SBS Biz

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수

Q. 오늘(25일)은 '공장 경매'에 대해 준비하셨는데요. 먼저 정의부터 짚어보면 좋을 것 같습니다. 부동산 경매 유형 중에 '공장'은 어떤 걸 의미하나요?

- 부동산 '틈새시장' 공장…정의와 관련 법령은
- 아파트 주거용, 상가 상업용…공장은 산업용 부동산
- 공장, 제조 행위가 이루어지는 공간…투자용으로도 주목

Q. 부동산 경매를 하는 이유는 다양하지만 공장 경매를 처음 접하시는 분들 입장에선 투자 목적도 궁금하실 것 같거든요. 부동산 경매시장에서 봤을 때 '공장'은 어떤 장점이 있습니까?

- 공장 경매, 유망한 투자처일까
- 중소기업 자금난으로 공장 경매 증가 추세
- 지속된 고금리로 차입금을 갚지 못하는 사업주 증가
- 공장·제조업소 경매 매물 증가…낙찰률 10년 새 최저
- 가격 하락으로 나오는 일반 경매와 특성 달라 
- 공장 경매, 아파트 경매와 달리 경기 느리게 반영
- 공장, 임대수익용 부동산으로 투자대상
- 공장, 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼
- 건물에서 임대료·토지에서 시세차익 노려
- 공장 경매, 상가임대차 보호대상이 아닌 경우 많아

Q. 공장 뿐만 아니라 경매라는 것 자체가 기초 지식이 좀 필요하죠. 공장 경매는 더 복잡할 것 같다는 선입견이 있기도 한데 초보자도 접근이 가능한 영역인가요?

- 초보자도 접근 가능할까…공장 경매 추천 대상은
- “공장 경매, 초보자도 충분히 접근 가능”
- 민법보다 공장 관련 법규에 대한 이해가 필요
- 기존 경매 전문가들에게도 낯선 영역이라 동등한 경쟁

Q. 초보자도 가능하다고 하셨으니 좀 자세히 알아볼게요. 무엇보다 공장 경매를 해보겠다고 마음먹었다면 매물을 찾아야 할 텐데요. 아파트는 거주 요건 등을 보는데, 공장은 매물을 고를 때 기준이 될 만한 것이 있습니까?

- 공장 경매 매물 고를 때 참고할 지표는
- 한국표준산업분류, 공장업종 코드번호 중요
- 공장입지기준에 따라 입점 가능한 산업코드번호 확인
- 예시, 산업단지내 화학공장 매매 코드번호20413번
- 공장은 평수도 중요하지만 높이도 중요…기계 설비
- 인접 지역의 주민들의 민원 상황도 체크해야
- 공장 평수 큰 경우 운송수단의 진출입 도로 확인
- 공장 저당법에 따른 기계설비 포함 여부 확인  

Q. 지역도 중요한데요. 보통 아파트 경매는 인구가 많고 수요가 있는 지역들에 있는 매물들이 인기가 많죠. 공장의 경우엔 어떤 지역 매물들이 인기가 많습니까?

- 공장 사볼까…인기있는 공장 경매 지역은
- 부동산 입지론 VS 공장 입지론, '개발'에 좌우
- 일반 부동산은 개발이 많은 지역이 호재로 인식
- 공장은 제조행위로 수익…개발 많이된 지역은 악재
- 공장이 위치한 대기, 수질오염의 농도 높은 지역
- “외진 곳이 공장입지 최적…일반 부동산과 접근방법 달라”

Q. 반대로 지인이 입찰한다고 하면 말리고싶다, 이런 것들도 있을 것 같거든요. 꼭 피해야 할 공장 매물에는 어떤 것들이 있을까요?

- 공장 경매 시, 반드시 피해야 할 물건은
- 화재 위험, 내부 시설물 고정화 등 확인 필요
- 폐기물이 많이 방치되어 수거비용 소모 가능성

Q. 경북 경주시의 한 공장이 89억 원에 낙찰이 됐는데 아무래도 공장이다 보니 가격대가 상당한데요. 자금 마련을 어떻게 해야할지가 고민이에요. 대부분 대출을 이용할 텐데 혹시 공장 경매 시 대출은 얼마나 나오나요?

- 경매로 나온 공장, 입찰 자금 마련은 어떻게?
- 감정가 65.4%인 89억에 낙찰 주간 최고 낙찰가 기록
- 공장 대출, 대표자의 신용 상태에 크게 의존하지 않아
- 대체로 70% 범위에서 무난하게 대출 진행
- 특정 조건 하에서는 80%나 90%까지 대출 가능
- 공장 및 사옥 사업자 담보 대출 한도 얼마나 나올까
- 아파트, 가계자금대출 이용…공장은 사업자금대출
- 사업자금대출, 2~3%수준으로 저리 대출

Q. 아무리 대출이 많이 된다고 해도 이자 부담을 생각하면 좀 저렴한 매물을 노려보는 게 좋을 것 같은데요. 혹시 큰 공장이 아닌 저가로 투자 가능한 매물들도 있나요? 

- 1000만 원으로 공장 경매 가능?…저가 매물 노려볼까
- 기계설비가 같이 나온 공장 낙찰 노려 설비만 매각
- 감정평가서에 기재된 기계설비 시세를 파악한 뒤 매각

Q. 아무래도 공장이다보니 제조업 상황과 경기 생각을 안할 수 없는데요. 혹시 공장 경매를 하기 좋은 타이밍은 언제로 보시나요?

- 경기 반영하는 공장 경매…접근 타이밍은
- 공장 경매 투자 유망지역, 화성과 평택 
- 개발행위허가제한으로 공장 건축 차단…수요 급증
- 평택 지역, 삼성 협력업체들의 수요 증가

Q. 마지막으로 공장 경매에 관심 가지시는 분들 위해 꼭 체크해야 할 것들도 짚어주시죠. 

- 공장 매물 찾는 법…노하우와 주의점은
- "서류에 나오지 않는 함정 많아…공장 살 때는 현장 방문“

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)