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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

우리나라 경제의 뇌관인 프로젝트파이낸싱, PF 부실은 여전히 심각한 수준이죠. 부동산 PF 정상화를 위해 정부가 구조조정에 나섰는데요. 특히 부실 우려 사업장에 대한 공·경매 관리 기준을 대폭 강화했다고 하죠.



Q. 금융당국이 PF 부실 사업장 구조조정에 나서면서 채권 회수가 어려운 사업장이 경·공매 시장으로 쏟아질 것이라는 전망이 있었죠. 지난 7월에도 교수님께서 공매 부동산 관련해서 말씀해 주셨거든요. 현재 상황은 어떤가요?

- PF 부실 사업장 자산 경·공매 증가…접근 방법은?
- PF 부실 사업장 압류 자산 경·공매 시장으로…현황은?
- 과거 저금리·부동산 황금기, PF 시장 활기


- 최근 1~2년 내 고금리 기조…부동산 시장 경기 위축
- 고금리, 부동산 PF 사업장 직격탄…부실률 증가
- 부동산신탁회사 대부분 고정이하여신비율 평균 52%
- 부동산신탁사 자산의 절반이 부실채권
- 부동산 PF 시장…대부분 개인이 접근하기 어려워
- 최근 강남 신축 공동주택 통째로 신탁 공매 등장
- 대치 푸르지오 발라드, 78 가구 전체 신탁 공매로
- 대치 푸르지오 발라드 18평 최초 매각가격 31억 원
- 지난 4월 공매 때 78 가구 중 75 가구는 유찰
- 한국투자부동산신탁, 유찰 물건 수의계약 진행 예정
- 강동구 거산유팰리스 138개 호실 공매 나왔으나 유찰
- 고분양가 논란…신탁 공매는 매매와 거의 같아
- 신탁 공매, 등기부상 하자 임차인이 모두 인수
- 일반 공매, 말소기준권리 포함 후순위 하자 모두 말소

Q. 최근 한국자산관리공사 캠코가 온비드를 통해 1912억 원 규모의 압류재산을 공매하기도 했어요?

- 한국자산관리공사 캠코, 온비드서 압류재산 공매…내용은?
- 온비드 공매 매물의 다수가 캠코의 압류재산
- 세금 체납 후 재산 압류…온비드서 공매
- 말소기준권리포함 뒤 권리상 하자 모두 소멸
- 명도 관련 인도소송만…토지·건물·유가증권 등 가능
- 공매 접근 시 임장 통해 하자·시세파악·권리분석 꼼꼼히
- 법원경매와 달리 기간·전자입찰…원거리 입찰자·직장인 선호
 
Q. 공매로 나온 매물들을 살펴보니까 임야 등 토지가 제일 많았고 주거용 건물에 특허권 등 동산도 많았다고요?

- 캠코 온비드 경·공매 진행…주요 매물 사례는? 
- 캠코 온비드 공매…부동산 1087건 동산 70건
- 부동산 중 토지가 약 722건으로 압도적
- 방배롯데캐슬아르떼아파트, 1군 브랜드·더블역세권
- 방배롯데캐슬아르떼, 추후 유찰 시 더 좋아…'가성비 중요’
- 권리분석은 압류재산 공매재산명세서 확인
- 국토부, 최근 '노후계획도시정비 기본 방침' 공개
- 영구임대주택 재건축, 1기 신도시 이주민 임시 거처 활용
- 부천 중동, 재건축 용적률 350%…산본과 4만 가구 추가 공급
- 중동 한라마을, 1기 신도시·2171세대·부천시청역 도보 7분
- 중동 한라마을, 백화점·아웃렛 인접 및 '초등학교를 품은 아파트'

Q. 이번에 캠코 소유의 용평리조트 콘도 회원권도 매각을 한다면서요?

- 캠코 소유 콘도 회원권…공매 통한 매각 가능할까?
- 캠코 소유 평창 콘도 회원권…정부혁신지침 따라 매각
- 캠코 소유 물건, 권리분석·명도책임 등 부담 없어
- 새 정부 공공기관 혁신가이드라인, 불요불급한 자산 매각 명시
- "공공기관, 보유 필요성 낮은 자산 매각하라"

Q. 캠코는 오는 26일부터 4096억 원 규모의 국유증권도 공개입찰 방식으로 매각한다고 하는데 이 부분도 노려볼만한가요? 어떤 식으로 접근하면 될까요?

- 캠코, 26일부터 국유증권 공개입찰로 매각…접근법은?
- 물납증권, 일정 요건 충족 시 증권으로 상속세 등 납부
- 물납증권…추후 국가 소유의 증권 '국유증권’
- 상장증권, 증권 시장 통해 시장 가격으로 매각
- 비상장증권, 온비드 통해 일반경쟁입찰로 매각
- 상장·비상장증권 유찰 시 수의계약도 가능
- 비상장증권의 가치평가…재무 상태 파악이 관건
- 상장 예정·배당금 지급 중인 회사의 경우 고려해 볼만
- 온비드 홈페이지 내 캠코 국유증권 전용관 통해 매물 확인
- 금융감독원 전자공시시스템 DART에서 기업 재무상태 확인

Q. 그런데 정부가 PF 구조조정을 위해 경·공매를 압박하면서 수도권의 괜찮은 사업장도 의도적으로 유찰시키는 일이 발생하고 있다고요? 

- PF 구조조정 위한 경·공매 압박…의도적 유찰 경우는?
- 신림동 110- 10 일대 대지, 6번 유찰 후 7번째 입찰
- 최초 감정가 약 460억 원 7번째 입찰 최저가 312억 원
- 좋은 입지…신림성- 서울대벤처타운역 바로 옆 위치
- 오피스텔·도시형 생활주택 등 어떤 용도라도 가능한 자리
- 부동산 시장 회복 시 더 높은 가격으로 낙찰될 물건

Q. 경·공매를 강제해서라도 PF 시장의 거품을 꺼뜨리려는 당국의 기대와 시장이 엇박자가 나는 게 아닌가 싶은데요. 헐값에 담보를 매각해 손실이 발생하면 금융기관이 떠안게 된다고요?

- 경·공매 강제로 담보 헐값 매각 시 손실은 금융기관이?
- 경·공매, 대부분 금융기관 낙찰 후 미배당금은 손실 처리
- 100억 원 토지 담보 80억 원 대출→50억 원 낙찰→30억 원 손실

Q. 정부의 PF 경·공매 압박에 이달부터 매물이 쏟아질 것이라고 하죠. 그래서 주목하고 계신 분들 많으실 텐데 주의할 사항이나 팁을 말씀해 주신다면요?

- PF 부실 사업장 압류 매물 쏟아져…경·공매 진입 시 팁은?
- 경매 매물 권리분석·신탁 공매 공고문 꼼꼼히 확인
- 신탁 공매 시 등기부상·물건상 하자 낙찰자 인수 범위 확인
- 진접읍 아파트 신축부지 공매 매물 중 일부 필지 빠져
- 원활한 공사 위해 빠진 필지 매수 고민·시공권 등 확인

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)