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주택 거래 회복으로 가계대출이 다시 빠른 속도로 증가하는 가운데, 다음 달부터 시행되는 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제가 증가세를 얼마나 진정시킬 수 있을지 주목됩니다. 

특히 변동금리 이용시 5천만원의 연봉자가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 약 2천만원 더 깎이는 만큼, 한도 축소 폭이 상대적으로 작은 주기형 고정금리나 혼합형(고정+변동금리) 상품의 인기가 더 높아질 것으로 예상됩니다. 

16일 금융권에 따르면 은행권은 다음 달 1일부터 일제히 새로 취급하는 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도를 '2단계 스트레스 DSR'에 맞춰 산출합니다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다. 현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서 대출을 내줄 수 있습니다.

도입 이후 수년간 DSR은 현재 금리를 기준으로 산정됐지만, 올해 2월 26일부터 이른바 '스트레스 DSR' 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지기 시작했습니다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 스트레스 DSR 규제로 대출 한도가 기존 방식보다 축소됐습니다. 

하지만 보름 뒤 다음 달부터 실행되는 2단계 스트레스 DSR에서는 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어듭니다. 

2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정됩니다.

한은 통계에 따르면 5년간 최고 금리는 5.64% 수준이지만, 5월 예금은행 가중평균 가계대출 금리가 아직 공표되지 않았습니다. 

5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트(p)를 넘으면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 됩니다. 반대로 격차가 1.5%p에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p로 결정됩니다. 

한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2천만원 정도 대출 한도가 더 줄어듭니다.

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억7천700만원(연간 원리금 1천999만원=원금 942만5천원+이자 1천56만5천원)까지 빌릴 수 있습니다. 

하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. 4.75%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억5천700만원으로, 1단계(3억7천700만원)보다 2천만원 줄어듭니다.

더구나 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 만큼, 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 예상됩니다.