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■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 이장원 세무사

자녀에게 재산을 이전하기 위한 가장 현명한 방법은 무엇인지 고민하시는 분들 많으시죠. 여전히 상속이 좋을지 아니면 지금이라도 증여를 준비하는 게 나을지 참 어려울 텐데요. 요즘 부동산을 증여가 아닌 돈을 받고 이전하는 방법으로 절세를 하는 분들이 늘고 있다는데요. 어떤 방법인지 자세히 알아보겠습니다. 이장원 세무사 자리했습니다.

Q. 보통 부동산을 증여하면 증여세가 나오는데 절세를 위해 저가 양수를 하게 되면 세금이 조금 더 복잡하더라고요. 어떤 내용인가요?

- '증여' 대신 '저가 양수도'…복잡해진 세금?
- 유명 대규모 단지, 단발성 수억씩 저가 매매 사례들
- 중개거래 아닌 직거래…대부분 가족 간 저가 양수도
- 저가 양수도, 최근 '부의 이전' 절세 방법 종종 등장
- 특수거래인 간 저가·고가 양수시 관련 세금은
- 저가·고가 양수시 취득세·양도소득세·증여세 발생

Q. 저가 양도 혹은 고가 양수인지 판단하는 기준이 중요할 것 같은데요. 요건이 별도로 정해져 있나요?

- 저가 양도·고가 양수 기준은
- 특수관계·시가-거래액 차이 3억 이상…저가 양도 해당
- 부당한 조세 부담 감소 판단…부당행위계산부인 적용
- 부당행위계산부인 적용시 '시가'를 취득가·양도가액 판단
- 양도소득세 계산, 부동산 평가기준 양도일 혹은 취득일
- 부동산 시가 평가시 양도 혹은 취득일 전후 3개월 이내
- 양수자의 취득세도 재계산…양도세 요건과 동일 적용

Q.  양도세와 취득세를 물었다고 해도 모두 증여세를 과세하는 건 아니죠. 증여세는 관계성에 따라 개인별로 비과세 구간도 있고 사정이 저마다 다르잖아요?

- 관계상에 따른 증여세 계산은
- 저가 양수, 시가 등 증여세 과세요건 해당 여부 검토
- 과세요건 충족시 증여재산가액 계산 후 증여세 과세
- 특수관계인 여부로 과세요건·증여재산가액 계산 달라
- 증여세 계산시 부동산 평가는 양도 혹은 취득일 기준
- 시가 평가, 양도 혹은 취득일 전 6개월 후 3개월 이내

Q. 예시를 한 번 들어 볼까요. 양도자인 아버지가 8억원에 산 아파트가 현재 시가 15억원이 됐습니다. 이를 아들에게 10억원에 양수하려고 하는데요. 아들이 미래에 18억원에 매매하려 한다면 8억원의 차익을 얻는 거잖아요. 이렇게 되면 세금이 어떻게 되나요?

- 특수관계인·시가-대가 차 3억↑ '저가 양수도' 해당
- 양도자 부친, 양도차익 5억↑…7억 관련 양도세 과세
- 양수자 아들, 시가 15억 기준 취득세 산정하여 계산
- 아들 명의 주택 수·지역 여부 등 따라 중과세 결정
- '부자' 특수관계인, 이익의 증여 간주…증여세 과세
- 시가 15억 중 대가 등 차감…최종 증여재산가액 2억
- 기존 증여재산 없다면 10년 간 5천만 원 공제 적용
- 최종 1억 5천만 원에 대한 증여세는 약 2000만 원
- 향후 아들이 해당 부동산 양도시 별도 계산 필요
- 취득시 과세 받은 증여재산가액 2억 필요경비 산입
- 양도가액 18억 예상시 차익 6억 계산…양도세 과세

Q. 이렇게 보면 세금을 양쪽에서 여러 번 내는 것 같고, 더 많은 세금이 나가는 것 같기도 해요. 어떤 부분이 절세되는 건가요?

V복잡한 '저가 양수도' 과세 과정…절세 부분은?
- 부모세대 비과세 얼마 남지 않으면 저가 양도 유용
- 종전 주택 취득 후 1년 후 신규 주택 취득시 비과세
- 종전 주택 2년 보유 후 조정대상지역 취득…2년 거주
- 신규 주택 취득 후 3년내 종전 주택 양도시 비과세
- 3년 내 원하는 가격에 매도 못하면 비과세 혜택 종료
- 자녀에게 3년 내 저가 양수도 계획…비과세 효과 누려

Q. 마지막으로 저가 양수도로 절세하기 위해 꼭 지켜야 할 점이나 주의해야 할 점은 무엇일까요?

- '절세' 위한 저가 양수도, 주의할 점은?
- 정부, 아파트 직거래 부정행위 3차례 걸쳐 전수조사
- 정부차원 저가 양수도 거래형태 부정행위 점검 철저
- 저가 양수도시 합당한 거래가액이 치러졌는지 점검
- 거래가액 지급 후 다시 돌려받는 행위는 절대 금지
- 부동산 시가는 엄연히 존재…세금 신고는 철저하게
- 절세 효과가 큰 만큼 거래형태 꼼꼼하게 진행해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)