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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' 이경호 세무사 

부동산을 매매하면서 고공행진하는 집값만큼이나 신경이 쓰이는 것이 높은 세율이죠. 아무래도 세금이 비싸다 보니 조금이라도 절세할 수 있는 방법이 뭔지 고민하게 되는데요. 얼만 전 압구정 한 아파트가 신고가를 기록했는데 교환매매 사례라고 하더라고요. 법적으로 문제가 있는 것 아닌가 했는데 합법인 데다 절세까지 가능하다는데요. 어떤 방법인지 자세히 알아보고 최근 주택 세금 정책 흐름도 함께 짚어보겠습니다. 이경호 세무사 자리했습니다.



Q. 얼마 전 압구정동 구현대 7차에서 신고가 거래가 있었는데요. 무려 115억 원입니다. 알고 보니 지인 간 집 교환사례라고요?

- 압구정 현대 115억 신고가…알고보니 '비밀'은?
- 최근 서울 한강변 아파트 100억원대 잇단 초고가 거래
- 실거주 기반 '똘똘한 한 채' 관심…강남권 내 갈아타기


- 압구정 구현대 7차 전용 245㎡ 115억원 신고가 기록
- 신고가 매수인, 직전에도 압구정 현대 거주…교환매매
- 48평↔80평 지인 교환거래…직거래 방식 맞교환 추측

Q. 교환거래, 정확히 어떤 건가요?

- 부동산 맞바꾸는 '교환매매'…방식은?
- 생소한 교환매매, 민법상 정식 거래 중 하나로 '합법'
- '부동산 대 부동산' 맞바꾸기…매물간 차액 현금 지급
- 취득 주택에 '취득세'…맞바꾼 부동산·현금에 '양도세'
- 교환거래, 현금·대출 부담 적어…시간·비용 절약 방식
- 양도세 등 세금에서 '유리'…종종 진행하는 거래방식
- 일부 '집값 띄우기' 논란…'압구정 115억' 호가 비슷
- 최근 매수자, 실수요 측면 강남 내 상급지 이동 추세

Q. 2022년 전국에서 아파트 교환매매 거래가 큰 폭으로 증가했다고 합니다. 특히 일시적 2주택자들에게 절세효과가 크다는데 그 이유가 무엇인가요?

- 2022년 '교환매매' 급증…일시적 2주택 절세효과?
- 교환거래, 양도세 절세 효과에 일시적 2주택자 '입소문'
- 1가구 1주택, 양도가 2년 이상 보유 12억까지 비과세
- 결혼·직장 등으로 일시적 2주택자 일정 처분 기한 부여
- 일시적 2주택자, 종전주택 매입 1년 후 신규주택 매입
- 신규주택 매입 날로부터 3년 이내 종전주택 처분해야
- 2022년 당시 '거래절벽' 심화…'급매'보다 '교환' 선호
- 교환매매, '선 양도 후 취득' 간주…양도세 비과세 혜택
- 교환으로 새로 취득 주택, 향후 매도시 양도 차익 감소

Q. 보통은 지인 간 맞교환하는 사례가 대부분인데 특히 가족인 경우가 많다고 해요. 이런 경우에는 증여세 이슈도 생기기 때문에 굉장히 세심한 세금 전략이 필요하다고요?

- 가족 간 교환거래, 꼭 짚고 가야 할 '증여세'?
- 가족 간 교환거래, 대부분 목적 '증여' 가능성 높아
- 주택 증여시 세율 최대 50% 부담…절세방법 고민
- 통상 부모 명의 집 더 비쌀 경우 부모-자녀 간 교환
- 부모 집에 자녀 실거주시 처분 곤란…기한도 고민
- 부모-자녀간 주택 맞교환시 '증여세' 여부 잘 살펴야
- 특수 관계인 저가 양수 거래시 이익 3억↑ '증여세'
- 해당 부동산 감정평가액 유리하면 감정평가 활용도
- 주택 교화매매의 경우 두 주택 간 차액 최소화 초점
- 감정평가로 차액 3억 이하 조정 가능시 증여세 피해

Q. 교환 매매 할 때 주의할 점도 있을 텐데요. 어떤 것들이 있을까요?

- 절세효과 '톡톡' 교환매매, 주의할 점은?
- 교환매매, 양도세 부담↓…다주택자 취득세 중과 고려
- 교환할 두 부동산의 가치 및 시세 정확한 파악 중요
- 아파트의 경우 층·방향에 따라 시세 '천차만별' 유념
- 시세 불명확한 빌라·다가구·상가 등 감정평가도 방법
- 취득 예정 물건 하자 미리 살펴야…책임 부분 특약도
- 임차인 명도 문제 발생할 수도…등기상 하자도 확인
- 직거래 사례 많아…사기 위험 방지 전문가 상담 필요

Q. 아파트를 사고 팔 때 세금이 참 많아요. 살 때도 내고 보유할 때도 내고요. 심지어 팔 때도 내는데요. 최근 야당에서 이런 세금들을 조금 완화해야 하지 않겠냐는 얘기들이 나와요. 특히 종부세 완화 얘기가 나오고 있는데 그도 그럴 것이 더 이상 부자세가 아니다라는 말이 나올 정도로 납부 비율이 높아요. 하지만 종부세 70%가 어차피 상위 1%가 낸다며 반대하는 의견도 많아요?

- 정치권, 종부세 완화 논의 '활발'…찬반 의견은?
- 지난 정부, 부동산 과열 방지…부동산 관련 세제 강화
- 자산가치 급등·공시가격 현실화 등에 종부시 부담 급등
- 야권, 실거주 1주택자 종부세 지외 목소리 점점 커져
- 지난해 종부세 납부자 상위 1% 전체 중 68.7% 납부
- 상위 1% 평균 종부세 5.8억…부동산 평균 835억 보유
- 상위 0.1% 종부세 납부규모 1.8조…전체의 43% 차지
- 하위 20% 종부세 납부규모 총 75억…전체의 0.2%
- 종부세 완화 반대 측 "소수 상위 계층 감세 혜택 집중"
- 종부세, 지방재정 '종잣돈'…지방자치 큰 어려움 예상

Q. 정부가 종부세 뿐 아니라 다주택자 양도세와 취득세 중과 역시 대폭 완화하는 방안도 추진한다는데요. 앞으로 주택 매매 하실 때 미리미리 참고하셔야겠어요?

- 정부, 다주택자 양도세·취득세 중과 완화 움직임?
- 소득세법, 다주택자 양도세 최대 30%p 중과세 부과
- 정부, 양도세 중과 한시 배제·조정지역 축소 등 운영
- 내년 5월 9일까지 중과세 한시 유예…이후 적용 가능
- 부동산 불확실성 제거…거래 활성화 위해 법제화 검토
- 취득세 중과 완화 계획…현 최대 세율 12% 중과 적용
- 야당 내 부동산 세금 완화 공감대 형성…긍정적 상황

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