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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

고물가, 고금리에 부동산 시장이 다시금 멈칫하는 모습입니다. 주담대 금리가 다시 7%대까지 오르면서 이자가 부담스러울 수밖에 없는데요. 하지만 청약 시장은 정반대입니다. 고물가가 장기화할 거라는 전망이 나오면서 지금이 가장 싸다는 인식 역시 강해지고 있는데요. 과연 집을 언제 사야 할지, 조금 더 기다려야 할지 고려해야 할 게 점점 더 많아지는 것 같아요. 저희와 함께 부동산 시장 꼼꼼히 점검해보시죠. 도시와경제, 송승현 대표 자리했습니다.

#1. 집값 오르는데 거래는 '뚝'?

Q. 집값 먼저 살펴보겠습니다. 물가가 들썩이고 있는데요. 기대 인플레이션이 또다시 오르면서 집값 상승 기대감이 뚝 떨어지고 있습니다. 주간 아파트값도 상승세를 이어가고 있지만 폭이 줄고 있는데요. 집값 움직임 어떤가요?

- "집값 상승" 기대감 '뚝'…집값 움직임은?
- 소비자들, 주택 가격 기대 심리 11개월 만 하락 전환
- 이-하 전쟁 등 지정학 리스크 고조…금리상승 우려↑
- 주택가격전망지수 작년 11월 최저 후 10개월째 상승
- 한국은행 "시중금리 오르면서 주택 가격 상승 한계"
- 전국 아파트값 15주 연속 상승…상승폭은 소폭 줄어
- 서울 0.07%↑ 23주 연속 상승…수도권 0.08% 상승
- 부동산원 "상승폭 적었던 지역과 실수요 중심 거래"
- 전세가격 14주 연속 상승…전국 상승폭 줄여 0.13%

Q. 주담대 금리가 또다시 7%대로 훌쩍 뛰어올랐습니다. 상승 거래 비율 역시 줄고 있는 데다 영끌족들의 이자 부담도 점점 커지고 있어요?

- 주담대 금리 가시 7%대로…상승 거래도 옛말?
- 7%대 재진입한 주담대…5억 기준 월 이자 32만원↑
- 한때 금리 인상 행보 종료 기대감 반영, 대출 금리↓
- 연준 긴축 기조 장기화 가능성…예금 금리 4% 재진입
- 한은-연준 고강도 긴축 지속 전망…금리차 2.00%p
- 한은, 연준보다 먼저 금리 인하로 역전 폭 확대 무리
- 전문가 일각, 기준금리 인상 전망…"역전 차 줄여야"
- 고금리에 전국 아파트 상승 거래 추세 8개월 만 꺾여
- 정부 특례보금자리론 중단 등 대출 규제도 강화 여파
- 9월 전국 아파트 '상승 거래' 비중 47.65%→47.45%
- 서울 아파트 거래 상승↓ 하락↑…흐름 꺾인 상승거래
- 상승 거래보다 하락 비중 늘어…집값 상승세 둔화 예상

Q. 집값에서 중요한 요인이 여러 가지가 있는데 학군도 있을 거고요, 편의 시설도 있겠고요. 무엇보다 교통이 중요합니다. 특히 전철 노선이 중요한데 노선별로 살펴보면 어디가 가장 많이 올랐는지 분석이 나왔다고요?

- 뜨는 역세권…제일 잘 나가는 노선은?
- 올해 수도권 지하철 역세권 아파트값 8호선 최대 상승
- 9월 8호선 아파트 매매가격지수, 작년 말比 14.2%↑
- 몽촌토성역 21.2%↑ 최대…송파역·가락시장역 잇따라
- 몽촌토성역 대단지, 6864가구 송파구 '파크리오' 유일
- 송파 파크리오 84㎡ 작년 12월 17억 안팎→9월 22억
- 두 번째 노선 2호선 12.3%↑…잠실새내역 19.5% 최대
- 1호선 광명역, 수도권 지하철역 중 아파트값 최대 상승
- 광명역센트럴자이 84㎡ 올해 1월 9.5억→지난달 12.5억
- 광명역 주변, 입주 후 꾸준히 오르다 2021년 9월부터↓
- 관계자 "올해 아파트 매매량 줄어도 역세권 높은 상승"
- 입지적 장점 명확한 '역세권'…침체기 영향 덜 받아

Q. 올들어 집값이 상승세긴 합니다만 사실 부침도 있고 등락도 있었습니다. 의외로 바닥을 찍고 연고점을 넘어선 지역이 없더라고요. 서울에도 딱 한 구만 상승했다고요?

- 집값 바닥 '설왕설래', 서울 유일 상승 지역은?
- 올해 서울 아파트 매매가, 연초 대비 4% 넘게 하락
- 서울 지역구 중 아파트값, 송파구 1.16% 상승 '유일'
- 송파구, 재건축 규제 완화로 기대감에 아파트값 '들썩'
- 잠실주공5단지 등 재건축 몸값↑…연초대비 7억 상승
- 강북 14개구 6.08% 하락…강남 11개구 -2.93% 기록
- 강남구 0.54% 소폭 하락…양천·강동 등 1%대 낙폭
- 용산 -2.69%, 강북권 최저…나머지 -3∼-8%대 '뚝'
- 서울 중 최대 하락 도봉구 8.16%↓…노원 -7.70%↓

Q. 보통 부동산 시장을 얘기하면 집값, 특히 아파트에 관심이 많은데요. 토지는 규모도 워낙 큰 데다 올해는 금리도 오르니 이자 부담에 투자를 많이 하지 않는 것 같아요. 유난히 오른 곳도 눈에 띄는데요. 땅값 움직임 어떤가요?

- 고금리에 거래 줄어든 '땅', 가격은 상승?
- 3분기 지가 0.3% 상승…2분기 대비 상승 폭 높아져
- 수도권 지방 모두 상승세…서울 0.44% 상승률 최대
- 지가 상승률, 1분기 -0.05%에서 2분기 플러스 전환
- 지난 3월부터 7개월 연속 상승…지방도 0.14% 상승
- 250개 시군구 중 경기 용인 처인구 2.15% 최대 상승
- 가격 상승세에도 토지 거래량 하락세…전분기比 6.8%↓
- 전체 토지 거래, 부산·강원·울산 등 3곳만 거래량 증가
- 순수토지 거래량 282.9㎢ 기록…전분기比 15.1% 감소
- 지목별 답 19.3%·전 13.4% 감소…공장용지만 6.5%↑

#2. 재건축 본격 시작

Q. 다음은 재건축 시장 살펴보겠습니다. 정부가 공급 확대를 공언하면서 재건축도 속도가 붙는 모습인데요. 35층 층수 제한이 폐지되면서 저마다 초고층을 장점으로 내세우고 있습니다. 서울에 스카이라인이 확 바뀔 수 있겠어요?

- 속도 내는 재건축, 층수 제한 폐지에 날개?
- 압구정·여의도 등 재건축 '대어' 설계자 수주전 '치열'
- 홍보관 열며 수주전 뛰어든 메이저들…'초고층' 표방
- 여의도 삼부, 지하4층~최고60층 규모 재건축 예정
- 건축사사무소 관계자 "여의도 재건축 핵심 한강뷰 확보"
- 한강 조망에 공들이는 설계…"도시경관 해치지 말아야"
- 최근 초고층 설계 늘면서 수백억 원대로 훌쩍 뛴 사업비
- '교육 1번지' 대치동 미도아파트 50층 재건축 '대변신'
- 은마, 지난달 조합설립 이어 쌍용·우성도 초고층 탄력
- 서울서 초고층 바람…'35층 룰 폐지' 스카이라인 관심

Q. 은마아파트도 재건축에 속도감이 느껴집니다. 지난달 재건축 조합설립 총회를 통해 초대 조합장을 선출하더니 그동안 최대의 걸림돌이었던 국토부 GTX 정보공개 청구 소송과 현대건설 명예훼손 고소 사건을 취하했다고요?

- 전열 정비하는 압구정 은마, 걸림돌 해소?
- 압구정 은마, 국토부·현대건설 불필요 소송 모두 취하
- GTX-C노선 단지 관통 '진통'…곡선반경↓ 최소 관통
- 갈등 봉합 수순…조합 측 "불필요 소송 줄이자" 합의
- 조합, 대의원회 열고 소송 취하 건 압도적 찬성 통과
- CTX 대안 노선 원만한 협의…은마 재건축 순항 전망
- 조합 관계자 "현대건설에 감사…국책사업도 적극 협조"
- 강남, 지난달 은마아파트 재건축정비사업 조합설립 인가
- 1999년 재건축 준비 시작…24년만 빛 보는 은마아파트

#3. 분양시장

Q. 올해 분양 시장이 상당히 뜨겁습니다. 고분양가 논란에도 청약률이 상당히 높은데요. 재개발·재건축 정비사업 아파트 단지들이 그렇지 않은 단지보다 인기가 좋다고 합니다. 그 이유가 뭔가요?

- 청약시장, 재개발·재건축 아파트들이 주도?
- 올해 청약 열기 주도한 '재건축'…최고 경쟁률 갈아치워
- 전국 재개발·재건축 정비사업 분양 총 39개 단지 집계
- 1순위 경쟁률 평균 23.94대 1…非정비사업 보다 3배↑
- 정비사업 단지 분양, 39개 단지 중 18곳 1순위 마감
- 非정비사업 단지 분양, 134개 중 17곳만 1순위 마감
- 청량리 롯데캐슬, 청량리7구역 재개발로 최대 경쟁률
- 정비사업 아파트, 생활 인프라 구축된 도심권에 조성
- 정비사업 단지 대부분 입지 우수…새 아파트 희소성도
- 재개발로 주거 환경 개선에 높은 미래가치 기대감↑
- 노후 주택 밀집 지역에 공급…'갈아타기' 수요 몰려

Q. 미분양 주택이 수도권을 중심으로 빠르게 줄어들고 있습니다. 아무래도 분양가가 계속 오르는 데다 주택공급 감소 우려가 커지면서 미분양 아파트 관심이 높아지고 있어요?

- 관심 높아진 수도권 미분양 아파트, 성적은?
- 전국 미분양 주택 수 6개월째 감소…장기 미분양 완판
- 8월 전국 미분양 주택 6만1811가구…올 1월比 17.9%↓
- 수도권 미분양 10개월새 37%↓…같은 기간 지방 14.2%↓
- 서울 강북 '포레나 미아' 작년 4월 분양…이달 분양 마감
- '미분양 무덤' 대구, 1년 이상 장기 미분양 단지 해소
- 9월 서울 민간아파트 평균 분양가 3.3㎡당 3200만 원
- 분양 당시 비싸다던 단지들, 분양가 상승에 "합리적"
- 주택 공급난 우려 확산…신축 아파트 선호도 높아져
- 전문가들 " 분양가 인상 지속…집값 상승 폭 커질 것"
- 초기 자금 부담 적은 분양권…청약통장 없이 입주 장점

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