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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. '임대 공매', 좀 생소하게 여기시는 분들 많을 것 같아요. 뭔지 설명부터 해주신다면요? 

- 주차장·매점 영업권까지 싸게 산다…공매 재테크?
- 공매로 임대도 가능하다, 임대 공매란?
- 공매의 종류, 매각공매와 대부공매로 구분
- 국가가 압류재산, 국유재산, 공공기관자산 임대 의뢰
- 선착순이 아닌 온라인 입찰을 통해 공정하게 임대

Q. 한마디로 국가나 지자체로부터 영업할 수 있는 권리를 빌린다는 건데요. 다양한 임대 물건들이 공매로 나온다고 하던데, 예를 들면 어떤 것들이 있나요? 

- 임대권 공매 물건의 종류는?
- 공매 임대 대상, 공공주차장과 지하철역 지하상가 등 
- 공공기관 내부 상업시설, 공공도서관 사물함 등
- 공매로 나온 창경궁 자판기 운영권 입찰 몰려
- 공영주차장 위탁운영권, 학교 매점 운영권 등

Q. 실제 사례로 이야기를 해보면 좋을 것 같은데요. 만약에 제가 '학교 매점 운영권'을 낙찰받는다면, 임대료와 부가적으로 들어가는 비용 등은 어느 정도로 생각하고 접근하면 좋을까요?

- 공매로 낙찰받은 학교 매점, 임대료는 얼마?
- 임대료와 운영비, 학교 매점 수익률은?
- 배문고 매점 공매, 약 40여평 학생수 총 442명
- 배문고 매점 임대, 7월부터 내년 2월까지 총 8개월
- 사용료 예정가격 6,267,000원 부가세와 전기사용료 별도
- 매점 구조물 외 필요시설, 학교장의 사전허가 후 설치
- 다양한 음식료품과 문구, 냉장고 등은 사용자가 설치
- 입찰 자격, 서울에 주소를 둔 만 20세 이상의 개인 혹은 법인
- 임대 공매 시, 대리 운영은 절대 불가

Q. 임대 공매 중에서도 공공주차장이 인기라고 하던데요. 어떤 곳은 최저입찰가의 9배까지도 높게 낙찰이 됐다는데, 특별히 주목받는 이유가 있습니까?

- 주차장 돈 되네…최저입찰가의 9배 낙찰?
- '주차장 임차권' 경쟁입찰 후끈, 인기 몰리는 이유는
- 대전·진주 등 공영주차장, 1년 임차권 낙찰가율 급등
- 서울 마포 한강공원 공영주차장 24.3억
- 100만원대 소액 투자도 가능, 수익률 10~20% 수준
- 대부공매, 부동산 매매차익 아닌 사업을 통해 수익창출 
- 코로나 시기, 한강시민공원 주차장 인기 급하락
- 일산 호수공원 매점 최저가 9000만원, 실제 낙찰 9억원
- 임대인이 공공기관, 임대차에 하자 없다는 장점
- 주차장 자동개폐기 설치로 영업 수월
- 원래 주차장 자리를 임대해 추가 비용 없다는 장점

Q. 인기가 많아서인지, 인터넷에 주차장 공매와 관련된 글들도 많이 보여요. '4천만원으로 매월 300만원 벌기' 이런 글들이 많던데, 실제로 이 정도 수익이 가능한가요?

- “매월 300만원 벌기” 임대 공매 실제 수익은?
- 인터넷 조회로 과거 낙찰가, 계약 해지 정보 확인 가능
- 다양한 이슈에 따라서 영업의 성패 좌우
- 한강시민공원의 경우, 날씨와 행사가 수익률에 영향
- 투자금 대비 1년에 20- 30% 정도를 생각하고 접근
- 4000만원 투자 시 월 300만원은 가능

Q. 워낙 많은 임대 공매 물건들이 있다 보니 어디서부터 접근해야 할지 막막한데요. 알짜 매물 고르는 팁도 같이 알려주시면 좋을 것 같아요?

- 임대권 공매, 알짜 매물 고르는 법은?
- 대표적인 플랫폼, 한국자산관리공사가 운영하는 '온비드’
- 인터넷 사이트에서 전자 입찰을 통해 경쟁하는 방식
- '온비드’에서 제공하는 정보는 모두 무료
- 부동산물건검색→처분방식→매각과 임대(대부)
- 토지·주거용 건물·상가용 및 업무용 건물 등 다양
- 토지에서 주차장 선택, 전국 주차장 물건 확인 가능
- 상가용 및 업무용 건물→교육연구시설→학교매점 
- 대부공매 물건 검색 시 입찰정보 공고문 반드시 확인
- 공고문, 계약기간과 입찰참가자격요건 등 중요 정보

Q. 법원에 직접 가야 하는 경매와 달리 공매는 온라인으로 진행된다는 게 장점인데요. 입찰하는 방식에도 차이가 있나요?

- 공매와 경매의 차이, 공매의 장점은?
- 공매는 100% 온라인 입찰, 직장인도 참여 가능
- 임대권 공매 입찰참가 방법은?
- 온비드 사이트에 접속해 회원가입
- 회원가입 후 메인화면에서 '로그인' 
- 입찰할 때도 공인인증서 확인절차
- 회원가입 후 추가로 공인인증서 추가 등록
- 공매입찰 시 범용공인인증서만 가능

Q. 공매 역시 최고가를 써낸 사람이 낙찰을 받는 시스템이죠. 그래서 입찰가를 얼마를 써서 내야 할지가 가장 큰 고민인데요. 임대 공매는 어떤 점들을 고려해서 입찰가격을 정하면 좋을까요?

- 임대 공매 물건의 입찰가격은 어떻게 정할까?
- 2회 이상 유찰 시 최저입찰가 10%씩 감액
- 수익성 고려해 주변 입지와 사업 환경 체크 필수
- 임대 공매 물건의 계약기간은 5년 이내, 갱신 가능
- 임대공매는 수익률이 가장 중요, 투자금과 인건비 고려
- 학교매점, 남학교 선호도 높아
- 주차장, 사람들이 자주 몰리는 지역인지 아닌지 확인

Q. 오늘(12일) 방송 보시고 임대 공매에 관심 가지시는 분들 있을 것 같거든요. 주의할 점과 꼭 알아두어야 할 체크포인트들도 짚어주시죠.

- 임대 공매 시 주의할 점은?
- 적절한 수익을 낼 수 있는 금액 고려해서 입찰
- 사전에 충분히 시장을 분석하고 입찰에 참여
- 학교매점, 점심시간 교문을 개방하는지 체크
- 돈 벌었다는 소리에 혹해 과도한 낙찰 주의

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)