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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 최근 집값이 다시 상승세를 보이면서 부동산 투자에 관심 가지시는 분들 많은데요. 특히 노후대비를 위해 ‘경매’ 시장을 찾는 분들도 많으시다고요?

- 은퇴 후 부동산 투자…'경매' 인기 있는 이유?
- 경매, 노후 대비와 재테크도 가능해서 요즘 더 인기
- 100세 시대, 부동산 경매로 노후 대비하는 방법?
- 자산 비중 가장 큰 부동산, 안전자산으로 인식
- 은퇴시기도 빨라져, 부동산 임대수익 기대하는 수요 증가
- 일반매매 보다 경매로 싸게 낙찰을 받으려는 수요 증가
- 경매의 장점, 전국에 모든 매물에 접근이 가능하다는 점

Q. 부동산을 싼 가격에 살 수 있다는 것이 경매의 최대 장점인데요. 그런데 최근에는 감정가보다 비싼 가격에 낙찰되거나 ‘유찰’ 없이 한 번에 낙찰되는 사례가 늘고 있다고 하던데, 괜찮은 건가요?

- 유찰 없이 낙찰되는 아파트 증가, 이유는?
- 경매투자자, 서울아파트 유찰 안 기다린다
- 경매 유찰횟수 0~1회 물건 낙찰건수 7월 24건
- 유찰횟수 감소, 하락기 시세로 가격책정도 한몫 
- 강남·용산 등 '첫회 낙찰' 증가, 강남은 감정가 넘기도
- 유찰 없이 낙찰되는 아파트 늘어, 평균 낙찰가율도 회복세

Q. 상황이 이렇다보니, 상대적으로 저렴한 빌라를 매입해서 임대료로 노후생활을 하려고 경매에 도전하시는 분들도 많다고 들었거든요. 투자 목적으로 볼 때, 빌라의 장단점을 짚어 주신다면요? 

- 경매로 하는 노후 준비, ‘빌라’로 해볼까?
- 빌라, 시세차익보다 임대수익을 목표로 한 부동산
- 재개발이나 재건축지역 편입 가능성 있는 빌라 인기
- 한남뉴타운 노량진뉴타운 등의 빌라, 프리미엄만 10억 넘어
- 1억 원으로 재개발 예상되는 지역의 빌라 경매 도전
- 월세수입 및 시세차익 가능...재개발 시 입주권 확보
- 시세파악 난해...무리한 전세계약 시 역전세 우려 있음

Q. 빌라가 ‘은퇴자를 위한 소액 투자처’로 인기를 끌고 있다곤 하지만, 낙찰을 잘못 받으면 오히려 손해를 볼 수도 있잖아요. 어느 정도 수익률을 기대하고 접근해야 할까요?

- 싸게 샀다고 좋아했는데...빌라 경매 비용의 진실은?
- 2.2억 빌라, 16번 유찰 끝에 '1530만원' 낙찰
- 8천만 원으로 신축 빌라 매입 가능, 문제 없을까?
- 서울 빌라가 1억원대, 시세 파악 중요한 이유? 
- 방3개, 화장실2개 시세대비 50% 반값 빌라 경매
- 임대수익률 고려해 입찰가 제시 후 낙찰 받아야

Q. 본격적으로 빌라 경매 방법에 대해 알아볼 텐데요. 먼저 ‘빌라’의 개념부터 짚어야 할 것 같습니다. ‘다세대’도 있고 ‘다가구’도 있다고 하는데, 무슨 차이가 있는 건가요?

- 다가구 VS 다세대, 비슷하지만 다른 점?
- 건축법상 ‘빌라’는 공식 용어 아냐...‘다세대 주택’ 의미 
- 다세대, 건축법상 공동주택 면적 660㎡이하
- 다세대, 4층 이하인 주택으로 호수별 소유자 별도
- 연립주택, 건축법상 공동주택으로 면적 660㎡초과
- 연립주택, 4층 이하인 주택으로 호수별 소유자 별도
- 다가구, 건축법상 단독주택 면적 660㎡이하
- 다가구, 3층 이하인 주택으로 1인이 소유

Q. 쉽게 말해 ‘다가구 주택’은 집주인이 한 명이고 ‘다세대 빌라’는 각 세대마다 집주인이 따로 있다는 건데요. 그럼 경매로 접근할 때, 다가구와 다세대에 차이가 있습니까?

- 다가구 VS 다세대, 경매 접근 시 차이점은?
- 다세대 빌라, 임대수익 극대화할 수 있는 곳 유리
- 교통이 좋은 역세권, 회사 근처 혹은 대학가 인기
- 추후 보수 비용 고려해서 오래되지 않은 빌라 유리
- 다가구, 추후 지가상승 기대...재건축 가능성 염두
- 임차인이 많아 다세대보다 명도 시간 길어질 가능성 
- 다가구 주택은 명도소송 등을 감안한 낮은 낙찰률

Q. 임대수익을 위해 빌라 경매에 도전하시고자 하는 5060세대가 주목해 볼 만한 지역과 매물들도 소개해주신다면요?

- 5060세대가 눈 여겨 볼 경매 지역과 매물은?
- 은평구 응암동 12년차 빌라, 월세 70- 80만원 예상
- 6호선 응암역과 새절역 근처, 주변 마트와 학교 위치 
- 파주 문산 연립주택, 기존 임차인 보증금 500에 45만원
- 파주 선유산업단지 근처, 연 수익률 9% 예상

Q. 은퇴하신 분들 중에 서울 근교에서 전원 생활하는 게 오랜 꿈이라는 분들도 계시거든요. 그래서 전원주택에도 관심들 가지시는데, 이쪽 경매 상황은 어떤가요?

- 은퇴자들에게 인기 ‘전원주택’ 경매, 현재 상황은?
- 은퇴 후 꿈꾸는 전원생활, 투자와 함께 수익 올리기
- 서울 근교인 경기도와 인천 전원주택에 관심
- 전원주택 낙찰가율 약 55~70%, 경쟁률 2.5:1
- 전원주택, 매매차익 거두기는 어려운 상황

Q. 전원주택 경매의 경우에는 특히 ‘도로’가 중요하다고 하던데요. 매물 검색할 때 꼭 체크해야 할 부분과 눈 여겨볼 매물이 있다면 소개해주시죠?

- 전원주택 경매, 입찰 전 체크포인트는?
- 전원주택 경매 해볼까...눈 여겨볼 매물은?
- 건물의 상태와 토지면적과 도로와의 접근성 중요
- 양평군 서종면 단독주택, 토지 113평 건물 50평
- 두물머리 IC에서 차량으로 10분 이내 위치

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