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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 최승경 회계사

정부가 상속, 증여세 관련해 개정안을 내놨습니다. 세율 과표가 조정되고, 자녀 공제액을 높이는 방안인데요. 개정안이 국회를 통과하면 서울 강남권 아파트 한 채만 가지고 있어도 상속세를 내야 한다는 불만은 줄어들지 않을까 싶네요. 하지만 증여세, 상속세 절세를 위한 고민이 많으실 텐데요. 이번에 바뀐 상속·증여세 내용과 함께 오늘은 빌딩 관련 절세 방안 함께 살펴보시죠. 최승경 회계사 자리했습니다.

Q. 먼저 최근 가장 이슈 되는 부분이죠. 정부가 2024년 세법개정안을 확정하면서 상속·증여세를 수십 년 만에 손봤습니다. 전반적으로는 전면적인 상속세 완화인데요. 어떤 내용인지 짚어주시죠.

- 상속세, 25년 만에 개편 발표…주요 내용은?
- 상속세 일괄 개편…세율·과세표준·자녀공제 등 완화
- 상증세율, 기존 최소 과세표준 1억…최고세율 50%
- 개정안, 과세표준 최소액 2억·최고세율은 40% 조정
- 자녀공제, 현행 1인당 5천만원→5억원…10배 상향
- 기존 기초공제 2억 포함 일괄공제 5억 넘기 어려워
- 자녀공제 5억원으로 상향…향후 개정안 실효성 기대

Q. 아무래도 세금이 줄다 보니 부자 감세라는 비판이 나오는데요. 공제 확대인지, 세율이 조정되는지에 따라 혜택 범위가 달라진다는데 어떤 얘긴가요?

- 상속세 개편…공제 VS 세율 조정 따라 차이?
- 상속세 개정안, 크게 공제 확대-과표·세율조정 나뉘어
- 공제 확대, 상속재산 10억~20억원 사이 중산층 겨냥
- 기존 공제액 10억원 안팎…많게는 17억원 공제 가능
- 공제 확대, 상대적으로 상속재산 적은 사람에게 유리
- 과표 및 세율조정, 고액자산가 혜택…부자감세 논란
- 상속재산 100억원 초과시 최고세율 50%→40%로 완화

Q. 공제가 큰 폭으로 늘어났으니 서울 강남권 아파트 한 채를 갖고 있는 분들에게는 세금 절감 효과가 클 것 같네요. 가장 중요한 건 얼마나 줄어드는지인데요. 상황에 따라 다른데 설명 부탁드립니다.

- 공제 확대, 강남권 아파트 한 채 갖고 있다면?
- 배우자 및 자녀 1명, 기존 자녀공제보다 일괄공제 유리
- 개정안, 자녀공제 5억까지 확대…일괄공제보다 유리해져
- 자녀 2명, 각각 5억씩 공제…기초공제 포함 12억 공제
- 배우자 및 자녀 1명, 아파트 시세 20억 상속세 '0원'
- 배우자 없이 자녀 1~2명, 일괄공제보다 자녀공제 유리
- 배우자만 있을 경우 기존과 동일하게 최대 30억 공제

Q. 그럼 본격적으로 부담부증여에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다. 부담부증여, 요즘 전셋값이 많이 뛰면서 절세 방법으로 많이 언급되고 있어요?

- 전셋값 급등에 부담부증여 관심…주요 내용은? 
- 부담부증여, 증여 부동산 전세·대출 등 부채 함께 증여
- 떠안은 부채, 상속인이 상환…과세당국, 증여액서 제외
- 부담부증여시 공제 가능 채무 한정…증여 전 미리 확인
- 증여자 채무-수증자 인수 조건 기본…당사자 입증 책임

Q. 지난번 방송 이후, 아파트 부담부증여 보다 빌딩의 경우에는 토지와 건물이 별개라 더 복잡한데 왜 짚어주지 않냐, 꼭 한 번 다뤄달라는 요청들이 있으셨어요. 그래서 오늘 준비하셨다고 해요. 일단 건물의 경우, 아파트처럼 시세를 알기가 쉽지 않잖아요?

- 건물의 부담부증여, 가장 먼저 할 일은?
- 아파트, 오피스텔 등 집합건물 인근주택 거래가 기준
- 건물, 크기·건축자재 등 유사성↓…감정평가 필요
- 건물보유자, 토지-건물 나눈 후 건물 증여로 '절세'
- 건물 대출 있는 경우 부채 동시 '부담부증여' 활용
- 30억 건물-대출 5억 동시 증여시 세금 8.1억 추정
- 토지 제외 10억 건물-대출 5억 증여시 7천만원
- 부담 적은 건물 선증여…임대소득으로 증여세 마련

Q. 말씀하신 대로 토지와 건축물을 분할해서 증여하면 효과가 좋다는 건 알겠지만 이렇게 되면 자녀는 부모에게 토지를 빌려 사업을 하는 임차인이 입장이 된다고요. 그러면 추가 비용이 더 들어가는 것 아닌가요?

- 건물만 증여, 토지 권리 없어…토지 빌리는 임차인 입장
- 토지 사용료 미지급시 이후 추가 증여세 부과 가능성
- 토지사용료=(기준가 50%-임대보증금)×정기예금 이자율
- 총 임대수익에서 세금 등 제외…세금 자원 확보 후 계획
- 땅값 빠르게 상승 지역은 예외…"별도 절세전략 짜야"

Q. 특별한 수입이 없던 자녀였다면 수입도 생기고 세금 자원도 마련하고 게다가 절세도 되는 일석삼조 효과를 얻을 수 있겠네요. 이렇게 효과가 좋은 부담부증여, 꼭 주의해야 할 점도 있을 것 같아요?

- 효과 좋은 '부담부증여', 주의할 점은?
- 부모-자녀간 부담부증여, 수증자 채무 인수 입증 필수
- 부담부증여 전 10년 내 증여 및 10년 이내 상속 고려
- 전후 10년내 증여·상속 금액들 합산…세 효과 분석
- 증여세 외 취득세·보유세·납세원천 등 미리 검토해야
- 부담부증여, 증여 받는 사람의 부채 부담 능력 확인

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)