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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

상가는 오피스텔, 빌라와 같은 대표적인 수익형 부동산 중 하나인데요. 금리도 아직은 높은 데다, 원자재까지 올라 분양가까지 높다 보니 투자를 결정하기 쉽지 않죠. 하지만 분양이나 일반 매매가 아닌 경매를 통해서 투자한다면 오히려 지금이 기회가 될수도 있다고 하는데요. 과연 어려운 시기, 경매가 답이 될 수 있을까요? 상가 투자 방법과 경매 전략 자세히 알아보겠습니다.

Q. 오늘(2일) 준비하신 게 ‘상가 투자’인데요. 먼저 시장 분위기부터 살펴야 할 것 같아요. 코로나 이후로 시내에 상가들 빈 곳도 많고, 걱정이 많았는데 ‘공실률’ 상황은 어떤가요? 

- '사람들 안 와 빈 상가'…상업용 부동산 상황은?
- 한국부동산원의 '상업용부동산 임대동향 조사'
- 상권 침체에 공실 장기화…고금리에 이자 비용 급증
- 전국 상가공실률, 재작년 1분기 10.4%→작년 4분기 8.8%
- 작년 4분기 서울 중대형 상가공실률, 평균 8.4%
- 서울 상가공실률, 재작년 1분기 7.1% → 작년 4분기 5.5% 

Q. 강남 가로수길, 명동, 신촌 홍대처럼 특히 상권하면 떠오르는 곳들이 있는데요. 불패신화였던 강남은 죽었고 다 죽어가던 명동은 살아났다, 이런 얘기들이 있던데, 서울 내에서도 희비가 많이 엇갈리는 모양입니다?

- 상권 쏠림 가속…상가 공실률 상황도 다르다?
- 희비 엇갈린 상권…상가 수익률도 천차만별?
- 광화문·종로·강남·여의도·마포 등 공실률 하락
- 남대문·강남 남부터미널·도산대로 공실률 상승
- 봄날처럼 활짝 핀 '명동 상권'…공실 줄고 임대료↑
- 홍대, 과거보다 못하지만 연남동은 여전히 강세
- 힘든 상권, 경리단길·김포 라베니체·청라 커널웨이
- 신용산역에서부터 삼각지 대로변 근처 ‘용리단길’
- 한 번 올린 월세 안 내려…수익률 못 맞추면 폐업

Q. 사실상 모든 투자는 수익률이 관건인데요. 최근 상가에 투자하려고 분양을 받으신 분들이 후회한다는 목소리가 높아요. 이럴 땐 경매로 접근하는 것이 유리하다고 하던데, 왜 그렇습니까?

- '장밋빛 분양 광고' 믿었는데, 상가 투자 최악?
- 2003년 상가 수익률 18.39 → 2023년 3.56
- 분양상가, 대출 축소에 잔금대란 공포
- "금리는 높고, 공실 위험 크니 상가 가치 하락" 
- 상가 가격 오르는데 수익률 낮은 ‘과도기’
- 상가 투자의 대안, 경매로 저렴하게 낙찰받는 것
- 임대 수요와 임대료 뒷받침된 곳이어야 유리 
- 상가 경매 낙찰가율 50%대 ‘뚝’ 접근 기회

Q. 아무래도 수익률을 높이려면 최대한 저렴하게 매입을 해서 임대하는 게 유리한데요. 경매에 나온 상가의 경우 얼마에 낙찰을 받아야 수익률을 보장받을 수 있을까요?

- 경매 나온 상가, 얼마에 낙찰받아야 이득?
- 연 수익률 3%대 중반, 공실에 대한 염려까지
- 낙찰가율 51%인 상황, 수익률 2배인 7%도 가능
- 임대수요와 임대료 수준을 감안해 60% 낙찰 추천
- 감정가의 60% 낙찰 시 기대수익률 충족 가능

Q. 상가 투자를 염두에 두신 분들 입장에선 임대료가 수익과 직결되다보니 관심이 많으시거든요. 그런데 최근 발표된 상가임대료가 가장 비싼 곳, 명동과 강남이 아니었어요?

- 명동과 강남 아니다…상가 임대료 제일 비싼 곳은?
- 명동·강남보다 비싸다…'임대료 1위' 북창동
- 서울 북창동 상가 임대료 ㎡당 18만원, 명동 제치고 1위
- '월 임대료 1억' 청담동 명품거리…공실률 17%로 치솟아
- 북창동, 1·2호선 시청역 근처 오피스 상권 활황
- 고양시 웨스턴돔·경리단길·명동·녹사평역…공실 증가로 어려워

Q. 몇 해 전까지만 해도 공실이 넘치던 서울 마곡지구 상권은 분위기가 좀 달라졌다고요. ‘천지 개벽’ 수준이라는 기사들도 눈에 띄는데 실제 분위기는 어떤가요? 

- 마곡 상가 보증금 8000만·월세 '600만원'?
- 과거 강서구청 상권에서 마곡 상권으로 이동
- 교통·일자리·MZ세대·보타닉공원 등 상권 활발
- 상권 살아남과 동시에 월세 상승으로 공실 우려도

Q. 노후 건물들이 밀집한 을지로·신당동 일대도 '개성 있고 신선하다'는 뜻의 신조어 '힙하다'를 붙여서 '힙지로·힙당동'으로 불리고 있는데요. 그런데 이렇게 인기를 끄는 지역들이면 투자 수익률도 좋은지 궁금한데요?
 
- 힙지로·힙당동 핫플레이스, 투자 수익률도 높을까?
- 서울 꼬마빌딩 시세 1000억, 월세 2000만원
- 일부 지역, 시세 10억, 월세 200만원
- 을지로와 신당동의 경우에도 연 수익률 2.4%
- 대부분의 상가 투자자들의 기대수익률에는 못 미쳐
- 상가 가격이 횡보하거나 하락한다면 투자자 입장에선 불안

Q. 그런데 최근 보도 내용들을 보니까 분양가의 80%까지 대출이 된다고 해서 상가 분양을 받았는데, 요즘 은행에서 상가 대출을 잘 안 해주려 한다고 해요. 경매는 대출 상황이 상대적으로 괜찮습니까?

- 고금리·내수 침체에 상가 대출 ‘꽁꽁’…경매는?
- 은행, 공실 위험에 상가 대출 기피
- 상가 분양자 "한도 줄어 잔금 막막“ 
- 경매 낙찰가율의 70% 정도 대출 가능
- 주거래은행과 대출모집인들 통해 금리 체크해야
- 아파트 분양과 상가 분양 희비 엇갈려
- 상가 분양받은 사람들 대부분 후회, 공실 우려
- 상권이 좋지 않아 수익률 연 1% 안되는 곳도

Q. 경매로 접근한다면 어떤 상가를 노려야 할지도 고민인데요. 1층이고 접근성이 좋지만 비싼 곳? 아니면 비인기층이지만 저렴한 곳, 어디에 투자하는 게 좋을까요?

- 기피대상에서 기회투자처로, 상가 경매 꿀팁은?
- 상가투자 틈새시장...재건축아파트 상가
- 기피 대상이었던 지상 4층 상가, 1층 임대료의 ‘절반 수준’
- 비인기층이면서 저렴한 곳은 투자로 매력없어
- 적절한 기대수익률 기대할 수 있는 곳에 투자해야

Q. 분양보다는 경매로 접근하는 게 유리하다는 조언이신데, 혹시 이런 상가는 경매로라도 접근하면 안 된다하는 곳들이 있을까요?

- "상가 투자 기회"…눈 여겨 볼 경매 매물은?
- 상권이 죽은 곳은 어떤 상가도 투자 쉽지 않아
- 청라의 커넬웨이, 지하1층과 지상1층 공실 다수
- 2028년 이후 7호선 청라연장선 기대감은 여전

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