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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표

최근 서울 아파트값 상승세가 다소 진정세를 보이고 있습니다. 하지만 상승세는 여전한데요. 지금이라도 매수를 하려는 실수요자들은 높은 대출 문턱에 또 한 번 한숨을 쉴 수밖에 없는 상황입니다. 실수요자들 반발에 은행권도 정책을 수정하고 있는데요. 자고 일어나면 바뀌는 부동산 시장, 꼼꼼하게 짚어보겠습니다. 송승현 도시와 경제 대표 자리했습니다. 안녕하세요.

Q. 8·8 부동산 대책이 나온 지 한 달이 조금 넘었습니다. 먼저 최근 집값 추이를 살펴보면 한동안 상승 폭이 줄던 서울 아파트값이 다시 상승 폭을 키웠는데요. 한국은행은 서울 집값이 내년에도 과열될 가능성이 있다고 분석했습니다. 실제 시장 분위기 어떤가요?

- 8·8 부동산 대책 발표 한 달…집값 추이는?
- 4주 만에 상승 폭 키운 서울 아파트…0.23%↑
- 서울 아파트값 25주 연속↑…상승 폭 다시 확대
- 서울·수도권 매매가격 상승 주도…전국 0.07%↑
- 대출환경 변화·가격 급등 피로…매물 소진 둔화
- 대출 대란 속 재건축·신축 중심 신고가 계약 체결
- "이제 좀 오르나 했더니" 노·도·강 아파트값 '움찔'
- 한은 "현재 부동산 상황, 과거 확장기와 유사"
- 주택시장 위험 지수, '고평가→과열' 단계 진입
- 한은 "서울 전고점比 90% 회복…'25년도 과열"
- 서초구 등 일부 지역, '21년 당시 고점 돌파 분석
- 신축 공급 부족·비아파트 기피 등에 집값 상승
- "단기 불안 속 점차 안정" VS "내년 이후도 과열"

Q. 정부는 8·8 부동산대책 발표 이후 부동산 시장이 진정되고 있다는 진단을 내놨는데요. 이번 대책이 공급에 집중한 만큼 시장 안정에 도움이 됐을까요?

- 정부, 공급 정책 집중…8·8 부동산 대책 평가는?
- 박상우 "주택공급 확대 방안 발표 후 시장 진정"
- 아파트 상승세 완화, 정부 발표 효과는 '아직'
- "전세사기에 빌라 회피"…서울 아파트 가격 급등
- 박상우 "빌라 전세 두려움…아파트 전셋값 올라"
- 올해 비아파트 신축매입약정 통해 5만 호 공급
- 시장은 특례보금자리·신생특례 등 정책자금 지적
- 정책자금 내 주택 물량↓…"직접 원인은 아닌 듯"
- 아파트값 오름세…서울·경기 등 특수 지역 한정
- 민간건설사 미분양 주택 매입확약 1만 9천 호 신청
- 8·8 대책 후속조치 '재건축·재개발 규제완화' 기조 
- 서울시 정비사업 평균 14.5년…"6년 정도 단축"
- 정부 "좋은 입지·양질의 주택 지속적 공급할 것"
- 서울시, 올해 아파트 분양 3.7만 호…내년 4.9만 호 

Q. 최근 은행권 대출 대란도 집값에 영향이 있다는 분석도 있는데요. 하지만 실수요자들 불만이 커지자 결국 정부가 고개를 숙였습니다. 은행권에서도 실수요자에 대한 예외 규정을 마련하기 시작했어요?

- 대출 대란에 실수요자 반발…은행권 변화 감지?
- 정부 가계부채 '오락가락' 발언…대출시장 혼란
- 자세 낮춘 이복현 "불편과 어려움 드려 송구"
- 은행 금리인상 비판…"실수요자에 "피해 없어야"
- 이복현 "가계부채 관리 방향, 부처간 이견 없어"
- 부처 간 공조 강조했지만…시장은 "여전히 불안"
- '은행권 자율 심사' 강조…은행권 "예외 마련"
- 대출 문턱 높이던 은행…'실수요자 예외' 조치
- 신한, 무주택만 주담대…'주택 처분 조건부' 불가
- 신용대출, 최대 연소득까지…결혼 등에는 150%
- KB국민, 주택 처분 조건부·결혼 등 주담대 가능
- KB국민·신한·우리, '실수요자 심사 전담팀' 운영
 
Q. 다음은 정비사업 상황 살펴보겠습니다. 정부가 8·8 부동산대책 후속 조치로 재건축·재개발 촉진 특례법을 발의했는데요. 실제로 노후주택이 급격하게 증가하면서 정비사업 속도전이 필요하단 분석이 나왔어요?

- 재건축·재개발 '제자리 걸음'…노후주택 상황은?
- 30년 이상 노후주택, '15년 16%→'22년 23%
- 빨라진 아파트 노후…'15년 5%→'22년 14%
- 멸실주택 큰 폭↓…'21년 14.6만→'22년 9.6만
- 국토연구원 "최근 멸실주택 감소, 정비사업 정체"
- 수도권, 경기 침체로 지방보다 멸실주택 수 감소
- 정비사업 절차 간소화…사업 기간 단축 필요성↑
- 국토연구원 "세제·금융·제도 개선 방안 필요"
- 정부, 재건축·재개발 기간 단축 등 개정안 발의

Q. 재건축, 재개발이 속도를 내지 못하는 이유가 인허가 등의 과정에 시간이 걸리는 부분도 있지만 최근 가장 큰 문제는 원자잿값이 올라 사업성이 떨어지기 때문인데요. 정부가 직접 나서 건설자재 인하 안을 이달 안으로 내놓기로 했어요?

- 고물가에 사업성 떨어지는 정비사업…해법은?
- 공사비 급등 주요 원인…원자잿값 '고공행진' 
- 시멘트·철강 등 원자잿값 오름세…분양가 급등
- 정부, 공사비 현실화…"이달 자잿값 대책 발표"
- 기업 '팔 비틀기' 아니어야…"수급상 애로 해결"
- 정부 "제대로 된 공사비 계산 위해 연구용역 중"
- 공사비 인상 요인 최소화…분양가 안정·착공 확대
- 공공공사 발주금액 현실화…국책사업 유찰 차단
- 국토부, 업계 간담회…대형 건설업체 임원 참석
- 업계 "글로벌 원자재 가격↑…공사 이익 감소"
- 민간 정비사업 공사비 갈등…"업계 협조 필요"

Q. 재건축 형식에 따라 사업성이 달라지기도 하는데요. 재건축에도 다양한 종류가 있어요. 최근 트렌드는 어떤가요?

- 재건축 도시정비사업, 방식에 따른 사업성은?
- '1대 1' VS '일반' 재건축…방식에 따라 장단점
- '1대 1' 재건축, 초과이익환수제 배제…수익성↑
- 초과이익환수제, 재건축 시 '초과이익' 정부 환수
- 초과이익환수금↑ 사업 전체 수익성 부정적
- '일반' 재건축…일반 분양 수익, 전체 수익성 좌우
- 일반 분양 수익↑ 조합원 추가 분담금 부담 감소
- '1대 1' 재건축, 일반 분양 없어…수익 창출 불가
- 대단지 '일반' 재건축, 커뮤니티 시설로 가치↑
- 규모 작은 '1대 1' 재건축, 커뮤니티 시설 제한적

Q. 마지막으로 추석 연휴가 끝나고 진행될 청약 정보 알아보겠습니다. 추석 연휴 후 분양시장에 1천 가구 이상의 대규모 단지가 대거 나올 예정인데요. 어떤 단지들이 있나요?

- 분양시장, 추석 이후 '큰 장'…주요 단지는?
- 추석 이후 대단지 대거 분양…강남권 '로또 청약'
- 11월 말까지 전국 29개 곳, 3만 4천여 가구 일반분양
- 서울·수도권 16개 곳 1만 7천여 가구 일반분양 예정
- 청담 르엘, 송파 잠실 래미안 아이파크 관심↑
- 청담 르엘, 19일 특별공급…149 가구 일반분양
- 르엘 3.3㎡당 평균 7천여만 원…분상제 단지 최고
- 잠실 래미안 아이파크 10월 589 가구 일반분양
- 7월 1500 가구 이상 대단지 평균값 1년 새 3.44%↑
- 전문가 "하반기 금리인하 기대감…분양 더 확산"

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