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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수

우리나라 경제의 주춧돌 역할을 담당해 온 반도체와 AI 열풍이 최근 주식시장을 넘어 부동산까지  영향력을 미치는 모습입니다. 부동산 경매시장에서도 AI 산업과 관련된 지역의 매물들 인기가 연일 치솟고 있는데요. 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받아 토지 보상까지 챙길 수 있다고 하는 AI 시대, 경매시장 투자법 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다 

Q. 교수님, 저희 프로가 앞 시간엔 증시를, 후반부엔 재테크 이슈를 다루고 있는데요. 주식시장의 AI 열풍 못지않게 부동산 시장에도 AI 열풍이 불고 있다는 얘기가 들려서요. 어떤 내용인가요?

-2024년 반도체 AI열풍…증권시장 넘어 부동산까지?
-2030년 AI 글로벌 시장 규모 1800조…2023년 9배
-중심축 반도체로 이동 중인 경기남부권
-10년만에 자본금 한도 확대…산은, 반도체 지원 '탄력'
-전세계적인 혁신 AI, 한국 경제성장 동력은 반도체
-용인~이천~평택으로 이어지는 반도체 산단지역 집값 상승세
-경기 남부 부동산 시장서 떠오르는 이천…"반도체 중심권 대표 수혜지" 
-첨단3지구, 한국 유일 ‘AI융복합지구’ 개발 예정  
-지방 부동산 한파에도 광주와 전남 장성 일대는 후끈

Q. 특히 AI 산업에선 반도체가 핵심인데요. 작년부터 정부가 추진하고 있는 ‘반도체 클러스터’ 기대감이 집값도 밀어 올리고 있어요. 그중 특히 많이 거론되는 지역이 ‘용인시 처인구’인데요. 얼마나 오른 건가요?

-‘한숨시티’가 ‘희망시티’로…시골마을 처인구에도 햇볕이?
-반도체국가산단 들어서는 용인 처인구 경기도 땅값 상승률 1위
-“삼성 아닌데 이 정도라니”...투자 소식에 용인 집값 들썩
-용인시 처인구, 한국 최대규모 반도체클러스터 예정 부지
-처인구 개별공시지가 5.01%↑…개별주택가격 3.12%↑
-SK하이닉스 효과…경기 용인시 부동산 들썩
-'반도체 투자'에 용인시 처인구 집값도 '상승'
-경기남부권 부동산시장 반도체축으로 중심 이동
-경기도 집값 4년간 40% 오를때 용인 45%↑
-SK하이닉스 반도체 투자 발표 후 관심 집중

Q. 처인구처럼 수도권 외곽의 한적했던 시골마을 땅값이 급등하면서 보상문제를 두고 기존 주민들과의 갈등도 상당한 모양이에요. 토지 수용 문제가 발목을 잡고 있다고요?

-"이대로는 못 나간다"…용인시 토지 수용 난항?
-용인시 이동읍 및 남사읍 일원에 총 220만평 규모
-'반도체·플랫폼시티'…대형 호재 겹친 용인, 부동산 시장 '후끈' 
-반도체 산단 편입 용인 이동·남사 주민들, 교통·보상책 요구
-용인시, 7월 1일 기준 개별공시지가 토지 특성 조사
-택지개발 단계 밟는 용인 이동지구…원주민 "토지 강탈" 반발
-1만6000가구 반도체 신도시 조성, 사업 초석 전략환경영향평가 앞둬
-토지수용 주민들 "전면 철회" 요구, 보상금 놓고 국토부와 갈등 심화
-남사읍과 이동읍, 경부고속도록 남사진위IC 기존 사업장과 연계
-때아닌 오물 난동… 용인 반도체 산단 클러스터 공청회
-토지보상금으로 용인에 살 수 없어, 토지수용 날벼락

Q. 경매시장에서도 ‘토지 수용 보상’이 뜨거운 이슈라고 하던데요. 실제로 작년에 있었던 경기도 용인시 토지 경매에는 ‘토지 보상’을 노린 입찰자가 92명이나 몰렸다고 하거든요. 지금도 매물이 좀 나오는 상황입니까?

-'반도체 효과' 용인 처인구 토지 경매시장서 몸값↑?
-용인 처인구 땅 '지상권' 다툼 가능성에도 92명 몰려
-용인 처인구 토지 낙찰가율 241.1% "반도체 때문"
-용인시 기흥구 등을 중심으로 경매 낙찰가가 상승
-토지보상경매, 공익사업 보상 예정 지역을 경매로 매수
-보상을 받거나 이주자택지, 상가용지 등을 받기 위해 투자

Q. 그런데 궁금한 게 수용 보상을 받을 수 있는 땅인데  보상을 안 받고 경매로 나오는 경우는 어떠한 이유인가요?

-수용 보상 경매로 나오는 매물, 이유는?
-수용 보상까지는 많은 시간 소요, 무리한 투자로 경매행 
-해당 지역 개발 소식에 대출로 투자한 경우, 임의경매
-세금을 체납한 경우에도 국세징수법에 따라 공매행
-경매를 통해 매도 시도하는 경우, 낙찰자 피해 주의

Q.‘토지 수용 보상 경매’의 관건은 보상을 받을 수 있느냐이죠. 수용 보상 지역 매물이 경매로 나왔다면 해당 필지의 보상금 지급 여부는 어디서 어떻게 확인하나요? 

-“보상금 주나요?”…경매로 나온 수용지, 확인법은?
-‘토지이용계획확인원’을 통해 수용예정지 포함여부 확인
-공공개발 사업, 수용보상방식과 환지방식 2가지
-환지방식, 주민 소유지를 돈 대신 개발사업지 터로 보상
-환지 방식은 보상금 지급하지 않으므로 유의해야

Q. 만약에 보상을 주는 곳이 맞다면 '보상 가격은 얼마일까?' 이게 그다음 질문이 되겠죠 기존 매매사례도 참고하지만 수용 보상 가격 결정할 때 가장 중요한 결정 기준이 '표준지 공시지가'라고 하던데요?

-수용보상 가격 예상 가능한 표준지 공시지가 확인법? 
-표준지 공시지가, 전국 표준지 50만 필지의 적정가격
-약 3000만 필지의 개별공시지가와 보상평가의 기준
-공익사업, 사업인정고시 있는날을 기준으로 보상가액 선정

Q. 수용 보상 지역에서 이뤄질 공공사업 성격에 따라 보상 가격도 차이가 많이 난다고 해요. 특히 ‘발전소’ 부지를 눈여겨보라는 조언들이 나오던데, 이유가 있습니까? 

-AI 시대 전력수요 급증, 발전소 부지 경매 주목?
-정책 일관성 유지되는 공익사업 수용 보상 물건
-AI 시대, 전기 사용량 급증으로 에너지 발전 설비 확충
-전원개발촉집법에 따른 발전소 사업 예상지에 투자
-전력수급기본계획, 6개의 발전회사 사업 진행 중 
-사업 계획되는 시점에 투자 할 수 있다면 유리
-6개의 발전회사 홈페이지 정보공개에서 확인가능

Q. 그런데 이런 발전소 부지는 수용지 안쪽 땅이 아니라 수용지 바깥쪽 땅을 노려보라는 이야기가 있어요. 직접보상받는 땅이 더 좋은 거 아닌가요?

-수용지 안쪽 땅보다 바깥쪽 땅 노려야 하는 이유?
-자신의 자본 투입없이 주변이 개발되는 ‘무임승차’지역
-공공사업 특성에 따라 상호보완적 역할을 하는 매물 주목
-발전소 근무에 필요한 인원이 머무를 다가구 주택에 투자

Q. 모두 장점만 있는 건 아닙니다. 수용 보상이 된다고 해서 1억에 낙찰받은 토지가 보상금은 겨우 5000만 원에 불과해 오히려 손해를 보는 경우도 있다고 하는데요. 주의할 점도 짚어주시죠?

-"보상금이 낙찰가의 절반"..토지보상 경매 '묻지마 투자' 주의보?
-막연한 기대감에 낙찰을 받았다가 보상금이 낙찰가보다 적을수도
-경매를 위한 감정평가와 수용보상을 위하 평가기준 달라
-감정평가, 경매신청연도 이용상황과 동일한 지목을 표준지로 선정
-보상가 산정, 공익사업을 위하 토지 취득 및 보상 법률 적용
-사업인정고시 시점의 이용상황이 아닌 최초 용도지역 기준
-개발사업 기대로 반영된 지가 상승분 배제해 보상가 산정
-실제 수용보상 진행시 경매 감정평가 금액보다 낮은 금액으로 보상

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)