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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

집값 선행지표인 부동산 경매시장에서도 ‘옥석 가리기’가 심화되고 있습니다. 향후 미래가치가 높을 것으로  판단되는 물건에는 응찰자가 몰려 비싼 금액에 도새 주인을 찾는 반면일부 물건은 감정가보다 가격이 떨어져도 연일 유찰을 거듭한다고 하는데요. 꼭 낙찰받아야 할 매물과 반드시 피해야 할 매물을가르는 ‘한 끗 차이’ 경매 권리분석의 기초부터 짚어보는 시간 마련했습니다 ‘경매 길잡이’ 설춘환 교수님 나오셨죠. 어서오세요

Q. 교수님, 지난달 경매시장에서 전국 아파트 낙찰가율이 23개월 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 집값 선행지표로 불리다 보니 이제 집값에 진짜 불이 붙었다는 얘기까지 나오는 모양이에요?

-경매, 감정가 넘긴 낙찰 속출…집값에 불 붙었다?
-서울 부동산시장 회복세 경매시장도 덩달아 순풍
-“이 정도면 서울집값에 불 붙었다고 봐야” 
-일반 매매건수도 증가세…경매 낙찰가율 100% 넘겨
-서울 낙찰률은 47.2%…5월보다 18.9%p 올라
-"비강남 낙찰가율 100% 넘기며 시장 살아나"
-서울 경매시장 ‘훈풍’…낙찰률·낙찰가율 동반 상승
-서울 아파트 경매 낙찰가율 22개월 만에 최고
-서울 송파구, 잠실엘스·푸르지오월드마크·헬리오시티
-구축과 선호도 낮은 지역 낙찰가율 70%~80% 수준
-도봉구·동대문구·강북구·영등포구 낙찰가율 85%

Q. 전국 낙찰가율은 사실상 서울이 끌어올렸다고 해도 과언이 아닌 게, 서울과 아파트 빼면 경매 분위기는 오히려 위축국면이라고요 양극화가 점점 더 심해지는 모양입니다?

-감정가에 수억원 웃돈…경매시장도 양극화 심화?
-아파트 낙찰가율, 서울 95%…인천 신축 90% 수준
-회복세 더딘 지방부동산…청약경쟁률·낙찰가율 바닥
-서울VS지방, 아파트VS빌라…집값 양극화 더 심해진다
-강남·마용성 등 인기 지역이 경매시장 견인
-“웃돈 주고 낙찰받아도 시세차익…경매시장도 양극화” 
-지방 청약경쟁률 6.39대1…전년동기보다 더 낮아
-세종시, 최근 아파트 가격 하락…낙찰가율 80% 미만
-부산시, 신축 대단지 낙찰가율 90%…구축은 80% 
-빌라 거래량 2006년 조사 이래 역대 세 번째로 낮아
-빌라 경매 시장도 찬바람, 쌓인 물건 수 역대 최대

Q. '똘똘한 한 채' 열기가 다시 불어오면서 강남 아파트들은 경매 시장에 나오기만 하면 비싼 가격에도 바로 낙찰되는 분위기라고 하던데 교수님께서 ‘묻지마 낙찰’은 주의해야 한다고 계속해서 말씀 주시지 않으셨습니까?

-"기다리면 늦어요"…'똘똘한 한 채' 고각낙찰 주의보?
-서울 아파트 경매시장 '똘똘한 한 채'가 주도
-'서울 아파트 경매' 쏠림…고가 지역 낙찰가율 '쑥'  
-‘지금이 기회’ 열풍에…강남 경매 나오는 대로 낙찰
-부동산 투자자 입장에서는 지금의 시장 불확실한 상황
-미국 금리인하 기대감 시장에 이미 선반영
-정부의 대규모 공급시그널 없다면 가격 상승 가능성
-“선호도 높은 신축 역세권 대단지 아파트로 몰려”
-싸다는 이유로 선호도 낮은 구축 매물 경매는 비추천

Q.  경매로 손해를 안 보려면 매물 옥석 가리기가 중요하죠. 그것의 핵심이 되는 게 ‘권리분석’이라고 하던데 이게 뭔지, 왜 중요한 건지 설명을 해주시면 좋을 것 같습니다?

-부동산 경매 권리분석, 모르면 투자 손실 알면 이익?
-부동산 매매, 문제 있을 시 매도인에게 책임
-부동산 경매, 낙찰 후 모든 책임은 낙찰자 부담
-권리분석, 경매 단계에서 가장 주의해야 할 부분 
-경매 권리분석, 법원이 작성한 매각물건명세서로 가능
-입찰 전에 매물이 가지고 있는 문제에 대한 해결책 모색
-낙찰 후 낙찰자가 추가로 떠안을 하자가 있는지 여부 판단

Q. 한마디로 경매로 집을 낙찰을 받으면서 내가 떠안아야 할 문제는 없는지 미리 분석을 한다는 건데요. ‘말소기준권리’에 대해서도 알아야 한다고요. 이것도 같이 설명을 좀 해주시죠?

-경매 권리분석의 첫걸음, 말소기준권리?
-말소기준권리, 등기부등본의 소멸과 인수여부
-선순위임차인, 주택과 상가에서 모두 확인해야
-경매 물건에는 기존에 설정된 다양한 권리들이 존재
-경매 물건을 인수 시, 일부 권리들로 인해 매수자 부담 증가
-해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약 가능성
-입찰에 참여하기 전에 인수하게 되는 권리가 있는지 확인 필요

Q. 그런데 교수님께서 경매에서는 낙찰받을 때 대부분의 근저당이나 빚들이 다 사라지니 걱정할 필요 없다고 말씀 주셨잖아요. 아닌가요?

-일반매매와 경매의 가장 큰 차이점 ‘소멸주의’?
-말소기준권리, 등기부등본의 소멸과 인수여부 중요
-선순위임차인, 주택과 상가에서 모두 확인해야
-최선순위가 가장 중요, 등기일에 따라 우선순위가 매겨짐
-근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매등기 등 
-등기부에 기입된 순서가 해당사건의 말소기준권리 
-매각물건명세서와 함께 등기부등본도 꼭 살펴봐야

Q. 얘기로만 들으니 잘 감이 안 잡히는데요. 실제 매물들 사례를 보면서 어떻게 권리분석을 하면 되는지 보여주시면 좋을 것 같아요. 예시 매물들을 가지고 오셨다고요?

-사례로 본 ‘실전 권리분석’ 방법은?
-아파트 소유자 점유, 법률상 문제 없음
-임차인이 배당요구한 상태로 문제 없음
-임차인 점유시 배당요구 하지않았다면 문제
-임차인처럼 보이는 사람이 있는 경우 ‘위험’ 
-선순위 전세권자가 배당요구하거나 경매신청시 소멸

Q. 그런데 매물을 살피다 보니 계속 '선순위' 이야기가 들려요. 대부분 빨간 글씨로 경고를 알리고 있더라고요. 무조건 ‘선순위’가 있으면 낙찰을 받으면 안 되는 건가요?

-선순위가 있는 매물, 낙찰 받으면 안될까?
-선순위 임차인, 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받아가는 임차인
-임차인 대항력, 주택이라면 점유와 전입신고 다음날 0시 발생
-말소기준권리보다 전입신고 느리다면 후순위 임차인
-선순위 임차인, 배당요구를 하지 않을 경우 주의
-낙찰자, 입찰가에 상관없이 임차인의 보증금 전액 변제
-배당요구를 한 경우, 낙찰자 입장에서는 문제없어
-강제경매-3년간 소 제기 없으면 선순위 가처분도 경매로 소멸
-선순위 전세권, 배당요구 안할 경우 보증금을 인수해야
-선순위 가처분, 낙찰자가 낙찰 후 소유권 빼앗길 위험

Q. 경매는 많은 사례를 보고 경험하는 것이 중요할 것 같은데요. 시청자분들을 위해 안전한 매물 찾는 노하우를 알려주신다면요?

-경매 핵심, 안전한 매물 찾는 노하우는?
-등기부상의 하자와 임차인이 있는지를 확인하는 습관
-권리분석상의 하자가 있는 물건의 거의 없는 편
-등기 순위에 관계없이 인수되는 권리 주의
-아파트의 경우, 자금과 지역 그리고 1회 유찰 확인
-매각물건명세서 확인 후 문제없다면 낙찰 도전
-매각물건명세서 외 등기부등본 전입세대열람 체납관리비 체크

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)