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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님, 최근 집값이 반등 조짐을 보이면서 바닥이다, 아니다로 의견이 분분한데요. 선행지표로 여겨지는 경매시장 동향이 무엇보다 중요할 거 같습니다. 최근 경매시장 분위기는 어떤가요?



- 집값 바닥 다졌나…경매시장 동향은?
- 아파트 경매 낙찰률·낙찰가율 상승…집값 회복 신호일까
- 상반기 법원 경매 신규 4만8천건…반기 기준 3년 만에 최대
- 6월 아파트 경매 낙찰가율 2.1%p↑…올 들어 최대폭 상승


- ‘바닥론’ 논하기는 어려워...대내외적 변수 산재
- 작년 하반기부터 급락 후 반등...하락 진정세
- 1~5월 서울 아파트 낙찰가율 76.3%·낙찰률 30.26%
- 5~7월 서울 아파트 낙찰가율 79.82%·낙찰률 34.75%
- 낙찰가율 80%, 2번 유찰 시 최저가 64% 의미
- 서울의 주거시설 경매건수와 낙찰률도 모두 증가
- 전체 경매 건수 2359→2663→3581건

Q. 경매시장도 일부 지역 쏠림현상이 심각한 것 같은데, 얼마 전 서울 용산구 한강변 아파트가 감정가 37억원을 크게 웃도는 42억여원에 낙찰되면서 화제가 됐어요. 이렇게 시세보다 비싸게 낙찰되는 아파트들이 점점 늘어나는 추세라고요?

- 감정가 37억인데…한강변 용산 아파트 42억에 낙찰 받았다?
- LG한강자이 42억, 압구정 한양 33억…활기 찾는 시장
- 서초 롯데캐슬 25억, 반포아파트 26억, 잠원동아 20억
- 송파 레이크해보로, 48명 몰려…10억 2100만원
- 서울 내에서도 구별 양극화 현상 심화
- 강남3구, 용산구에 대한 관심이 뜨거운 상황
- 용산구 이촌동 엘지한강자이아파트 65평형 약 37억원
- 입찰경쟁률 4대1, 약 42억원에 낙찰
- 배당요구한 임차인의 보증금액 33억원
- 용산구 이촌동 경매 낙찰가, 동일평수 최고 기록
- 경매에 나온 아파트, 한강변에 가장 근접 ‘특수성’ 반영
- 강남구 압구정동 한양아파트 35평형 약 28억원
- 입찰경쟁률 5대1, 약 33억원에 낙찰 
- 압구정 현대아파트 재건축 진행 시 인접지역 수혜 대상

Q. 이런 아파트들의 인기와 별개인 곳이 있죠. 빌라와 오피스텔 이야긴데요. 전세사기, 깡통전세 등으로 수요자들의 기피 현상이 심각했거든요. 근데 최근들어 경매시장에선 오히려 인기가 되살아나는 모습이 보인다고 하던데, 무슨 일인가요?

- “1억이면 투자 가능”…오피스텔 경매 다시 인기?
- 억대 아파트 ‘부담’…소액 투자자, 오피스텔 경매로 몰린다?
- 소형 오피스텔 경매 다시 관심…낙찰가율 80~90%선
- 일부 소형 오피스텔 경쟁률은 100대1 넘어
- 오피스텔 경매 1억원 미만 물건 소액 투자자 유입
- 소형일수록 대출 부담 적어 수익성 있어
- 아파트와 달리 빌라와 오피스텔은 저가 낙찰이 장점
- 경매로 낙찰받으면 법률상 하자가 사실상 거의 모두 소멸
- 빌라보다 오피스텔 인기, 입지만 좋다면 월세 수익 가능
- 단점은 오피스텔과 빌라는 매매차익을 거두기는 어려운 물건

Q. 최근 낙찰된 사례만 봐도 모든 오피스텔이 다 인기가 많은 건 아닌데요. 실제 입찰자들이 몰리는 곳은 일부라고 하던데, 인기 많은 오피스텔 매물 특징들을 알려주신다면요?

- “오피스텔 찬밥신세라더니”…응찰자 몰린 매물 살펴보니?
- 경매 입찰 전 꼭 살펴야 할 인기 많은 오피스텔 특징은?
- 서울 역세권·1억원대 물건 인기, 투자자 몰리며 낙찰가율 개선
- 힐스테이트에코송파 전용 21㎡ 감정가보다 500만원 높여 낙찰
- 최근에 높은 경쟁률로 낙찰된 오피스텔들의 특징
- 첫 번째, 시세보다 싼 것이 가장 중요한 포인트
- 두 번째, 초역세권 내지는 역세권 입지
- 세 번째, 거의 신축의 오피스텔들이라는 점
- 서울 구로구 칸타빌레 전용 6평 감정가 1.36억
- 2번 유찰되어서 최저가 약 8700여만원
- 경쟁률 23대 1 뚫고 낙찰은 1억850만원
- 현재 임차인 500에 50만원, 연 5.7% 수익률

Q. 오피스텔 역시 좋은 매물들을 골라내는 게 가장 관건이라는 말씀이신데요. 오피스텔 매물을 고를 때 참고할만한 지표가 있을까요?

- 오피스텔 유망 매물 고르는 방법은?
- 지역분석을 통한 교통 확인, 지하철 초역세권 선호
- 일자리가 많은 지역, 임대수요와 임대료 수준 확인
- 물건분석을 통한 브랜드와 신축 여부 확인
- 소형오피스텔 전용 5- 8평 인기 가장 많다는 점

Q. 전세사기 이후에 좀 우려스러운 부분도 있는데요. 가격이 싸다 싶으면 얽혀있는 문제가 많더라고요. 채무 관계도 복잡하고요. 입찰할 오피스텔의 권리분석은 어떤식으로 하면 좋을까요?

- 오피스텔 경매 ‘권리분석’ 방법은?
- 오피스텔 매매와 전세, 등기부상의 하자나 세금체납 등 문제
- 경매의 경우엔 낙찰후 대부분의 등기부상 하자 소멸
- 세금체납의 문제 해결되면서 후순위임차인도 문제 없어
- 오피스텔 경매는 권리분석보다 물건분석이 중요한 부분

Q. 유망한 매물들도 살펴보죠. 마침 마곡과 김포 쪽 임장 다녀오셨다고요. 오피스텔 시장 분위기와 경매로 눈 여겨볼 매물들이 있었다면 소개해주시죠?

- 마곡 VS 김포, 눈여겨 볼 오피스텔 경매 매물은?
- 마곡동 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 9층
- 9호선 양천향교역 초역세권 신축 오피스텔
- 대방 브랜드와 1000호실이 넘는 선호도 높은 물건
- 감정평가 끝난 경매 예정물건, 적절한 가격 입찰 도전
- 김포 구래, 감정가 1.1억 2번 유찰 최저가 5390만원
- 한강신도시, 운양 장기 마산 구래 중 하나
- 보증금 500만원에 30- 35만원 월세 가능
- 5500만원에 낙찰되면 연 수익률 7% 넘어
- 구래역 도보 10분거리 5년차 신축 오피스텔

Q. 소액으로도 투자가 가능하다는 장점이 있다 보니, 오늘 방송 보시고 오피스텔 경매에 관심 가지시는 분들도 계실 것 같거든요. 어떤 위험 요소가 있는지도 알려주시죠?

- 오피스텔 경매, 주의할 점과 체크포인트는?
- 오피스텔을 낙찰받는 이유는 임대수요...매매차익 어려워
- 임대수요와 임대료 수준이 높은 곳을 선택
- 역세권과 일자리가 핵심이고 가급적 신축인 것이 유리
- 일조와 조망이 가급적 좋은 곳으로 선정
- 일부 오피스텔, 서향의 경우 조망권 나빠 인기 떨어져

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