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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

서울시가 도시 정비에 두 팔을 걷어붙였습니다. 재건축 단지에는 줄줄이 심의 통과 소식도 들려오고요. 대대적인 인센티브 도입에 업계 내 기대감도 느껴집니다. 여기에 최근 청약 시장에도 훈풍이 불어오면서 침체된 부동산 시장도 조금씩 기류가 바뀌고 있는 것 아니냐는 얘기가 나오는데요. 오늘(19일)도 부동산 소식 다양하게 살펴보겠습니다. 송승현 도시와경제 대표 자리했습니다.

#1. 서울시 재개발 박차

Q. 먼저 서울시 재개발 얘기 짚어보죠. 사실 역세권은 개발이 많이 돼 있지만 어떻게 보면 가장 정체돼 있는 곳 중 하나가 아닐까 싶은데요. 이번에 서울시에서 역세권 개발 활성화를 위해 용적률을 최대 1300%까지 올려서 개발을 추진할 수 있게 한다고요?

- 서울시 역세권 개발 활성화…주요 내용은
- 서울 '역세권 활성화 사업' 진행…고밀·복합개발 추진
- 지하철역 반경 350m 내 1500~1만㎡ 개발 활성화
- 역세권 용지 용도지역, 일반상업지역까지 상향 계획
- 중심지 체계 따라 '급지' 따져 용도지역 범위 '최대로'
- 여의도공원 면적 약 네 배…종 상향 등 고밀개발 가능
- 서울 '3도심' 역세권 지역 용적률 최대 1300% 상향
- 상향 용적률의 절반 '공공기여'…지역 필요시설 형식
- 강동역 주변 현재 사업 참여 중…용적률 630%p 상향
- 최고 43층 공동주택 건설…체육·문화시설 공공기여
- 서울, 역세권 활성화 대상지 '노선형 상업지역' 포함
- 도산대로·강남대로 등 일대 띠 모양 노선형 상업지역
- 노선형 상업지역 개발 시 복합용도시설 의무적 도입

Q. 종상향으로 용적률이 대폭 올라가면 말씀하신 대로 사업성이 올라가 그동안 막혔던 개발에 도움이 될 듯합니다. 문제는 공공기여인데요. 사실 공공기여분이 들어가면 사업성이 많이 떨어지는 것도 사실입니다. 그런데 이 부분을 상쇄할 만한 내용도 있다고요?

- 공공기여에 사업성 '글쎄'…해결 방안은
- '혁신·친환경' 건물 용적률 상향…역세권 개발 탄력
- '혁신 건축 디자인' 건물, 공공기여 미적용 인센티브
- 시행령 상한 기준의 120%까지 용적률 인센티브 가능
- 통상 용적률 인센티브 적용 시 60% 공공기여 내놔야
- 탄소제로 등 친환경·관광숙박 시설도 공공기여 미적용
- 공공기여 미적용 시 사업성 직접적 개선…재개발 탄력
- 혁신 건축·탄소제로·관광숙박 인센티브 동시 적용 가능
- 인센티브 모두 적용 시 최대 용적률 최대 1100% 효과
- 업체들 "충족 쉽지 않지만 공공기여 미적용 매력 충분"

Q. 서울시가 재개발에 힘을 내면서 도시정비촉진계획도 윤곽을 드러내고 있습니다. 그중 하나가 노량진4구역인데요. 이곳은 이미 지난해 이주를 시작한 곳인데 이번에 수정된 부분은 어떤 부분인가요?

- 서울 '도시정비촉진계획' 속도…눈여겨 볼 곳은
- 서울 동작 '노량진4구역' 844가구 아파트 단지 탈바꿈
- 지하철 7호선 장승배기역 인근…작년 12월 이주 시작
- 2009년 재정비촉진구역 지정…3년 뒤 관리처분계획 인가
- 지하 6층~지상 35층 844가구…용적률 상향에 가구수↓
- 높이 기준 90ｍ→120ｍ 완화…중소형 일부 중대형 변경
- 노량진 지역 도로 여건 열악…정비기반시설 확충 계획
- 장승배기로~송학대공원 공공보행통로 3m→6m로 확대
- 공공기여 통해 지역 내 체육시설 건립…공공 공지 확보

Q. 최근 서울시에서 건축심의가 줄줄이 통과됐는데요. 눈에 띄는 곳이 용산구 한남5구역과 동작구 흑석9구역입니다. 한강뷰 단지가 조성될 예정으로 이미 많은 수요자들의 관심을 받고 있는데요. 특히 한남5구역은 2600가구에 가까운 대단지로 예정돼 있어요?

- 서울시 건축심의 줄줄이 통과…탄력받는 재개발?
- 지상 23층·2592가구…한강서 남산까지 통경축 계획
- 한남5구역, 한남뉴타운 중 입지·사업성 대장주 기대
- 특별건축구역 지정…한강-문화공원-남산 통경축 확보
- 어디서든 한강·남산 조망 가능 통경 가로 공간 계획
- 서울시 건축위, 문래동·흑석9구역 등 건축심의 통과
- 6곳 건축심의 구역서 4350가구 공동주택 공급 예정
- 흑석뉴타운 9구역, 지상 25층 규모…총 1540가구
- 서울시 "양질의 주택 공급…경관개선에도 앞장설 것"

#2. GTX 호재로 동탄·여주 들썩?

Q. 다음은 교통 호재로 요즘 들썩인다는 지역 한 번 둘러볼까요. GTX 라인을 따라 집값이 들썩이고 있다는 소식 종종 전해드렸는데요. 많이 오르긴 올랐는지 궁금해요. 실제로 분위기가 어떤가요?

- GTX 개통에 '교통 호재' 집중…집값 효과는
- GTX-A 후 달라진 집값 지도…수요자들 '발길' 집중
- 지난달 GTX-A 수서~동탄 개통…주변 지역 주목
- 버스로 1시간 이상 걸리던 수서~동탄 '20분 이동'
- 동탄 '꿈에그린' 84㎡ 지난해 9억→올 3월 11.9억
- 동탄역 롯데캐슬 102㎡ 지난해 9월 21억→올해 22억
- 공사만 하던 교통 호재 첫 개통…집값 직접 '효과'
- GTX-A 개통 효과, 집값 상승세…후속 노선 관심
- 인근 부동산 "개통 앞둔 일대 부동산 빠르게 온기"
- 오산, GTX-C노선 추가 정차 예정되며 관심 급증
- 천안·아산도 GTX-C 연장 수혜지…집값 추이 관심

Q. 교통 호재 하나만으로는 집값 상승세가 유지되기는 어렵겠죠. 아무래도 주변 개발도 함께 이뤄져야 할 텐데요. 그런 부분에서 요즘 여주시 분위기가 좋다고 해요?

- 여주, 개발 호재 '들썩'…관심 포인트는
- 여주시, 도시재생 사업 한창…여주역 중심 도시 재편
- 여주역세권, 6000여 가구 규모 '미니 신도시' 추진 중
- 경기도, 지난 2월 '동부권 대개발' 계획 발표 주목
- 남양주·광주·여주·이천·용인·가평·양평 SOC 등 확충
- 인천~여주~강릉 잇는 경강선 복선전철화 사업 진행
- 집값 '들어다 놨다'…여주역, 최근 GTX-D 노선 포함
- 여주~강남 30분대 가능…서울 출퇴근 '30분 시대'
- 다양한 개발 호재에 집값 '들썩'…여주 최근 '손바뀜'
- 분양시장 신호 '양호'…여주역 '센트레빌' 24.68대 1
- 새 아파트도 관심…내달 '여주역자이 헤리티지' 분양
- 오래된 단지 많은 여주…"새 아파트, 오랜만에 단비"

#3. 청약 시장 다시 들썩?

Q. 한동안 고분양가, 고금리 등에 시큰둥해졌던 청약 시장에 온기가 도는 모습입니다. 일단 청약저축 가입자 수가 서울 등 수도권을 중심으로 최근 몇 달 새 늘기 시작했어요?

- 다시 늘어나는 청약통장 가입자, 이유는
- '치솟는 물가' 고분양가에도 청약통장 가입 증가세
- 3월 2556만 8620명, 2개월째 증가…서울·수도권 늘어
- 수도권-지방 온도차…5대 광역시는 3800여 명 감소
- 청약통장, 2010년 이후 증가세…2022년 7월부터 '뚝'
- 정부, 최근 청년 혜택 폭 확대…청약 정책 대폭 손질
- "다시 가입해 볼까?" 혜택 커지며 살아나는 청약 수요
- 1분기 1·2순위 신청자 19만 8458명…전년비 140.4%↑
- 공사비 상승에 분양가 꾸준히 상승…실수요자 '발목'

Q. 청약홈 개편으로 이번 달부터 미뤄졌던 청약 일정이 진행되고 있는데요. 서울 외에도 양호한 청약 성적을 거두는 단지들이 속속 나오고 있습니다. 역시 되는 곳은 되는 모양이에요?

- 청약시장 침체 속 일부 온기…경쟁률 상승?
- "될 곳은 된다"…청약경쟁률 두 자릿수 단지 '속속'
- 서울 외 지역도 '양호' 단지 나와…분위기 변화 감지
- 경기 '엘리프 남위례역 에듀포레' 1순위 43.73대 1
- 신혼부부·생애 최초 특공 인기…다자녀가구도 몰려
- 제도 개편 영향에 청약 시장 '노크'…특공 경쟁률↑
- 생애 최초·신혼부부 특공 20%, 신생아 우선 배정
- 다자녀 가구 특공 요건, 기존 '3명 이상'→'2명 이상'
- '미분양 무덤' 대구도 최근 두 자릿수 경쟁률 기록
- 대구 '범어 아이파크' 1순위 평균 경쟁률 16.7대 1
- 입지·분양가·호재 등에 따라 청약 수요 양극화 심화

Q. 아무래도 집값 움직임 영향이 없지 않을 듯합니다. 금리 인하 시점이 점점 미뤄지면서 고금리가 예상보다 장기화될 듯한데요. 일부 지역을 중심으로 집값은 이미 바닥을 찍은 듯한 모습을 보이고 있어요?

- 서울 집값 상승세 지속…내 집 마련은 언제쯤
- 서울 아파트값 4주째 상승…전국 21주 연속 하락
- 강남 및 마포·용산·성동 등 인기 지역 상승세 지속
- 서울, 노·도·강 등 중저가 지역 제외 대체로 상승세
- 수도권, 지난주 20주 만에 오름세…다시 보합 전환
- 전국 매매가격 0.02% 하락…전주 -0.01% 낙폭 키워
- 부동산원 "급매 소진 이후 저가 매물 기대하며 관망"
- 대규모 선호단지 위주 실거래…매도 희망가 상향조정
- 서울 전세 0.06%→0.08% 상승폭↑…48주 연속 상승
- 역세권·대단지·소형 위주 수요 꾸준…상승 거래 체결

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