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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 최승경 회계사 

요즘 서울 강남권에 웬만한 아파트 한 채만 갖고 있어도 증여세나 상속세를 내야 한다는 말 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 저희가 절세와 관련해서 다양한 솔루션을 알려드리지만 절세가 참 쉽지만은 않습니다. 그렇다고 계획도 안 세우고 손 놓고 있을 수는 없죠. 세 부담 줄이는 계획적인 증여, 어떤 방법이 있는지 상황에 따른 절세법 살펴보겠습니다. 최승경 회계사 자리했습니다. 



Q. 최근 여야를 막론하고 상속세 개정 필요성이 대두될 정도로 우리나라 상속세율이 상당히 높습니다. 그래서 사전 증여 많이 하시는데요. 사실 증여세율이 상속세율과 같은 데다 집값도 상승세를 타다 보니 증여세 부담이 늘면서 증여 비율이 줄어들고 있다고요? 

- 집값 상승에 증여세도 부담…증여 비율 '뚝'? 
- 2023년 증여세 신고건수 164,230명…전년비 약 24%↓ 
- 서울 아파트 증여 거래 3월 493건→6월 389건 위축 


- 최근 아파트값 상승세에 일반 매매 거래 활성화 추세 
- 아파트 증여, 실거래가 감안 세금 산정…증여세 부담↑ 

Q. 계획 없이 증여나 상속하기에는 세 부담이 크다 보니 여러 절세 방안이 나오는데요. 오늘(4일)은 부담부증여에 대해 알아볼까 합니다. 부담부증여, 정확히 어떤 건가요? 

- 그래도 상속 대신 증여…'부담부증여'란? 
- 자녀 등에 부동산 증여 시 증여세·취득세 등 세 부담 
- 증여 대상 부동산에 전세보증금·대출 등 부채 담보 
- 부동산을 부채 담보 있는 상태에서 함께 증여 방식 
- '부채 부담 부분' 대가 받고 이전…'유상 이전' 간주 
- 보증금 포함 10억 주택 증여 시 4억 유상 이전 간주 
- 증여자, 보증금 등 유상 이전에 대한 양도세 납부 
- 수증자, 보증금 관련 취득세·그 외 관련 증여세 납부 

Q. 한마디로 채무 같은 빚과 함께 증여한다는 얘기인데요. 모든 채무가 부담부증여에 해당될 수 있나요? 

- 부채도 함께 '부담부증여'…가능한 채무 종류는? 
- 배우자·직계존비속 간 증여자의 채무 인수 시 해당 안돼 
- 증여자의 채무 인수 후 이후 대신 채무 변제 가능성도 
- 배우자·직계존비속 간 채무, 객관적 증거 있으면 인정 
- 증여일 현재, 보증금 등 증여재산 담보 채무만 해당 
- 증여일 이후 예상채무 제외…증여일 직전 대출도 조심 
- 실질 증여자 채무 확인 필수…'거래 당사자' 입증 책임 
- 수증자의 채무 인수, 자금출처 확인 등 객관적 확인돼야 
- 변제 능력 없는 자에게 부담부증여. 추후 불인정 되기도 

Q. 그렇다면 부담부증여로 세금을 얼마나 아낄 수 있는지 예를 들어보겠습니다. 2주택을 보유한 아버지가 시세 16억 원의 아파트를 자녀에게 증여하려고 합니다. 대출 1억 원에 전세 7억 원 임대를 주고 있는 아파트인데요. 일반 증여와 부담부증여 간 세금 차이가 상당히 커요? 

- 부채와 함께 넘기는 증여…'절세' 효과는? 
- 부채 모두 해소 후 증여 시 주택 시세 그대로 증여 
- 10년 내 증여 사실 없을 경우 5천만 원 공제 가능 
- 16억 아파트 그대로 증여 시 증여세 등 약 6.4억 납부 
- 16억 아파트 '8억 부담부증여' 남은 8억만 증여 간주 
- 부담부증여시 증여세·취득세 절세효과 절반으로 '뚝' 
- 부담부증여시 증여자 양도세 발생…"그래도 절세 가능" 
- 일반증여 VS 부담부증여, 향후 아파트 취득가액 영향 
- 추후 자녀가 아파트 매도 시 양도세액 부담 증가할 수도 

Q. 세금이 상당히 줄어드는데요. 집값이 너무 비싸면 오히려 부담부증여가 손해일 수도 있다고요? 

- 부담부증여, '초고가 아파트'도 효과 있을까? 
- 초고가 주택, 높은 세율 구간 적용…절세효과 줄어 
- 시세 50억 아파트, 전세 임대해도 증여가액 높은 수준 
- 초고가 아파트 부담부증여, 일반증여보다 증여세 적어 
- 초고가의 경우 매도 후 기간배분 등 분산 증여 효과적 
- 초기 취득가가 매우 낮을 경우, 증여자 양도세액도↑ 

Q. 많은 분들이 아시다시피 증여는 10년 단위로 증여세 비과세 혜택을 적용받을 수 있는데요. 부담부증여도 10년이라는 기간이 세금에 영향이 있죠? 

- 증여세 '10년 비과세', 부담부증여시 주의할 점은? 
- 취득가액, 이월과세 제도 적용…"부담부증여시 주의해야" 
- 10년 내 양도 시 증여자 취득가액=수증자 양도차익 산정 
- 채무 인수는 취득가로 인정…증여만 최초 취득가 준용 
- 증여자 10년 내 사망 시 사전증여 부분은 상속재산 포함 

Q. 지금은 채무가 있는 아파트 증여를 알아봤다면 이번엔 일반 건물에 대해서 알아볼까요. 일반 건물은 조금 더 복잡합니다. 바로 사례를 들어보겠습니다. 건물과 토지 합쳐서 시세로 30억 원 되는 건물을 증여할 때 증여세만 10억 원 가까이 나오는데요. 부담이 상당이 큽니다. 그런데 부담을 나눌 수 있는 방법이 있다고요? 

- 아파트 외 건물 증여, 세 부담 줄이는 방법은? 
- 상가 등 증여, 토지와 건물 나누어 증여로 '절세 효과' 
- 수도건 건물 감정평가 시, 통상 건물보다 토지가격 높아 
- 대출 낀 건물 먼저 증여…동시 증여보다 절세효과 커 
- 최초 적은 부담으로 건물 증여…임대소득도 자녀 몫 

Q. 이렇게 되면 땅은 부모님 소유, 건물은 자녀 소유가 되는데요. 땅 위에 건물이 세워져 있는 만큼 자녀는 부모에게 토지를 빌려 사업을 하는 임차인이 입장이 된다고요? 

- 토지-건물 따로 증여, 주의해야 할 점은? 
- 건물만 별도 증여…자녀, 토지 권리 없는 임차인 입장 
- 토지 사용료 지급 필수…미지급 시 증여세 부과될 수도 
- 총 임대수익에서 토지 사용료 제외 후 관련 세금 납세 
- 땅값 빠르게 상승하는 지역에서는 절세 효과 떨어져 

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)