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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '콕콕 법률상식' - 정희원 변호사

Q. 실거주 의무를 3년 동안 유예가 결정되면서 수분양자들이 한숨 돌렸습니다. 입주 예정자들 중 잔금 마련이 어려운 경우 임대를 놓을 수 있는 시간을 벌게 됐어요?

- 실거주 의무 3년간 유예…한숨 돌린 수분양자들?
- '실거주 의무 3년 유예' 개정안 국토위 법안소위 통과
- 실거주 의무 적용 단지, 지난달 말 기준 4만 9,766가구
- 당초 실거주 의무 폐지 계획…野 반대 일단 3년간 유예
- 실거주 의무, 청약 후 입주 시점 2~5년 직접 거주 규정
- 의무 시점 '최초 입주 가능일'→'최초 입주 후 3년 이내'
- 잔금 어려운 수분양자, 전세 한 차례 놓을 시간 벌어

Q. 그런데 실거주 의무 3년 유예에 임대차 3법이 거론되고 있습니다. 계약갱신청구권 때문인데요. 먼저 계약갱신청구권 간단히 짚어주시죠.

- 실거주 의무 유예에 '계약갱신청구권' 발목?
- 임차인 원할 경우 임대차계약 '1회 갱신' 청구 권리
- 계약갱신청구권 사용 시 임대차 존속기간 '2년' 판단
- 임대차 기간 종료 6개월~2개월 전 계약갱신 요구
- 임대인, 정당 사유 없이 '계약갱신청구권' 거절 불가
- 계약갱신청구권 사용 시 구두·문자 등으로 의사 표시

Q. 보통 전세를 계약할 때 2년 단위로 합니다. 계약갱신청구권도 2+2년으로 보통 알고 계시죠. 그러다 보니 3년 후 실거주 의무가 폐지되지 않거나 더 유예되지 않을 경우 분쟁의 씨앗이 될 수 있어요?

- 실거주 의무 유예…3년 뒤엔 '분쟁의 씨앗'?
- 일각 3년 유예안-계약갱신청구권 간 충돌 소지 지적
- 전세 통상 2년 단위 계약…계약갱신권 '2+2년' 보장
- 실거주 의무 지속 시 3년 후 집주인-세입자 갈등 우려
- 집주인 직접 거주 시 임차인의 계약갱신청구 거절 가능
- 실거주 의무 적용 단지, 향후 집주인-세입자 협의 중요

Q. 계약갱신청구권을 두고 분쟁이 참 많은데요. 논란이 많이 되는 사례를 몇 가지 살펴보겠습니다. 먼저, 집주인의 계약갱신청구 거절 사유 중 하나가 집주인의 실거주인데요. 이걸 누가 어떻게 증명해야 하느냐를 두고 말들이 많았습니다. 얼마 전 대법원 첫 판단이 나왔어요?

- "내가 거주"…집주인 '실거주' 입증 책임은 누구?
- 집주인 '실거주' 이유 계약갱신청구 거절 시 입증해야
- 집주인 "내가 실거주"…이후 "부모 거주" 말 바꿔 논쟁
- 1·2심 "거주 주체 바뀌어도 부적하다 판단할할 수 없어"
- 판결 뒤집은 대법원 "거주 의사 곧바로 인정 안 돼"
- 대법원 "실거주에 모순된 언동, 신뢰 훼손 등 판단"
- 계약갱신청구 거절 타당성 임대인에 입증책임 부여

Q. 만약에 들어가려고 했지만 사정이 생겨서 상황이 번복될 수도 있잖아요. 그런 경우는 어떻게 되나요?

- 부득이한 사정 변화, 실거주 번복할 때는?
- 정당한 사유 없이 실거주 미이행 시 임차인에 손해배상
- 거주 예정자 사망·해외 발령 등 부득이한 경우 제외

Q. 또 다른 사례도 살펴보시죠. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 나가겠다고 약속한 뒤 집주인이 집을 내놨습니다. A 씨는 그 말을 믿고 매수했는데 갑자기 세입자가 말을 번복했다고 해요. 이번 사례는 어떤 점이 논쟁이 되는 건가요?

- "나간다더니"…세입자 번복에 계약 해제?
- 실거주 목적 아파트 매수…세입자 "계약 갱신 안 해"
- 최종 잔금 직전 세입자 "계약갱신청구권 행사" 전달
- 임차인 변심에 매수인 거주 불발…A 씨 "계약 위반"
- 집주인, 잔금 못 받자 "계약 해제"…A 씨 "집 넘겨라"
- 1심 "현저한 사정변경…잔금 달라는 것 공평하지 않아"
- 2심 "집주인, 거주 가능 상태 아파트 넘길 의무 없어"
- 대법원, A 씨에 '손'…"사정 변경, 잔금 지급 거절 정당"

Q. 계약갱신청구권 부작용 중 하나가 전셋값 폭등입니다. 전셋값 상승기에 더 올려받지 못하기 때문에 4년 후에 전셋값이 폭등하는 건데요. 그런데 전셋값 하락기도 문제입니다. 계약갱신권을 써서 재계약을 하자마자 더 싼 전세를 찾은 후 중도해지하는 경우가 늘었기 때문인데요. 법적으로도 의견이 분분했어요?

- '전세 하락기' 계약갱신청구 해지 집주인 속앓이?
- 임차인들, 계약갱신 직후 더 싼 전세 찾아 중도해지
- 임차인 계약갱신청구 사용 직후 중도해지 가능 판결
- 계약갱신청구권 행사 임차인의 중도해지권도 인정

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