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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수 

Q. 매주 이 시간을 통해서 경매 소식을 전해드리고 있는데 오늘(29일)은 '공매' 이야기를 준비하셨습니다. 경매와 공매, 어떤 차이가 있는지부터 짚고 본격적인 이야기 시작해 볼까요?


 
- "부동산 시세보다 싸게 산다"…경매와 공매, 차이점은?
- 경매, 채권채무관계로 발생하는 매물…법원 낙찰 후 배당
- 공매, 세금 체납으로 인한 압류재산…온비드 낙찰 후 배당


- 경·공매 장점, 토지거래허가구역 규제에서 제외 대상
- 입찰 방식 차이점, 경매 ‘오프라인’ vs. 공매 ‘온라인’ 
- 경매, 인도명령으로 1달 이내 결정 후 강제집행 신청
- 공매, 인도소송으로 판결 받은 후 강제집행 신청 가능
- 경매, 매물 많아…서울 강서구에만 12건 아파트 진행 중
- 공매, 매물 거의 없어…현재 1건만 진행 중

Q. 사실 경매도 어려운데 공매까지 알아야 하나 하는 분들도 분명 계실 것 같거든요. 같이 알아둬야 하는 이유가 있나요?

- 부동산 전문가들이 경매와 공매를 같이하는 이유?
- 경·공매, 절차와 명도 요령 등 비슷한 측면 많아
- 매물에 대한 가치평가 지역분석 요령 비슷해 같이 진행
- 경매와 공매 매물을 같이 검색 후 임장하는 방법
- 경매보다 공매가 경쟁률 낮아…좋은 매물 낙찰 기회↑

Q. 경매와 공매 중에 어떤 사람에겐 공매가 더 유리하다. 이런 게 있나요? 올해 내 집 마련을 하려고 한다면 공매와 경매 전략을  어떻게 짜면 좋을지도 궁금한데요.

- 올해 내 집 마련 전략, 경매 vs. 공매?
- 직장인, 월차 내고 입찰 도전하기 쉽지 않아
- 직접 참여하기 어려운 경우, 대리 입찰 이용하기도
- 온라인 입찰 가능한 공매, 월~수 중 가능
- 경매, 다양한 매물과 정보 접근 용이…투자자 추천  

Q. 사실 경매든 공매든 시장 분위기가 중요한데요. 1·10부동산 대책 이후 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있게 되면서 경매를 취소하는 곳들이 늘었다는데, 공매 쪽은 상황이 어떤가요?

- 강남 재건축 아파트 경매 취하 속출…공매 시장 상황은?
- 1.10대책과 5호선 연장 노선안 발표로 경매 매물 급감
- "5호선 들어온다? 호가 1000만원 올릴게요"…김포·검단 들썩
- 김포 아파트, 경매 입찰경쟁률과 낙찰가율 상승
- 공매 시장 매물 부족 여전…세금체납액 크지 않아
- 재건축 기대감 있는 아파트 위주로 경매 입찰 수요 몰려
- 공매 매물 홍수속 낙찰률 10%로 `뚝`…왜?
- 공매의 경우, 아파트 매물 적고 상가·오피스텔·토지 위주
- 부동산 경기 좋지 않다는 전망…공매 낙찰가율 하락 

Q. 본격적으로 공매 방법을 알아볼 텐데요. 먼저, 공매로 나온 매물들은 어디서 확인할 수 있나요? 

- 공매사이트 온비드에서 부동산 매물 찾는 방법은?
- 온비드, 매각물건 → 용도선택 → 주거용건물 검색
- 소재지와 유찰횟수 선택 후 조건에 맞는 매물 확인

Q. 온라인에서 매물 찾는건 경매랑 비슷하지만, 공매는 입찰까지 가능하다는게 큰 장점인데요. 절차를 간단히 소개해주신다면요?

- 공매 어렵지 않다…입찰부터 낙찰까지 ‘클릭’?

Q. 공매 절차는 생각보다 어렵지 않은데요. 낙찰받은 이후에 경매와 달리 직접 명도 소송을 해야한다고요. 주의해야 할 점도 짚어주시죠. 

- 공매를 어렵게 만드는 피해야 할 함정들?
- 배당요구로 배당을 모두 받는 임차인의 경우 유리
- 공매, 권리상의 하자가 있는 매물은 진행 불가
- 공매, 부동산 권리분석 중요하지만 상대적으로 안전

Q. 공매 관련해서 바뀌는 제도도 있는데요. 올해부터 자가 부동산을 공매로 낙찰 받으면 매수대금 납부가 편리해지도록 제도가 신설됐다고요. 전세사기 피해자 분들에게 도움이 될거라고 하는데 어떤 내용인가요?

- 공매재산 취득 매수대금 상계제도 신설, 뭐길래?
- 공매재산 취득시 채권액과 매수대금 상계 가능
- 2024년 7월 1일 이후 공매공고분부터 적용
- 채권이 있는 자가부동산을 공매로 매수하는 경우
- 매수대금 전액 납부 → 임차보증금 제외한 차액 납부
- 기존에 경매와 달리 공매는 상계 제도가 없어
- 상계, 채권·채무를 대등액에서 소멸시키는 것

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