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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대 부동산학과 겸임교수

몇 년 전부터 서울에서 강남 3구 이외에 가장 주목을 받는 곳이 있죠. 바로 마포, 용산, 성동구 이른바 마용성입니다. 최근 서울 성수동의 한 아파트 경매에 30여 명이 넘는 응찰자가 몰리는가 하면 수억 원 웃돈을 얹어 낙찰받는 사례도 등장해 경매시장 역시 뜨겁다고 하는데요. 지역 선정이 무엇보다 중요한 경매시장에서 오늘은 성동구 성수동의 부동산 분위기와 매물 상황까지, ‘지역분석의 대가’ 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다.



Q. 마용성(마포, 용산, 성동구)과 노도강(노원, 도봉, 강북구). 서울 부동산 얘기할 때 자주 나오는 말인데요. 서울 부동산 시장이 반등하면 강남 3구가 오르고, 마용성이 오른 뒤 마지막으로 노도강이 따라 오른다고 하잖아요. 지금은 어느 정도까지 왔다고 보면 될까요?

- 강남→마용성→노도강…집값 어디까지 왔나?
- 부동산 시장의 지역별 상승 하락 순서는 ‘상대적’
- 부동산 수요자들, 덜 오른 곳보다 더 많이 오를 곳으로 이동


- 송파 7300만원 오를때 강북구는 3600만원 떨어져
- 강남보다 '후끈'…마·용·성, 서울 집값 상승세 주도
- "성동구에 무슨 일?"…아파트값 오르고 매물 실종
- 작년, 강남3구 2.85%·마용성 0.89%…노도강 –0.35%
- 올해, 강남3구 0.85%·마용성 0.997%…노도강 0.14%

Q. 서울 25개 자치구 중 올해 아파트 가격 상승 폭이 가장 큰 곳은 강남이 아닌 성동구인 것으로 나타났습니다. 경매시장에서도 마용성의 인기가 강남 3구를 넘어섰다고 하던데요. 특별한 이유가 있는건가요?

- "경매로 내집마련" 강남보다 마용성 몰린다?
- "강남3구요? 그건 옛말"...'마용성'에 관심 큰 이유
- 마용성 낙찰가율 강남3구 넘어서 102.5%…성동 122.5%
- "마용성, 강남보다 비교적 낮은 가격에 개발호재도“
- 치솟는 서울 집값에 경매로 눈 돌리는 실수요자?
- 서울 아파트 경매 낙찰가율 92.9%…22개월 만에 최고
- 집값 반등세 영향…서울 경매시장 낙찰가율 120% 돌파
- ”성동구는 매매보다 싸다는 인식이 있어 빨리 거래되는 중“
- 서울 경매시장 ‘훈풍’…낙찰률·낙찰가율 동반 상승
- 강남·마용성 등 인기 지역이 경매시장 견인
- “웃돈 주고 낙찰받아도 시세차익…경매시장도 양극화” 

Q. 눈을 좀 더 좁혀서 살펴보면 성동구 중에서도 성수동이 굉장히 뜨겁다고 합니다. ‘한국의 브루클린’이라 불리면서 유명 연예인들도 눈독을 들이는 지역이라고요?

- 올해 서울서 집값 상승폭 가장 큰 곳, 성수동…왜?
- "연예인도 샀대" 입소문…성수동 3대장 잇단 '신고가'
- 뜨거운 ‘한국의 브루클린’ 성수…아파트·단독·빌라까지
- 강남보다는 이 동네…세 채나 사들인 김수현의 '일편단심'  
- 배우 김수현, 성동구 '갤러리아포레' 3가구 보유
- 3가구 가치만 250억원 수준 넘을 것으로 추정
- 성수동, 신규공급 적어…서울숲아이파크리버포레 흥행
- 삼표레미콘 부지 개발논의 본격화…미래 가치 상승
- 고급 주거지 및 교통 상권 공원 등 주거만족도 높아
- 대림창고 개조로 식음료상권 발달, 명품패션 팝업
 
Q. 경매시장도 만만치 않은데요. 최근 성수동의 한 아파트 경매에 30명이 넘는 응찰자가 몰리는가 하면 수억 원 웃돈을 얹어 낙찰받는 사례가 늘고 있는데, ‘성수전략정비구역’ 효과가 크다는 얘기가 들려요? 

- 1년새 4억 뛰며 신고가 속출…서울 최고 부동산 핫플?
- 경매로 나온 서울 성동구 성수동1가 쌍용아파트 
- 감정가 11억4400만원보다 높은 14억179만원에 낙찰
- 성동구, 성수전략정비구역 제4지구 재정비 본격 시동
- 서울숲과 압구정 연결하는 도보 30분 보행교 추진
 
Q. 그런데 호재만 있는 건 아닙니다. 최근 온라인 커뮤니티에서 성수역 3번 출구 사진이 화제를 모았는데요. 사람들이 길게 늘어선 모습이 안전 우려의 목소리가 나오고 있는데 
실제 거주를 염두에두고 낙찰을 받으시는 분들은 이 부분도 고려를 하셔야 할 것 같거든요?

- "이러다 큰일 난다" 발칵…'핫플' 성수역에 무슨 일이?
- “경고 했는데… ” 난리 난 '성수역 3번 출구' 소름 돋는 광경
- '인산인해' 성수역 출입구 신설 추진…성동구 "적극 환영"
- 출입구 늘린다고 '끝' 아니다... 성수역의 더 큰 문제
- 삶의 공간으로써 이동성과 주거의 편안함 고려되어야
- “성수역 3번출구만 혼잡…특정시간 및 주말엔 특히 혼잡”

Q. 그런데 주식도 마찬가집니다만 이미 알려진 호재는 주가에 선반영 되기 마련이고, 가격이 너무 오르면 접근하기 부담스러운 게 사실인데요. 말 그대로 고점에 물릴수도 있는데 그야말로 ‘핫플’ 성수동에서도 아직 접근가능한 매물이 남아 있습니까?

- ‘핫플’성수동, 접근 가능한 매물 있나?
- 성수동 동아그린아파트 감정가 10억
- 성수동아그린아파트 경매 성수동은 제2의 강남
 
Q. 요즘 아파트 가격이 워낙 많이 올랐다 보니 이 가격이면 건물 사겠다는 말이 농담이 아닙니다. 비슷한 시장가격을 가진 부동산 투자처로 아파트와 ‘꼬마빌딩’이 많이 비교되는데요. 최근 성수동의 꼬마빌딩 시장도 살아나는 분위기라고요?

- 다시 뜨는 ‘꼬마빌딩’…성수서 신고가 릴레이?
- 금리 인하 기대에 꼬마빌딩 경매도 들썩 
- 꼬마빌딩 거래 1년새 30% 이상↑
- 성수 평당 2.2억 원 역대 최고가 
- '50억 미만' 비중은 3년만에 최저 
- "몸값 비싸도 수익률 큰 빌딩 찾아“  
- 성수동 대지면적 3.3㎡당 2억 2000만 원
- 성수동 연예인 꼬마빌딩 투자성공사례 
- 입지와 필지를 고려해 투자가치 판단해야

Q. 그렇지만 꼬마빌딩은 현금부자들만의 리그라는 이야기도 있어요. 현금이 어느 정도 있어야 경매로 접근이 가능한 건가요? 

- 꼬마빌딩 투자, 현금부자들만의 리그?
- 수도권 소재 근린주택 10억 이하도 있음
- 중요한 건 가격대비 입지와 수요임
- 경매로 접근 시 10~30% 저렴하게 낙찰 가능
- 꼬마빌딩 경매 시 대출 얼마나 가능할까?

Q. 서울 성수동은 사실 상업용 부동산으로도 유명한 곳이죠. 상업용 부동산은 상가나 오피스텔, 지식산업센터 같은 곳들인데요. 이쪽 상황은 그리 녹록치 않다고 하더라고요. 마지막으로 성수동 지역분석 총평 부탁드리겠습니다.

- '성수동' 시대 개막…지역분석 총평은
- 지산·상가·오피스텔, 수익형 부동산 3인방 투자는 고민
- 성수동, 전략정비구역 및 MZ명소로 각광
- 입지와 필지가 좋은 곳은 이미 선점…임장 필수
- 지식산업센터 투자는 주의해야, 오피스텔은 고려

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