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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수
 
고금리가 이어지며 침체돼 있던 부동산 시장이 서울을 중심으로 거래량이 증가하는 모습입니다. 그래서인지 부동산 경매에 새롭게 뛰어든 분들도 많아졌죠. 그래서 오늘은 새롭게 부동산 경매 시장에 참여한 분들을 위해 부동산 경매의 입찰 절차와 낙찰 후 발생할 수 있는 문제 등에 대해 자세히 짚어드리겠습니다. 세종사이버대 부동산학과 설춘환 교수 나오셨습니다. 

Q. 서울의 집값이 좀처럼 떨어지지 않고 있죠. 7월 서울 매수우위지수도 68을 나타내며 2022년 5월 이후 최고치를 기록했는데요. 거래량이 증가하고 서울 아파트를 중심으로 매매가격이 오르니…부동산 경기가 살아난다고 보면 되는 건가요?

- 매수우위지수 증가세…부동산 경기 살아날까?
- 서울 포함 수도권 아파트 가격 살아나며 상승
- 추세가 중요…7월 서울 매수우위지수 68까지 상승
- 매수우위지수, 강남11개구 74.30 강북14개구 60.90
- 부산‧대구‧광주‧대전‧세종 매수우위지수 10%대 중반
- 제주도 매수우위지수, 사상 최저점인 8.94 기록
- 서울‧인천‧경기 비롯 수도권 집값 상승세 지속
- 계속 되는 집값 상승세…어디로 확장될지 관건

Q. 요즘에는 부동산 경매를 배우러 학원이나 학교를 다니는 분들도 있다고 하는데요. 초보 투자자들을 위해 부동산 경매의 입찰 절차는 어떻게 되는지 알기 쉽게 설명해 주신다면요?

- 부동산 경매 입문자가 알아둬야 할 입찰 절차는?
- 경매장 내 입찰자 급증…모의입찰 참여자도 모여
- 입찰 시 본인 또는 대리인이 직접 법원 가야
- 본인 직접 입찰 시 신분증‧도장‧입찰보증금 지참
- 대리인 입찰 시 위임인 인감증명서‧위임장 지참
- 법원 입찰시간 확인 후 20~30분 전 입찰장 도착
- 여유있게 입찰장 도착 후 신중하게 입찰표 작성
- 입찰표 작성 시 사건번호‧물건번호‧입찰가격 등 확인
- 입찰 신청 후 낙찰 시 보증금 영수증 수령 후 대기
- 매각기일- 매각결정기일- 즉시항고- 확정 등 절차 거쳐
- 낙찰 후 확정 돼야 잔대금 납부 후 소유권 취득

Q. 부동산 경매를 실패하는 이유가 부동산의 가치를 제대로 판단하지 못했기 때문이라고 하던데 지난번에 매물 옥석 가리기의 핵심은 '권리분석'이라고 설명해 주셨거든요. 권리분석 외에 또 매물의 옥석가리기에 있어 필요한 것이 있다면요? 

- 입찰 시 권리분석 외 매물 옥석가리기에 필요한 것은?
- 부동산은 가치평가, 즉 물건분석이 중요
- 아파트의 경우 지역분석‧물건분석이 가장 중요
- 최근 신축‧역세권‧대단지‧브랜드 아파트가 인기
- 경매 매물, 1회 유찰 시 매력적 가격 형성

Q. 제가 경매하려고 매물의 옥석도 가리고, 입찰절차 제대로 밟아서 낙찰도 받았어요. 낙찰받았으니 이제 내 집이다 싶어서 들어가려는데, 내가 주인인데도 내가 들어갈 수 없는 경우가 있다고 하더라고요? 살고 있는 사람이 안에서 안 나온다고 버티고 막무가내로 굴면 어떻게 해야 되는 건가요?  이런 사례가 많이 있습니까?

- 낙찰 후 부동산 진입 불가능한 경우 발생…사례는?
- 아파트‧상가‧오피스텔 등 낙찰 시 대부분 점유자 존재
- 통상적으로 이사비‧이사기간 협상, 임의적으로 명도 협상 
- 최악의 경우, 인도명령 결정 후 집행관에 의한 강제집행

Q. 법으로 정해진 절차대로 인도명령을 받아서 강제집행을 준비하더라도 원만하게 협상이 되지 않으면 강제집행을 해야 되는 경우도 있다는데… 경매 강제집행, 어떻게 신청하고 진행하면 되는 건가요? 

- 경매 강제집행 필요한 경우…신청 절차는?
- 낙찰자는 대부분 낙찰 후 협상 통해 명도 원해
- 터무니없는 이사비 요구 등 경우, 집행관에 의한 강제집행
- 계고 후 명도 불가 시 집행관 동행 하에 강제 명도
 
Q. 거주 목적으로 낙찰받은 부동산의 경우 강제집행까지 진행하면 된다고 하지만, 임대 수익 창출이나 투자 목적으로 낙찰받은 경우에 점유자가 나가지 않는다면 어떻게 해야 되는 건가요? 

- 투자 목적 낙찰받은 부동산…점유자 미퇴실 시 조치는?
- 임대수익‧매매차익 위해 아파트 등 낙찰받는 경우도
- 기존 점유자에 재임대‧명도나 강제집행 후 재임대 등 조치
  
Q. 개인 투자자가 경매를 위한 입찰에 참여할 경우, 투자 목적으로 낙찰받으려는 경우도 있을 거고요. 실거주 목적도 있을 텐데 초보 투자자를 위한 입찰 팁이나 핵심 포인트를 꼽아주신다면요?

- 초보 투자자를 위한 부동산 경매 팁이나 핵심 포인트는?
- 부동산 투자‧재테크 시 과욕과 조급함에 주의해야
- 단기간에 고수익을 보겠다는 생각은 실패할 수도
- 제대로 투자계획을 세워 보유자금을 갖고 투자해야
- 투자할 물건을 제대로 선정하는 것이 가장 중요
- 아파트, 신축‧역세권‧대단지‧브랜드 기준 금액 감안 투자
- 아파트 가격 급등 시 구축‧역세권‧대단지도 고려
- 상가, 상권‧유동인구‧역세권‧입지 등 전반적으로 고려
- 상가 투자 시 현장답사, 즉 임장이 반드시 필요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)