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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

부동산 시장에서 경매가 인기 있는 이유는 일반 매매보다 저렴한 가격에 매입이 가능하다는 장점 때문인데요. 최근에는 경매 인기가 늘며 오히려 감정가보다 비싼 가격에 낙찰되는 사례도 많다고 합니다 그래서 최근 투자자들 사이에선 낙찰 경쟁에서 더 유리한 조건을 선점할 수 있는 '부실채권 경매'가 주목받고 있다고 하는데요. 어떤 내용인지 설춘환 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다. 

Q. ‘경매보다 싸게 산다’ 혹할 수밖에 없는 이야기인데요. 그런데 부실채권, NPL이라는 걸 처음 들어보신 분들도 많을 것 같아요. NPL이란 게 뭔지부터 설명해주시죠?

- “경매보다 싸다”…부실채권 NPL이란?
- NPL, Non Performing Loan 무수익 여신을 의미
- NPL, 부실대출금과 부실지급보증금을 의미
- 금융기관이 빌려준 자금 회수가 힘든 부실채권
- 부실채권의 기준, 90일을 기준으로 그 이상 연체
- 90일 안에 파산으로 상환이 어려운 경우 
- 담보부채권, 부동산 담보로 은행 대출 후 연체한 경우
- 부동산 담보 대출→연체→은행 독촉 후 경매신청
- 부실채권 투자, 근저당권을 매수해 투자하는 방식

Q. 그렇다면 이 부실채권을 가지고 어떻게 경매를 하는건지 궁금한데 백화점 상품권을 저렴하게 사서 명품을 구매하는 ‘상테크’와 비슷한 개념이라고요?

- NPL로 어떻게 경매하지…개념은?
- 일반경매보다 부실채권 경매가 유리한 이유?
- 환율·상품권처럼 '차익'이 존재하는 시장 NPL
- “담보부 NPL투자는 상품권 재테크와 비슷”
- 백화점에서 30만 원 구두 구매하는 방법
- 30만 원 현금 결제 vs 20만 원 상품권 구매 후 구입
- 부실채권, 30만 원 구두를 20만 원에 사는 구조

Q. 대략적인 구조는 이해가 가는데, 실제 매물을 가지고 설명해주시면 좀 더 쉬울 것 같습니다?

- 2억에 경매 나온 아파트형공장, 7억에 사도 이득?
- 감정가 10억, 최저가 2.47억…부실채권 9.6억 원
- 경매신청 후 연체이자 감안 실채권액 8억 원
- 1순위 근저당권을 자산관리회사를 통해 3.5억 매수
- 경매 법정에서 7억 원에 입찰하면 100% 낙찰 가능 

Q. 오늘(24일) 방송 보시고 부실채권 투자에 관심이 생기신 분들 있으실 것 같아요. 그런데 부실채권은 법적으로 개인이 직접 매입할 수는 없다고 하던데 어떻게 투자가 가능한 건가요? 

- 채권양도방식·채무인수방식…NPL 매수 방법은?
- 채권양도, 대부업체를 통해 채권을 매입하는 방식 
- 채권양도, 론세일방식은 대부법인만 매수 가능
- 채무인수, 경매에 참여해 담보 부동산을 직접 낙찰
- 채무자 지위만을 넘겨받는 조건부 계약 방식
- 처음부터 채권을 전부 매입해야 하는 채권양도
- 채무인수, 입찰 보증금의 10% 잔금 외에 대출 가능
- 개인이나 일반회사가 보유한 근저당은 론세일 방식 매입 가능

Q. 뭐니뭐니해도 가장 중요한 건 얼마에 살 수 있냐는 거죠. 부실채권을 이용하면 감정가의 절반에도 살 수 있다고 하던데 맞나요?

- 부실채권 얼마에 살까...매물들 상황은?
- 부실채권 매수 가격 협상…낙찰가 맞히기와 비슷
- 10억 원 아파트 1순위 근저당권 10억 원인 경우
- 아파트 시세 8억, 매도자와 매수간의 협상은 7.5억
- 낙찰사례를 감안해서 매매가 결정…유찰될수록 저렴
- 아파트 낙찰가율 상승 시 부실채권 경매도 힘들어져
- 부실채권 물량은 큰 폭으로 증가하는 추세
- 고금리와 부동산 경기침체로 투자자들은 보수적 성향
- 투자자 시장 주도하면서 부실채권 가격은 하락세
- 대출원리금의 70% 후반~80% 초중반에 거래

Q. 부실채권으로 어떤 부동산을 살 수 있는지도 궁금한데요. 최근 상업용 부동산 부실채권이 급증하면서 매물들이 많이 쏟아지고 있다고 하던데, 매물들 상황은 어떻습니까?

- 부실채권을 살 수 있는 부동산은?
- 상가·지식산업센터·오피스텔…상업용 부동산 주목
- 아파트보다 상업용 부동산 부실채권 증가세
- 경기 침체 및 고금리의 영향으로 자영업자 폐업
- 수도권 신도시의 상가 공급이 늘어났기 때문

Q. 실제 수익률도 궁금합니다. 한 유튜브 채널에선 '부실채권' 경매로 7억을 투자해 17억 원의 수익을 거뒀다는 내용이 올라오기도 했는데요. 실제 부실채권 경매 사례들과 비교해도 실제 가능한 수익인 건가요?

- 부실채권 부동산 투자 수익률은?
- 투자 기간이 중요, 너무 과한 수익률 광고는 경계
- 20억 원 인천 꼬마빌딩 낙찰 사례, 16억 낙찰
- 20억 꼬마빌딩, 16억 근저당권 12억에 매수
- 7년 이후 시세 약 32억으로 100% 수익 경우도 

Q. 최근에 부실채권으로 고수익을 거둘 수 있다고 투자금을 받아 가로챈 일당이 구속된 일이 있었는데요. 담보 분석 능력이 상대적으로 떨어지는 개인들에게 악성채권을 떠넘기는 사기도 기승이라고 하는데, 투자자분들 특히 조심하셔야겠어요?

- 부실채권 경매 투자, 위험하진 않을까?
- '30억대 부동산NPL 투자사기' 금융사 운영자 징역형
- 믿을 수 있는 자산관리회사인지 확인 필수
- 2~4순위 부실채권은 위험…1순위 근저당권 매수
- 성남의 토지 감정가 100억 원, 1순위 근저당권 90억
- 현장에 가보니 용도지역 문제로 감정가 의심스러워
- 시세 사기 쳐 공동투자 진행하다 문제 되는 경우 많아

Q. 언제나 투자엔 위험이 따르는 것 같습니다. 부실채권 경매에 도전하시는 분들께 현실적인 조언을 좀 해주신다면요?

- 부실채권 경매 노린다면, 이것만은 꼭 명심해야?
- 물건상의 하자와 권리분석상의 하자 체크
- 부실채권 매수 시 배당요구종기일 이후 매수
- 계약금 또는 잔금은 부실채권 소유자에게 입금
- 대부법인 명의를 빌려주고 공동투자 유도 주의
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