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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님, 경기도 아파트값이 13개월 만에 하락세를 멈췄습니다. 서울과 인천에 이어 경기까지 집값 상승세가 옮겨지는 모습인데요. 경매시장에도 영향이 있었습니까?



- 경기 집값 하락 멈췄다…경매시장 영향은?
- 몇 달 만에 1~2억 올랐네…경기 집값, 서울 따라가나?
- 올해 초, 부동산 시장 가파른 하락 예상
- 부동산 대출 규제 완화로 오히려 매매거래량 반등


- 시장 분위기, 집주인과 실수요자 간의 눈치싸움 치열
- 6월 12일~6월 16일 총 3168건, 759건 낙찰
- 작년 10월~올해 3월, 서울 지역 낙찰가율 76%
- 올해 5월~6월 낙찰가율 81%, 전년대비 약 5% 상승

Q. 특히 경기 남부지역의 아파트값이 빠르게 회복하고 있습니다. 정부의 반도체 산업단지 조성 소식으로 이른바 '반도체 세권'으로 불리는 곳들인데요. 전세는 물론 경매까지, 매물이 씨가 말랐다는 소리가 들려요?

- 반도체 품은 용인, 돈 있어도 못 산다? 
- 반세권 돌풍으로 인기 급등…경매 매물 실종?
- 강남보다 먼저 올랐다…반도체가 견인한 경기남부 아파트값
- 시장이 혼조세를 보일 때는 호재가 있는 지역 주목
- 반도체 산업단지 조성 기대감과 교통호재 지역 가격 상승
- 화성 동탄신도시와 병점, GTX 개통 호재 지역
- 수원, 삼성전자 반도체 공장과 GTX C라인 착공 호재
- 용인·평택·수원 부동산, 반도체 클러스터 호재
- 사람 몰리는 '용·화·평'…기업이 경기도 인구지도 바꿨다
- 2001년 14위에 불과했던 화성, 성남 제치고 4위 올라
- 삼성캠퍼스·현대차 공장 영향, 용인은 고양 꺾고 '서열 2위'
- 용인 남사·이동읍 몇 년 사이 땅값 2~3배 올라
- 예정지 주변 경매 물건 등 매물 자취 감춰
- 이동지구·남사복합신도시 등 개발도 탄력 예상
- 고양, GTX A라인 개통 호재로 2024년 상반기 주목
- 아파트 거래 급증 지역, 경매낙찰가율 동반 상승 현상

Q. 매물이 줄다 보니 경매 경쟁도 치열해진 모습입니다. 실제로 얼마 전 있었던 경기도 용인시 토지 경매에는 입찰자가 92명이나 몰렸다고요. 어떤 매물이길래 이렇게 인기가 많았던 건가요?

- 용인 처인구 땅 92명 몰려, 어떤 매물이길래?
- 용인 처인구 토지 낙찰가율 241.1% "반도체 때문" 
- 경기 용인시 처인구 원삼면 독성리 토지
- 감정가 2억 38만 4000원, 낙찰가 6억 9000만원
- 단독주택과 소규모 공장, 농경지 등 혼재
- 부정형 평지, 도로가 접해 있어 차량 접근 가능
- 토지의 용도지역, 자연녹지지역…지목은 대지

Q. 그런데 앞서 살펴본 토지 매물은 건물은 두고 땅만 낙찰받았다는 건데, 이런 경우에 ‘법정지상권’이라는 것이 문제가 될 수 있다고요?

- 경매 고수들만 도전한다는 '법정지상권' 도대체 뭘까?
- 대지 위에 소유자 미상의 건물이 있는 경매물건
- 낙찰자, 잔금 납부 시 토지만 소유권 취득 가능
- 토지 입찰자라면 꼭 알아야 할 법정지상권
- 법정지상권이 성립할 경우 건물 철거 불가능
- 법정지상권 물건 낙찰 시, 재산권 행사에 걸림돌
- 토지 활용제약 리스크에도 불구하고 반도체 기대감
- 토지 중에서도 대지는 '건물을 지을 수 있는 땅'
- 해당 물건, 건물 매각 제외 토지만 매각

Q. 토지 경매는 익숙하지 않을뿐더러, 주택과 달리 정보 획득도 쉽지 않은데요. 경매에 나온 토지에 관한 정보들은 어디서 볼 수 있는지도 궁금하고, 꼭 체크해야 할 것들이 있다면 짚어주시죠?

- ‘지상권’ 확인, 토지 경매 시 주의점은?
- 현장 답사를 통한 정확한 시세파악이 중요
- ‘대법원인터넷등기소’에서 토지등기부 확인
- `토지이음` 홈페이지에서 토지이용계획확인서 확인 
- 용도지역, 용도지구, 용도구역 확인 필요
- 토지 경매, 진입로 확인과 용도지역 확인 필수

Q. 앞서 살펴본 ‘반세권’에 밀리긴 했습니다만, ‘삼성바이오로직스’와 ‘셀트리온’ 같은 바이오 기업들이 많이 입주해 있는 송도도 기대감이 상당한데요. 마침 송도로 임장 다녀오셨다면서요. 실제 분위기는 어떤가요?

- 눈물짓던 인천 신도시…'송도·청라' 거래량 급증?
- 송도 급매물 사라졌다…잇따라 신고가 경신
- '초격차' 속도 내는 삼바 "2032년까지 송도 공장 2배 증설“
- ‘제2의 반도체’ 한국판 바이오 클러스터 구축 계획
- 가격 급락 후 반등한 상황, GTX B 역사 근처 개발 활기 찾을 듯
- 핵심은 테크노파크역, 송도현대프리미엄아울렛 주변
- 셀트리온과 삼성바이오로직스 등 일자리 증가 기대감
- 2022년 초 8억→2022년 말 4.5억→현재 5.8억원
- 2022년 초 11억→2022년 말 7.7억→현재 8억

Q. 인천도 집값이 많이 올랐다고 하던데, 실제 경매 매물들 가격대는 어느 정도인지 궁금한데요. 송도에서 눈 여겨볼 매물들도 소개해주시죠?

- 집값 반등 시작한 송도, 눈 여겨볼 매물은?
- 최근 5월과 6월에 낙찰된 아파트. 평균 70% 중반대
- 2회 유찰로 가격 하락, 입찰경쟁률 40대 1까지 높아져 
- 최근 송도 물건 급감, 현재 진행중인 아파트경매 총 7건
- 2022타경 523289 송도동 더샵그린워크 1차 
- 송도 더샵그린워크, 감정가 8.7억 1회 유찰로 6.1억
- 최근 7.5억원 거래, 주위 인프라와 학군 등 우수한 입지
- 현재 시세는 약 7.5억원 전세는 4억원 매물 거의 없어
- 2023타경 257 송도동 연구소 
- 토지 약 1500여평 건물연면적 약 2300평
- 연구소, 감정가 198억, 1회 유찰로 139억원

Q. 마지막으로 하반기 경매 노리시는 분들을 위해 임장 지역 선택 시 고려할 점과 체크리스트도 짚어주시죠?

- 이것만은 꼭, 임장 체크리스트는?
- 임장 시, 투자 목적에 따라 접근 차이
- 실거주 VS 투자용, 개발호재가 가장 중요
- 교통호재와 일자리창출 등이 가장 중요한 체크포인트
- 7월1일 개통 소사대곡선, 부천종합운동장역 주변 주목
- 김포공항역과 대곡역 환승이 가능하다는 점도 가장 큰 강점
- 현장에서는 중개사무소에 자주 들러 개발호재와 악재 확인 
- 현재 가격과 매물의 흐름도 체크하는 것이 중요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)