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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 여야 부동산 공약

Q. 여야 모두 부동산과 관련해 다양한 공약들이 나왔는데요. 비슷한 것도 있고요. 같은 내용에도 전혀 다른 대안을 갖고 있는 것도 있어요?

- 4·10 총선, 정치권 부동산 공약 내용은?
- 여 "역세권 중심 주택공급" vs. 야 "100만 기본주택"
- 역대 선거 '부동산·주거' 핵심…이번에도 '주택 공급'
- 국민의힘, GTX 등 역세권 주택공급…일부 공공분양
- 민주당, 기본주택 100만 호 규모 주거복합플랫폼 구성
- 임대차법 온도 차…"전월세 신고제만" vs. "인센티브"
- 국민의힘 "임차인 보호?…전셋값 올리고 전세사기 키워"
- 민주, 임대차법 유지…'임차인등록제'로 인센티브 부여
- 전세사기, 민주당 '선구제 후구상' 방식 특별법 개정
- 국민의힘, 지난해 5월 제정 전세사기특별법 추진 입장
- 민주당, 월세 세액공제 확대 제시…전세사기 대책 보완
- 국민의힘, '인구감소 지역' 주택 구입시 주택 수 제외

Q. 사실 공약이라는 게 실현돼야 빛이 나는 건데 선거를 앞두고 선심성 공약 아니냐는 비판은 또 피할 수 없을 텐데요?

- 총선 앞두고 쏟아진 부동산 공약, 실현 가능성은?
- 거대 정당, '핑크빛' 부동산 공약…실현 가능 '미지수'
- 21대 총선, 공약 중 재정 필요 공약 이행률 51% 수준
- '묻지 마' 부동산 공약…재원 불분명한 개발 공약 지적
- 일부 공약은 당 내부 조율 거치지 않고 현장 즉흥 공약
- 후보 간 공약 치열…지자체장 허가 없인 공염불 공약도
- 공약 하나에 인근 집값 '불안'한데도…일단 "규제 완화"
- 사실상 현실 가능성 없는 공약도 부지기수…'표'만 몰두

#2. 노후계획도시법으로 재건축 단지들 호재?

Q. 본격적으로 부동산 시장 살펴볼까요. 재건축 분위기부터 볼까 하는데요. 1기 신도시 특별법이 이달 27일에 시행됩니다. 분당·일산 등이 해당되는데요. 아직 총선 전이라서 해당 지역구 후보들이 관련 공약을 많이 내놓고 있습니다. 해당 지역들 요즘 분위기 어떻습니까?

- '1기 신도시 특별법' 임박…재건축 봄 오나?
- '노후계획도시특별법' 이달 27일 시행…재건축 기대감↑
- "이번에는" 일산·분당·평촌 등 1기 신도시 중심 '술렁'
- 조성된 지 20년 지난 노후걔획도시 체계적 정비 가능
- 1기 신도시, 분당·일산·평촌 등 5곳…총 29.2만 가구
- 선거 앞둔 여야 후보들 "재건축 서두르겠다" 한목소리
- 한 달여 앞으로 다가온 1기 신도시 정비 선도지구 공모
- 국토부, 다음 달 선도지구 공모 착수…향후 모델 역할
- 선도지구 선정 시 내년부터 추진 가능…2027년 착공
- 선도지구 지정 '빠른 재건축 추진' 가능…경쟁 치열

Q. 1기 신도시라고 불리고는 있지만 해당 지역이 생각보다 넓습니다. 전국적으로 108개 지역이 해당되는데요. 일단 다음 달에 선도지구를 선정합니다. 가장 먼저 정비사업이 추진되는 만큼 해당 주민들의 열기가 뜨겁다고요?

- 1기 신도시 '선도지구' 향한 열기 '후끈'?
- 선도지구 선정, 재건축 추진 단지 물밑 경쟁 '치열'
- 기존 추진 단지 더해 후발 단지까지…일부 과열 양상도
- 국토부, 1기 신도시별 한 곳 이상 선도지구 선정 계획
- 2~4개 단지 묶어 개발 '통합재건축' 단지 지정 가능성
- 후발 단지도 주민설명회 서둘러…통합·단독 양방향 추진
- 집값 침체…"1기 신도시 특별법, 호가 올릴 정돈 아냐"
- 중개업소들 "선고 앞두고 집값 안갯속…당분간 관망세"
- 업계 "선도지구 지정 안 되면 재건축 동력 약화될 것“

Q. 결국 문제는 사업성입니다. 통합재건축을 한다고는 하지만 단지간 통합재건축이 쉽지 않을뿐더러 워낙 고물가에 인건비, 건축비 등이 올라 사업성이 떨어져 있다는 것도 문제입니다. 미분양이 높아지는 상황에서 속도만 높인다고 해서 과연 잘 될지 의문이긴 해요?

- 관건은 '사업성'…재건축, 특별법에도 '속앓이'?
- 준공 20년 경과 및 단일·인접 택지 100만㎡ 이상 해당
- "우리도 가능할까"…정부 추산 전국 108곳 내외 적용
- '1기 신도시 특별법' 앞두고 재정비 속도 한계 지적도
- 고물가에 공사원가 상승…고금리 등 사업성 이미 악화
- LH "지역주민들과 충분한 소통 통해 사업 추진할 것"
- 2개 단지 이상 묶는 통합 재건축…통합 어려움 우려
- 통합 재건축 시 안전진단 면제·용적률 상향 등 혜택
- 구역 내 통합 가능 단지 없을 경우에만 단독 혜택
- 1기 신도시에만 353개 단지…이해관계 서로 달라
- '사공' 많아지는 통합 재건축…"속도 더 느려질 수도"
- 전문가들 "통합 재건축하려면 추가 인센티브 필요"
- 단일 단지도 주민 갈등 첨예…"통합되면 더 할 것"
- 정부 "통합 전제 용적률 상향…추가 인센티브 어려워"

Q. 1기 신도시 특별법 성공 여부가 설왕설래하는 가운데 강남은 또 다른 재건축 역사가 쓰일 전망입니다. 재건축 대어 중 하나로 꼽히는 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구가 마지막 관문인 관리처분계획 변경을 마무리했다는 소식인데요. 내년 상반기 일반분양 전망이라고요?

- '재건축 대어' 뜬다…'반포1단지 3주구' 어디?
- 반포1단지 3주구 '9부 능선'…35층 2091가구 조성
- 1·2·4주구 지난달 착공…구반포 일대 재건축 속도
- 관리처분계획 변경 마무리…내년 일반분양 전망
- 일반분양 총 506가구…내년 상반기 후분양 예상
- 총 7개 타입 진행…59㎡·84㎡만 일반분양 가능성
- 학군·교통·편의시설 '삼박자'…2026년 8월 입주 예정
- 반포동 일대, 강남 최초 아파트촌…2세대 전환 속도

#3. 4월 분양시장

Q. 마지막으로 분양시장 보시죠. 첫 금리인하 시기가 언제가 될지 모르지만 올해 한 번은 내릴 거라는 기대감이 커지면서 수도권 분양시장에도 온기가 들고 있습니다. 반면 지방 분양시장은 더 나빠질 거라는 전망이 나오는데요. 어떻게 보시나요?

- "한 번은 내린다" 금리인하 기대, 분양 영향은?
- 4월 아파트 분양전망지수, 수도권 오르고 지방은 하락
- 4월 아파트 분양전망지수 75.5…전월보다 5.9p 하락
- 수도권 전망지수 6.1p 상승…비수도권은 8.5p 하락
- 서울 전망지수, 작년 10월 이후 기준서 100 첫 회복
- 금리하락 전망·서울 집값 상승 전환 등 기대심리 반영
- 4월 분양 가격 전망지수 107.1…전월 대비 2.8p 상승
- 지방 주택시장 침체…미분양물량 전망지수 9.9p 상승

Q. 이번달에만 전국적으로 4만 가구가 넘는 청약 일정이 기다리고 있습니다. 내 집 마련을 계획하고 있는 분들 일정 잘 살피셔야겠는데요. 문제는 미분양입니다. 수도권마저도 1분기에 40% 넘는 단지에서 미분양이 발생했는데 옥석 가리기를 잘하셔야겠지만 전략도 짤 짜야 할 것 같아요?

- 4월 4만 가구 넘게 분양…주요 단지는?
- 청약홈 개편에 미뤘던 분양…4월 쏟아지는 봄철 물량
- 분양가 상승세 지속…가격 경쟁력 있는 주요단지 관심
- 4월 45개 단지 4만 825가구 분양…수도권 1만 4196가구
- 고금리·집값 하락·분양가 상승세 등 분양 활성화 한계
- 입지·분양가 따라 선호 지역·단지 위주 수요 쏠림 전망
- 지방 '미분양 리스크' 여전…전체 미분양 중 81% 지방

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