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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수 

Q. 집값부터 살펴보죠. 강남 아파트 가격이 하락으로 전환했다는 통계가 발표되면서 시장이 발칵 뒤집혔습니다. 도대체 얼마나 떨어졌길래 그런 건가요? 

- 반년 만에 11억 날아갔다…강남 집값 꺾이자 '초비상'?
- 한국부동산원 “강남구 집값 32주 만에 하락 전환”
- ‘불패’ 강남·서초 상승세 꺾이며 '변동 장세' 
- “강남 집값 하락은 다른 지역으로 전이될 가능성이 높아” 
- 23억에 산 집, 16억으로 폭락...강남도 무너졌다
- 도곡동 도곡렉슬, 4일 21억 5000만 원→13일 18억 2000만 원
- 서초 아크로리버뷰신반포, 6월 37억→8월 34억→10월 31억
- 압구정현대아파트, 과거 78억 원→67억 원에 거래
- “강남 일부 사례들로 시세 판단하기에는 무리 있어”
- “언론 보도와 달리 여전히 강남의 집값은 탄탄”
- “매도호가와 매수호가의 차이가 그 어느 때보다 높아”
- 강남구 동현아파트, 2월 20억 9000→10월 21억 거래  
- 서초구 아크로리버파크, 4월 32억 8000→9월 36억 원 

Q. ‘강남불패’라는 특수성 때문에 더 주목받는 것 같은데, 일각에선 일시적인 조정이다 아니다, 하락세가 본격화될 거다, 의견이 엇갈리고 있거든요. 집값을 예단하긴 어렵습니다만, 교수님께선 어떻게 보십니까?

- 강남 먼저 흔들렸다...하락 이어질 것 vs 일시적 조정?
- “부동산 시장 예측하는 것이 굉장히 어려운 시기”
- “일시적 조정 후 반등 가능성에 무게” 
- “집값 오른다면 +10% 반대로 하락한다면 -20%”
- 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 '2차 폭락' 오나?
- 전국 아파트값 상승세 19주 만에 꺾여 
- 5번에 걸친 금리 동결과 정부 규제 해제 등으로 올봄부터 상승
- 아파트값 1차 바닥 탈출했으나 대세 상승은 아니야
- “집값 향방 확신하기 어려운 지금은 경매가 유리” 

Q. 올해 강남권에서 경매로 나오는 아파트도 늘어났다고요. 부동산 시장에선 이례적인 일이라고 하는데, 특별한 이유가 있습니까?

- `희귀매물` 강남 아파트 35채, 경매에 `우르르`?
- 올해 강남권 경매진행 수 266건…전년 比 274% 늘어
- 고금리·경기 위축 시기마다 강남권 매물증가 경향
- 영끌족 대출 못갚아…강남 경매 1년 새 3배 급증
- '서초3차대림 e편한세상' 26.5억서 16.9억으로 떨어져
- "내수경기와 밀접…매물 늘지만 수요 집중 현상 지속" 
- 경매 매물로 나오기 전 일반매매로 전환되고 채무변제
- 유원서초아파트, 감정가 21.7억 원...2회 유찰로 13.8억 원
- 아크로리버파크, 감정가 42억 원...2회 유찰로 26.8억 원

Q. 올 초부터 경매로 강남에 내집마련 가능하다 이런 얘기가 많이 나왔었는데, 가격 조정을 받으면 접근해 볼까 했던 분들에겐 기회가 될 수 있을 것 같거든요. 눈에 띄는 매물들이 있나요?

- 강남에 내집 마련 가능할까…경매 매물은? 
- 유원서초아파트, 감정가 21.7억 원…2회 유찰로 13.8억 원
- 1993년 건축, 2-3호선 더블역세권 교대역 도보 3- 4분 거리 
- 재건축 가능성으로 미래가치도 높아 주목

Q. 수도권으로 눈을 넓혀보죠. 총선을 앞두고 화제를 모았던 김포시 편입 이슈에, 1기 신도시 특별법까지 급물살을 타면서 기대가 높았는데요. 생각보다 집값은 많이 안 오르는 모양이에요?

- '1기 신도시 특별법' 연내 처리 기대감…집값 탄력은 아직? 
- “서울 편입돼도 곧바로 가격 급등한다고 보긴 어려워”
- 분당·평촌 등 1기 신도시 거래량 급감...“곳곳서 하락 거래”
- 1기 신도시, 일산-분당-평촌-산본-부천
- “1회 이상 유찰된 아파트 매물도 20건 넘어”
- 서울 편입론에 "집값 뛰겠지?"…예상 밖 김포는 잠잠, 왜
- “김포, 서울 편입보다 김포골드라인과 GTX 착공 기대감”

Q. 경매 시장 상황도 궁금한데, 최근에 1기 신도시 쪽으로 임장 다녀오셨죠. 매물들 상황은 어떻습니까?

- 1기 신도시 아파트 경매…매물들 상황은?
- GTX·인동선·월판선·신안산선 진행…경기 남부 교통망 변화
- 우수한 환승 체계, 강남·여의도·판교 등 주요 업무지역 이동 용이
- 신설 역·환승역 일대 부동산 관심… 하반기 신규 분양 이어져
- 김포와 안양, 서울과의 접근성이 가장 좋은 곳 중에 하나
- 안양에서 가장 교통 호재가 많은 인덕원역
- GTX·인동선·월판선·신안산선 진행…경기 남부 교통망 혁명적 변화
- 안양시 동안구 관양동 동편마을 아파트 경매 주목
- 안양 아파트, 감정가 11.9억 원...2회 유찰로 7.6억 원 
- 2012년 준공, 최근 국토부실거래가는 9억 원대 후반

Q. 이런 와중에 부동산 관련 온라인 커뮤니티에선 전국 아파트 단지의 ‘신고가’와 ‘신저가’가 연일 화두에 오르고 있다고 하던데요. 어떤 내용인가요?

- 아파트 '신고가·신저가' 거래가 중요한 이유?
- 신고가, 일정 기간 없었던 높은 가격 거래 
- 신저가, 일정 기간 없었던 낮은 가격 거래
- 아리팍 vs 원베일리 경쟁에 반디클까지…최고가 '반포 대전'
- “아리팍보다는 원베일리가 신축, 최고가이자 지역의 대장”
- 강남 아파트, 4개월 만에 2억 뛰었다…'또 신고가'에도 시큰둥
- 10월 전국 아파트 거래 중 신고가 1288건, 신저가 362건
- 매수 심리 위축과 전반적인 거래량 감소에 따른 영향
- "신고가와 신저가는 시장 흐름을 읽을 수 있는 간접지표"  
- 매수·매도자 힘겨루기 '팽팽'…신저가·신고가 비중 모두 줄어
- 시장 활황일 때 신고가 증가, 불황일 때 신저가 증가
- "10월 거래량 확 줄었네"…신고가·신저가 1위 모두 '분당' 
- 10억 껑충…서울 신고가 상승액 '1위 아파트' 어디길래
- 감정가 가장 비싼 아파트, 서초구 아크로리버파크
- 감정가 가장 싼 아파트, 노원구 중계동 아파트

Q. 부동산 시장이 조정장으로 진입하고 있는 거 아니냐, 이런 불안감은 여전한데요. 지금이 ‘경매 최적 타이밍’이라고 부추기는 유튜브들도 있더라고요. 경매로 접근할 타이밍인 건 맞습니까?

- 불황이 곧 기회…'부동산 경매' 최적의 타이밍은 언제?
- “시장이 불황, 불확실한 시기가 부동산 경매 최적기”
- “2024년 경매 전성시대 올 것...지금이 공부할 기회”

Q. 그래도 실수요자들 중에선 지금 꼭 내 집 마련을 하셔야 하는 분들도 있거든요. 경매로 접근한다면 눈여겨볼 지표과 참고해야 할 점도 짚어주시죠?

- 경매로 내집마련…눈여겨봐야 할 지표와 접근 전략은?
- 부동산 예측 힘든 상황, 지표보다는 시세보다 저렴하게 접근
- 보유 자금과 대출 여력 고려해 경매 자금 조달 계획
- 투자 물건에 대한 선정 및 분석 필요
- “투자 지역과 기간, 수익률에 대한 기준 세운 후 접근해야”

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)