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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 올해 달라지는 것들

Q. 가장 먼저 올해 부동산 시장에서 달라지는 것들을 먼저 짚어볼까요. 금융시장에 큰 변화가 있을 것으로 보여요?

- 새해 바뀌는 금융환경, 부동산 시장 영향은?
- 내달부터 '스트레스 DSR' 시행…가계대출 확대 방지
- 변동·혼합·주기형 대출상품 미래 금리변동 위험 반영
- DSR 한도 산정시 5년래 최고금리-현재금리 차 가산
- 은행권, 주담대 우선 시행…연내 전업권 전체로 확대
- 대환대출 인프라 확대 등 금융제도 단계적 추진 예정
- 대환대출 인프라, 신용대출→주담대·전세대출로 확대
- 작년 5월 '대환대출 인프라' 구축…금융 편리성 강화
- 대출비교 플랫폼·앱 등 이용해 금리·한도 조건 검색
- '조금 더 유리한 조건' 비대면 대출 갈아타기 가능
- 금융소비자들, 인프라 통해 대환대출부터 신규대출도
- 1월부터 전전년도 소득 기준 청년도약계좌 가입 가능

#2. 분양시장 올해도 고공행진?

Q. 그럼 본격적으로 부동산 시장 살펴볼까요. 분양시장 먼저 알아보겠습니다. 지난해 상반기 뜨거웠다가 하반기로 갈수록 식었잖아요. 그런데 이번 달 비수기치고는 물량 적지 않아요?

- 냉·온탕 오간 분양시장, 올해 첫 장 분위기는?
- 올해도 치솟는 자재값·인건비, 분양가격도 '고공행진'
- 고분양가에 한풀 꺾인 청약 열기…'옥석 가리기' 심화
- 올 민영 청약 26만5439가구 집계…5년 평균比 25%↓
- 올해 청약시장, 수요자 관망세 속 선별적인 청약 전망
- 1월 '마수걸이' 분양 수도권 15곳·1.4만가구 분양 예정
- 1월 전국 총 39개 단지·2.8만가구 '청약자 맞이' 분주
- '청약 비수기' 1월 기준 분양물량, 지난해 대비 16배↑
- 4월 총선 앞두고 빠른 공급 심리…지난해 물량도 한몫

Q. 특히 지난해 줄줄이 밀렸었던 강남권 주요 단지 청약이 기다리고 있었습니다. 최근 청약 경쟁률이 낮아지고 막판에 계약 포기 사례도 늘고 있지만, 분양가상한제 적용 지역에는 청약통장이 쏟아질 듯해요?

- "신축 잡자"…강남권 '청약 대어' 어디에?
- 지난해 미뤘던 강남3구 재건축 주요 단지에 쏠린 기대
- 규제지역 묶인 강남·서초·송파·용산구 분양 단지들 관심
- 고분양가에 청약 미달 사태…분상제 적용 지역 관심↑
- 분상제 지역 재건축 아파트 청약 당첨시 시세차 수억원
- 작년 송파 힐스테이트e편한세상문정 경쟁률 152.56대 1
- 분양 앞둔 17곳 중 9곳 강남권…반포·잠원동 3개 단지
- 1월 서초구 잠원동 신반포4지구 '메이플자이' 분양 예정
- 강남권, 최근 후분양 증가세 '변수'…분양가 더 오를수도
- 잠원동 일대 단지 3.3㎡당 1억 육박…'로또청약' 기대감
- 마포 대장주 공덕1구역 '관심'…영등포·노량진도 '알짜'

Q. 아파트 분양 전망지수는 기준선을 밑돌고 있습니다. 전국 지수는 지난달보다는 소폭 상승했지만 서울은 계속해서 내리막입니다. 시장이 침체되면서 미분양 우려는 여전해요?

- 쏟아지는 분양물량에도 전망은 '흐림'…이유는?
- 아파트 분양 전망지수, 5개월 연속 기준선 밑돌아
- 1월 분양 전망지수 69.9…지난달 61.5 소폭 상승
- 수도권 아파트 분양 전망지수 지난달比 5.1p 하락
- 서울 지수 90.5→82.5…지난해 8월 후 최저치 기록
- 주산연 "부동산 시장 침체·대출규제, 고분양가 겹쳐"
- 수도권 미분양 증가…수도권-비수도권 격차 4.3p로
- 지방 분양 전망지수 대부분 상승…"기저효과로 보여"
- 대출 조건 강화로 한도 축소…수요자 자금 조달 부담↑
- 입지·분양가 경쟁력 따라 분양 경쟁률 편차 심화 우려
- 수도권·대도시 분양 아파트 중 합리적 분양가에 수요↑

Q. 분양시장이 마냥 어둡지만은 않습니다. 공공분양인 뉴홈에 대한 관심이 점점 높아지고 있는데요. 이달 중 수도권 중심으로 사전청약 신청 일정이 있어요?

- 고분양가에 청약시장 '시들'…뉴:홈 흥행할까?
- '내 집 마련' 부담 속 뉴:홈 관심…"시세보다 저렴해"
- 이달 서울 대방·마곡, 화성동탄2 등 뉴:홈 사전청약
- 2022년부터 7574가구 공급…올해 약 1만가구 공급
- 청년들 사전청약 관심 집중…평균 경쟁률 27대 1
- '반값 아파트' 토지임대부, 10년 거주 후 거래 가능
- 전문가들 "토지임대부, 생애주기 관점에서 역할할 것"
- 공공분양에서 일반분양까지…"촘촘한 주거사다리 기대"
- 민간 역세권 정비사업 규제 완화…뉴:홈 공급 긍정적
- 재건축·재개발 용적률 완화 특례…50% 나눔형 공급
- 'LH 혁신방안' 일환, 민간 공공주택 사업 참여 추진
- 민간업체, 리스크 줄고 수익성 보장…건설사 새 활로

#3. 부동산 시장 동향

Q. 집값 움직임 살펴보죠. 아파트값 하락세가 이어지고 있는 와중에 바닥이 아직 멀었다는 말이 나옵니다. 하락 폭을 두고 의견이 분분하지만 당분간 하락세가 이어질 거라는 분석이 우세한 분위기인데요. 어떻게 보시나요?

- '2차 조정기' 맞은 부동산 시장, 바닥은 어디에?
- 전국 아파트값 6주째 하락세…"전셋값 상승폭 유지"
- 서울 아파트 지난주 –0.03%→-0.04%…하락폭 상승
- 시장 불확실성에 매수문의 조차 없는 상황 '장기화'
- 올해 수요 둔화-공급 감소 '복합 불황' 고착화 우려
- 건정연, 올해 1분기 수도권 매매 1%·전세 2%↑ 전망
- 고금리에 민간 투자 위축…저점 수준 주택거래 전망
- 분양물량 급감 등에 2025년까지 단기 저점 통과 예상
- 건정연 "가격·거래·공급 동반 불황…L자형 횡보 지속"
- 기존 집 못 팔아 갈아타기 막혀…골 깊은 '거래 절벽'
- 송파 '파크리오' 84㎡ 작년 10월 21.2억→12월 19.6억
- 전문가 "같은 단지 하락 거래…집주인도 내릴 수 밖에"
- 거래 가뭄 속 전세시장 '강세'…매매 대신 전세 전환도

Q. 집값이 더 떨어질 거라는 기대감에 거래 절벽이 점점 심각해지고 있습니다. 거래량만 봐도 상황이 심상치 않아요?

- 관망세 짙어지는 부동산 시장, '거래 절벽' 수준은?
- 수도권 아파트 '거래 가뭄' 극심…집값 하락세 가속
- 지난해 11월 수도권 아파트 매매량 1만1619건 집계
- 지난해 6월 서울 거래량 1.7만건…5개월 새 '반토막'
- 고금리 상황 속 대출 죄기…급매물 소진 이후 관망세
- '영끌' 젊은 층, 주택 시장 '큰손'에서 매수 열기 식어
- 서울 거래량 30대 비중 작년 8월 38.5%→11월 33.0%
- 자금 부족한 2030…고금리에 높아진 대출 문턱 '직격'
- 서울 아파트 지방 거주자 매수 감소…원정 매수 '뚝'

Q. 집주인들은 속이 타지만 내 집 마련을 준비 중인 실수요자들 입장에서는 그리 나쁜 상황은 아닌 듯합니다. 게다가 전셋값은 계속 오르고 있어 상반기 급매물을 노려야 한다는 조언들이 나오고 있는데요. 동의하시나요?

- 2024년 집값 의견 분분…'내 집 마련' 계획은?
- 미국 금리 인하 가능성 제기…집값 회복세 기대감도
- 전문가들 "상반기까지 부동산 침체 지속" 전망 우세
- 하반기 부동산 시장 반등해도 대세상승 한계 의견도
- 지역별 '옥석 가리기' 심화 전망…전세시장 '초양극화'
- 올해도 중고금리 유지…주택 가격 하락 지속 전망
- 총선 이후 정책 변화 '예의주시'…수요 감소세 지속?
- 고금리 기조에 '영끌' 경매 매물↑…올해 '큰 장' 설까
- 올해 내 집 마련 원한다면?…"상반기 급매물" 추천도

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