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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 최승경 회계사

부동산 시장에서 거래가 활발해지면서 관련 세금들로 고민하는 분들 많으시죠. 특히 매도를 앞두고 절세 혜택이 있는데도 놓치는 분도 계시고요. 무엇보다 사전 준비를 놓쳐 생각보다 세금이 많이 나와 속상해하는 분들도 많더라고요. 그래서 오늘(5일)은 모르면 손해 보는 부동산 세금에 대해 자세히 짚어보겠습니다. 최승경 회계사 자리했습니다. 안녕하세요.

Q. 요즘 부동산 시장이 워낙 불장입니다. 특히 서울 아파트 매매 거래량이 크게 증가하고 있죠?

- "지금이 최저" 부동산 시장 '불장'…거래량은?
- 아파트 전월세 5월 후 거래 감소…6월 매매↑
- 서울 아파트, 6월부터 매매 증가…7,502건 기록
- 7월 서울 아파트 매매 8,599건…전세와 격차 '뚝'
- 생애최초 매수자 5,182명…실수요 매수거래 '최대'
- 실수요자들, 전월세 잇단 상승세 속 매수로 전환
- 고금리·고물가 속 신축 아파트 공급량 감소 우려

Q. 아파트를 매입할 때는 보통 취득세만 내면 되는데요. 취득세 절세를 먼저 살펴보면 보통 생애최초 주택 구입을 많이 생각하시는데 최근 취득세 절세 부분을 대폭 늘렸어요?

- 아파트 매수 '취득세' 납부…절세 방법은?
- 생애최초 주택 구입자, '22년도 '취득세 감면' 입법
- 주택가격 12억 이하·전용 85㎡ 이하 등 조건 필수
- '생애최초' 주택 구입자 취득세 최대 200만 원 감면
- 지방 세컨하우스 구입 독려…"지역경제 활성화"
- 인구감소지역 내 주택 매매, 취득세 최대 50%↓
- 무주택자·1주택자…취득가액 3억 이하·3년 보유
- 지방 악성 미분양 임대활용 시 취득세 50%↓
- '24~'25년 준공 아파트 해당…2년 이상 임대 의무

Q. 반면 매도할 때는 이것저것 고민할 게 많습니다. 무엇보다 양도세가 걱정이죠. 특히 다주택자 거나 일시적 2주택자 등 집을 1채 이상 갖고 있는 가구들이 더 고려할 게 많은데요. 1가구 1주택 혜택이 크지만 혜택을 고스란히 받기가 쉽지만은 않아요. 먼저 1 가구 의미를 알아야 할 것 같은데요. 범위가 어디까지 인가요?

- '1가구 1주택' 비과세 혜택…'1가구' 범위는?
- '1가구 1주택' 세대 구성원 전체 주택 합산해 판단
- '1가구' 동일 주소지 내 같이 생활하는지 중요
- 주거 달라도 주민등록상 동일 주소지 '1가구' 간주
- '1가구' 간주로 '1주택자' 비과세 혜택 박탈될 수도
- 국세기본법상 '실질과세'…"별도 세대 입증해야"

Q. 양도세에서 1가구 1주택이 중요한 이유는 바과세 혜택 때문입니다. 조건만 맞으면 절세 범위가 커서 꼭 살펴야 되는 혜택인데요. 조건이 어떻게 되나요?

- '1가구 1주택' 비과세 혜택…중요 조건은?
- 해당 주택 2년 이상 보유…취득~양도 소유권 유지
- 조정대상지역 내 주택 2년 이상 실거주 의무 추가
- 취득 후 조정대상지역 해제 시 '취득 시점' 판단
- 지난해 1월 종로·영등포구 등 조정대상지역 해제
- 주택가격 12억까지 비과세…이상은 양도세 납부
 
Q. 1가구 조건을 물어본 이유가 바로 양도세와 직결되기 때문입니다. 2주택자인 부모가 집을 매도하기 전에 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 자녀에게 증여를 했는데요. 당연히 1주택자고 생각했는데 과세 당국에서는 1가구 2주택자로 봤습니다. 그 이유가 자녀의 소득 때문이라는데요. 무슨 얘긴가요?

- 엄격한 '1가구' 기준, 자녀 소득도 영향?
- 자녀 '별도 가구', 세대 분리·소득 요건 충족해야
- 세대 분리 자녀, 경제활동 없다면 분리 인정 안 해
- 과세당국 "결국 부모님 도움받으며 생활 의미"
- 자녀 소득요건, 연소득 기준중위 40% 초과해야
- 30세 이상 자녀, 소득 요건 없이 '별도 세대' 인정

Q. 일시적 1가구 2주택자의 경우에도 1주택자 혜택을 동일하게 받는데요. 이사 등으로 어쩔 수 없이 2주택인 납세자들의 편의를 위한 정책인 만큼 비과세 요건이 더욱 깐깐해요?

- '일시적 1가구 2주택' 비과세 혜택 기준은?
- 혜택 좋은 1가구 1주택, 일시적 2주택 기준 '깐깐'
- 기존주택 취득일 1년 이상 경과 후 두 번째 구매
- 취득 당시 조정대상인지역인 경우 2년 이상 거주
- 두 번째 주택 취득일부터 3년 이내 기존주택 매도
- 기존주택 2년 이상 보유 등 1주택 요건 충족 필수

 Q. 그런데 최근엔 일시적 3주택이라는 말도 나오더라고요. 지난해 국세청에서 3주택자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 법령해석을 내놨는데요. 이게 어떻게 가능한가요?

- 과세 당국이 인정한 '일시적 3주택'…법령해석은?
- 국세청, '일시적 2주택'·분양권 '1주택' 특례 중첩
- 기존 3주택 양도세 면제, 상속·결혼 등 상황 인정
- 국세청, 특수 사례 반영 납세자 유리한 방향 해석
- 기재부, 국세청 법령해석 제동…"중첩 적용 안 돼"
- '일시적 2주택' 특례, 이사 등 상황 2주택 해당
- 일부 상황만 인정…"분양권 취득, 특수 상황 아냐"

Q. 이렇게 해석이 될 수도 있네요. 기재부에서 법령해석이 잘못됐다는 판단을 내놓으면서 결국 없던 일이 됐는데요. 이렇게 정부 간의 해석 차이로 세금에 변화가 생기는 경우, 통상 많이 낸 건 돌려받는데 덜 낸 경우에는 어떻게 되나요?

- 정부 착오로 세제 혜택…덜 낸 경우 납세 의무는?
- 국세청 '일시적 3주택' 해석…추가 분양·입주권 매수
- 과세 해석 변경 경우 가산세 미부과…수정신고 안내
- 납세자 '유리' 과세 해석 변경 발생 시 보통 소급적용
- '비과세→과세' 납세자 불리…"소급적용 여부 따질 듯"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)