 임차인 등기 후 전출
- HUG가 대위변제 후 판결받아 강제경매 신청
- 감정가 2.5억…1회 유찰 시 최저가 2억 원가량
- 낙찰 시 선순위임차인 보증금까지 책임져야
- 전국에 비슷한 사례 많아지고 유찰도 수차례
- "보증금 책임 안 져도 돼"…특별매각조건 달아
- 적절가 낙찰 예상…서울에 이런 경우만 327건
- 신림동 다세대주택, 1회 유찰 후 최저가 1.9억
- 선순위임차인 보증금 2.9억 원…HUG 대위변제
- 낙찰자, 나머지 선순위임차인 미배당액 인수
- 보증금 2.9억…2.3억에 낙찰, HUG 6천만 원 포기

Q. 지난번에 켐코가 경공매를 통해 부실 채권을 회수하는 내용에 대해 짚어주시고, 경매 매물 확인법에 대해서도 설명해 주셨는데요. 저축은행들이나 HUG주택도시보증공사의 경공매 매물들은 어디서 확인해 볼 수 있는 건가요? 

- 저축은행·주택도시보증공사 매물 확인 방법은?
- 법원부동산경매정보사이트 조건 선택 후 검색
- 공매 물건은 온비드 '기관별전용관' 통해 확인
- HUG주택도시보증공사 SNS 통해서 확인 가능

Q. ​​​​​​​금융당국이 부동산 PF 사업장의 6개월 단위 경공매를 의무화했기 때문에 앞으로도 속도감 있게 진행될 것으로 예상된다는데요. 부동산 PF 부실 사업장의 경공매 매물 사례를 소개해주신다면요? 

- 저축은행·HUG 외 PF 사업장 경공매 사례는?
- 금융당국, PF 사업장 6개월 단위 경공매 의무화
- 인천 서구 금곡동 490평 대지 신탁공매 사례
- 공매, 매매와 같아 토지거래허가 필요한 경우도
- 강남구 청담동 157평 토지, 철거된 상태의 건물
- 집행기관 허가 있을 수 있어 공고문 필수 확인

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