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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 집값 하락 vs. 전세 상승

Q. 먼저 부동산 시장 전반 보겠습니다. 집값 하락세라고 평가하기도 무색하게 좀처럼 매매가 이뤄지지 않고 있다고 합니다. 전국적으로 거래 절벽이 점점 더 심해지고 있다는 이야기가 나와요?

- 짙어지는 관망세 '거래 절벽' 어디까지?
- 전국 아파트값 12주·서울 아파트값 11주 연속 하락
- 전국 주간 아파트 매매가격 0.04% 하락…낙폭 축소
- 서울 아파트 매매가격 0.03% 하락…수도권 -0.04%
- 좀처럼 내리지 않는 호가…쌓이는 서울 아파트 매물
- 서울 아파트 매물 수 8만 건 육박…매수자 관망 지속
- 서초·송파·광진·강남 3개월 전 대비 매물 큰 폭 증가
- 1월 서울 아파트 거래 1,937건…지난해 12월 1,826건
- 올초 아파트값 상승세 지역, 호가 올려 다시 매물로
- 매수자들, 경기 불황 우려에 매입 나서지 않고 관망
- 전문가들 "급매물 늘지 않는 이상 가격 급락은 아직"
- 가격 소폭 하락 속 거래량 감소…"향후 예측 힘들어"

Q. 그런데 서울 분위기는 조금 다른 것 같습니다. 설 연휴를 끝내고 거래량이 늘어날 거라는 전망이 나오고 있는데요. 일단 1월 거래량은 전달에 비해 늘었어요?

- 조금씩 움직이는 서울 아파트, 전망은?
- 1월 서울 2,023건 매매 계약 신고…3,000건 육박 전망
- 정부 각종 부동산 규제완화 효과…급매물 중심 거래
- 상대적으로 큰 폭 하락 지역 위주 거래량 증가 폭 커
- 도봉, 1년간 하락 폭 최대…거래 전월대비 두 배 증가
- 강남3구 중 송파 집값 최대 하락…거래량 139→155건
- 특례보금자리론 소진 이후 위축…봄 이사철 앞두고 증가
- 지난달 신생아 특례대출 출시…"2월 거래량 지켜봐야"
- 급매물 중심 거래 증가…"하락세 잠잠, 상승 전환 어려워"

Q. 전국적으로는 매물이 쌓이는데 서울은 거래량이 늘었다는 건데요. 결국 부동산 양극화가 심해지고 있다는 겁니다. 서울 내에서도 지역에 따라 집값 폭이 점점 더 커지고 있어요?

- 강남 1채 값이면 강북 5채…집값 초양극화?
- 서울 평균매매가격 12억 8,359만 원…서초 가장 비싸
- 집값 최저 도봉구 6억 2,797만 원…금천·강북 등 잇따라
- '지역별 양극화' 서초 아파트 1채면 도봉 약 5채 가격
- 2020년 서초-도봉 가격 차 4배…3년여 만에 5배 격차
- 강남권, 집값 급등기 빠른 상승…조정기엔 낙폭 적어
- 지역·자산별 양극화 심화…강남권 '똘똘한 한 채' 선호
- '영끌족' 수요 몰렸던 강북권, 이자 부담에 집값 하락
- 빠른 인구 감소 초양극화 현상 심화…"소득 따라 좌우"
- 서울 전역 고가 단지 등장…지역 내 상품 양극화도 우려

Q. 거래가 늘고 있다고 해도 당장 집값에 영향이 있을지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 문제는 임대 시장인데요. 전셋값 상승세가 좀처럼 멈추지 않고 있어요?

- 심상찮은 서울 전셋값 상승세, 시장 분위기는?
- 서울 아파트 하락세 지속…전셋값 불안한 '고공행진'
- 부동산원 "신학기 이주 등 수요 증가…상승세 지속"
- 서울 아파트 전세가격 0.05% 상승…상승 폭은 축소
- 짙은 관망세에 전세 수요 증가…갱신 계약도 한몫
- 전세 매물 감소세…서울 매물 전년대비 33.6% 감소
- 당분간 전세 상승세 전망…금리 인하→수요 증가 예측
- 입주 물량 감소 전셋값 '자극'…"집값 반등도 쉽지 않아"

Q. 문제는 전세가율이 오르고 있다는 겁니다. 그동안 전세사기로 주춤하던 전셋값이 오르면서 갭투자도 다시 고개를 들고 있다는데요. 새롭게 전세 계약하시는 분들은 주의해야 할 수준인가요?

- 전셋값 상승에 갭투자 '꿈틀'…주의 사항은?
- 전셋값 오르는데 매맷값 하락…아파트 전세가율 상승
- 지난해 12월 전국 아파트 평균 전세가율 66.8% 기록
- 서울 아파트 전세가율 53.7% 수준…다섯 달째 상승
- 일부 전세가율 70% 육박…갭투자 우려 '슬금슬금'
- 전문가들 "전세가율 올랐어도 아직 높은 수준 아냐"
- 입주 물량 줄며 전셋값 불안…전세가율 상승 우려
- 아파트 전세가율, 70% 육박시 갭투자 '악몽' 우려

#2. 분양 시장 상황

Q. 올해는 강남권 재건축 단지 분양이 연이어 기다리고 있는데요. 이른바 로또 아파트라고 불리면서 청약자들이 대거 몰리고 있습니다. 서울 서초구 메이플자이 청약에 이틀간 5만 명 가까이 청약 신청했어요?

- "이번 기회에 강남"…메이플자이 청약 성적은?
- 메이플자이 지난주 청약 진행…경쟁률 442대 1 '흥행'
- 메이플자이 1순위 청약 81가구 모집 3만 5,828명 신청
- 강남 '한복판' 입지에 시세차익 기대 덕에 수요 몰려
- 49A형 28가구 모집…1만 5,954명 몰리며 569.79대 1
- 메이플자이, 신반포 8·9·10·11·17차 단지 통합 재건축
- 3.3㎡당 평균 분양가 6,691만 원…59㎡ A형 17.42억 원
- 비싼 분양가에도 청약 수요 '쏠림'…인근 대비 저렴
- 강남3구, 분상제·HUG 심사 적용…시세 이하 분양
- 주요 학군에 교통까지 갖춘 강남3구…대기 수요 풍부

Q. 문제는 강남권만 북적인다는 겁니다. 서울을 제외하고는 전국에서 청약 미달 단지가 쏟아졌어요?

- 강남 빼면 '분양 한파'…쏟아지는 청약 미달?
- 지난달 아파트 청약 경쟁률 예년 비해 '반짝' 온기
- '메이플자이' 청약 수만 명…다른 곳은 '미달' 속출
- 1월 전국 1순위 195.1대 1…메이플자이 빼면 3.5대 1
- 서울·수도권 청약 경쟁률 상승…'착시 현상' 지적도
- 전문가 "지난달 여건 좋고 저렴한 분양 단지 영향"
- 서울 외 단지 '미달'…광명·수원 등 수도권도 '휘청'
- 더 심각한 비수도권…경북 울진·충남 홍성 청약 '0'
- 지난해 12월 미분양 7만 5,359호…10년 2개월 만 최대

#3. 재건축 곳곳서 내홍

Q. 정부가 재건축을 빠르게 시작할 수 있도록 패스트트랙까지 도입하겠다고 밝혔지만, 분위기가 확 달아오르는 것 같진 않아요. 실제 현장은 좀 다른가요?

- '안전진단 폐지' 발표 한 달…조용한 시장, 왜?
- 1·10대책 재건축 속도…'속도는 빠르게 문턱은 낮게' 
- 준공 후 30년 초과 아파트 '패스트트랙' 도입 발표
- '안전진단 폐지' 법 개정 필수…野 반대 통과 불투명
- 정부 발표에도 시장 '냉랭'…아파트값 하락세 여전
- 일부 지역 오히려 매물 더 쌓여…"전화상담만 늘어"
- 실거주 의무 폐지 1년 가까이 공전…결국 폐기 수순
- 정부 발표 믿고 분양받아…이사도 못 가고 '발 동동'
- 전문가들 "정부 정책 확정 움직이자는 기류 강해"
- 규제 완화돼도 고금리·고물가 '발목'…"사업성 없어"

Q. 강남권에서 대표적인 재건축 단지를 꼽자면 단연 은마아파트일 겁니다. 새로운 재건축 조합장이 선출되면서 재건축에 속도가 나는 듯하더니 또다시 멈춰 섰다는 소식이 들리더라고요?

- 또 멈춰선 '은마 재건축'…언제쯤 달릴까?
- '은마아파트' 무서운 가격 추락…재건축 조합 내홍
- 은마아파트 76㎡ 지난해 9월 24.4억→1월 23.7억
- 더 내려가는 호가…수요자들 관망세에 거래는 '뚝'
- 조합원 지위 양도 제한에 공급 한계 속 매물 적체
- 조합 내홍이 법정 다툼으로…집주인들 "재건축 포기"
- 고령층 집주인들 "가격 다소 깎더라도 집 좀 팔자"
- 법적 분쟁 장기화에 재건축 사업 저해 우려 목소리
- '재건축 패스트트랙'도 무용지물…은마는 대상 아냐
- 강남구, 작년 강남구 은마아파트 조합설립 이미 인가

Q. 은마아파트뿐만이 아닙니다 분담금이 무섭게 늘면서 재건축 사업 곳곳에서 내홍이 불거지고 있는데요. 재건축 메리트가 사라지면서 매물이 다시 늘고 있다고 합니다. 향후 재건축 시장, 어떻게 보시나요?

- 재건축 사업 곳곳 내홍…향후 전망은?
- 조합-건설사, 재건축·재개발 공사비 갈등 '점입가경'
- 자잿값 인상에 단지 고급화까지…비용 인상 불가피
- 공사비 인상에 조합 부담 '쑥'…재건축 추진 동력 '뚝'
- 신반포 18차 111㎡→97㎡ 줄어도 분담금 12.1억 추정
- 조합원들, 과도한 분담금 거부…비상대책위원회 결성
- 현대건설, 반포주공 1단지 조합 측에 공사비 증액 공문
- 반포주공 1단지 공사비 당초 2.6조→4조 원…착공 지연

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