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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  이영욱 멘토 이영욱의 생생경매 대표

Q. 대표님, 오늘 주제가 ‘빌라 경매’인데요. 사실 빌라는 안전하지 못하다는 인식이 여전히 강한데, 최근 시장 분위기는 어떤가요?



- 쏟아지는 빌라 경매, 시장 동향은?
- 찬밥 된 빌라, 경매 낙찰률 최저 찍고 소폭 반등
- ‘빌라사기’ 여파로 수요가 급감한 다세대 주택
- 올해 7월 다세대 낙찰률 14.29%로 전월 13.85%보다 상승 


- 낙찰가율 역시 같은 기간 76.56%에서 77.62%로 상승 
- 입지 따라 수십대일 경쟁률 다세대 경매물건 곳곳에

Q. 빌라 수요가 위축됐다곤 하지만, 은평구 불광동의 한 빌라 경매에는 21명이 몰릴 정도로 인기가 많았다고 하던데요. 어떤 매물이길래 이렇게 많은 사람들이 몰린 건가요?

- 경매시장서 대접 못 받는 빌라, 인기 많은 곳도 있다?
- 감정가 1억4900만원인 은평구 불광동 홍일빌라 46㎡ 
- 은평구 빌라, 21명이 응찰해 1억4562만원에 낙찰
- 1988년 준공. 6호선 독바위역, 연천초, 연신중, 불광중, 연서시장 인접 
- ‘역세권 청년주택 공급촉진지구’로 지정된 지역 물건
- 개발 호재로 인한 시세 상승 기대감, 투자 수요 몰려

Q. 빌라 역시 좋은 매물들을 골라내는 게 가장 관건이라는 말씀이신데요. 빌라 매물을 고를 때 참고할만한 지표들을 짚어주시면 좋을 것 같습니다?

- 돈 되는 빌라 VS 안 팔리는 빌라, 찾는 방법은?
- 빌라 경매 물건 옥석가리기, 검색하는 방법은?

Q. 말 나온 김에, 지금 눈 여겨볼만한 빌라 매물들을 소개해주신다면요?

- 빌라 경매 도전해볼까, 눈 여겨볼 매물은?
- 방학 맞아 ‘귀한 몸’ 된 대치동 빌라
- ‘빌라 전세 기피’ 현상에도 강남은 ‘역전세 안전지대’ 인식
- 대치동 전용 13평, 수인분당선 한티역과 3호선 대치역 인접
- 관악구 빌라경매 신림동 다세대주택 24평형 2억대
- 신림동 전용 24평, 2호선 신림역과 학교 및 공원 인접

Q. 구체적으로 빌라 경매를 어떻게 할지 알아볼 텐데요. 먼저 ‘빌라’의 개념부터 짚어야 할 것 같습니다. ‘다세대’도 있고 ‘다가구’도 있다고 하는데, 무슨 차이가 있는 건가요?

- 다가구 VS 다세대 빌라, 비슷하지만 다른 점?
- 다세대, 건축법상 공동주택 면적 660㎡이하
- 다세대, 4층 이하인 주택으로 호수별 소유자 별도
- 연립주택, 건축법상 공동주택으로 면적 660㎡초과
- 연립주택, 4층 이하인 주택으로 호수별 소유자 별도
- 다가구, 건축법상 단독주택 면적 660㎡이하
- 다가구, 3층 이하인 주택으로 1인이 소유

Q. 쉽게 말해 ‘다가구 빌라’는 집주인이 한 명이고 ‘다세대 빌라’는 각 세대마다 집주인이 따로 있다는 건데요. 그럼 경매로 접근할 때, 다가구와 다세대에 차이가 있습니까?

- 다가구 VS 다세대, 경매 접근 시 차이점은?
- 다가구주택은 명도소송 등을 감안한 낮은 낙찰률

Q. 빌라를 매입해서 임대료로 노후대비를 하려고 경매에 도전하시는 분들도 많다고 들었는데요. 투자의 목적으로 볼 때, 빌라의 장점과 단점을 알려주신다면요? 

- 경매로 하는 노후 준비, ‘빌라’로 해볼까?
- 1억 원으로 재개발 예상되는 지역의 빌라 경매 도전
- 월세수입 및 시세차익 가능...재개발시 입주권 확보
- 시세파악 난해...무리한 전세계약시 역전세 우려 있음

Q. 빌라가 ‘소액 투자처’로 매력이 있는 건 사실이지만, 여러 번 유찰되어서 가격이 싸진 곳들도 많은데요. 싼 데는 이유가 있는 거 아닙니까? 주의가 필요해보이는데요.

- 싸게 샀다고 좋아했는데...빌라 경매 비용의 진실은?
- 3억 빌라 3000만원에…아무도 안 사는 이유?
- 깡통전세 후폭풍에 쏟아지는 빌라경매
- 빌라사기·부동산침체에 차익보기 어려워
- 실거주·임대소득 목적 증가, 시세·임차권 고려해야
- 2.2억 빌라, 16번 유찰 끝에 '1530만원' 낙찰
- 8천만 원으로 신축 빌라 매입 가능?
- 서울 빌라가 1억원대, 시세 파악 중요한 이유? 
- 방3개, 화장실2개 시세대비 50% 반값 빌라 경매

Q. 빌라 경매는 입지가 중요할 것 같은데요. 최근 부동산 시장의 가장 큰 화두는 재개발, 재건축이죠. 빌라 역시 재개발 구역에  관심이 가는데, 그중에서도 ‘모아타운’이 화제라고요?

- 소액 투자 가능한 모아타운…경매로 접근해볼까?
- ‘입지’가 중요한 빌라, 재개발 구역 ‘관심’?
- 모아타운, 소규모 주택정비 관리지역을 뜻하는 단어
- 모아타운 매물, 투자 전 옥석 가리기 필수
- 소액투자 가능, 최근 투자 수요 몰리는 모아타운
- 소규모 사업지, 수익성 악화시 무산 위험 가능성
- 토지 등 소유자 30% 동의 요건에 우후죽순 늘어

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