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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

Q. 전세사기 특별법 소식 먼저 살펴보겠습니다. 말도 많고 탈도 많던 전세사기 특별법이 24일 국토위 통과에 이어 어제(25일) 본회의를 통과했습니다. 다음달 1일부터 시행인데요. 내용 짚어주시죠.

- 2년간 한시적 시행…6개월마다 보완 입법·기간 연장
- 정부, 피해자 금융 지원 확대…경·공매 대행 서비스
- 피해자들에 최우선 변제금 최장 10년간 무이자 대출
- 최우선 변제금 초과시 2.4억까지 1.2~2.1% 대출
- 야당 '보증금 채권 매입' 요구…정부 반대로 제외
- HUG, 경·공매 원스톱 대행 서비스…비용 일부 부담
- 특별법 적용 요건 완화…보증금 범위 최대 5억까지
- 주택 면적 기준 조항 및 보증금 '상당액' 규정 삭제
- 깡통전세 피해자·근린생활시설·이중계약 등도 적용
- 전세 대출 미상환 피해자 신용 회복 프로그램 가동
- 최장 20년간 전세 대출금 무이자 분할 상환 가능
- 조세 채권 안분·우선매수권 부여·LH 공공임대 활용

Q. 집값 분위기 살펴보죠. 이제 바닥이다, 아니다 더 내려간다 의견이 분분한데요. 먼저 어제 금통위에서 기준금리를 또 동결했습니다. 예상했던 방향이십니까?

- 기준금리 3.5%로 3연속 동결…한·미 금리차 1.75%p
- 물가 3%대 진정…경기위축·금융불안 등에 동결 결정
- 사실상 금리인상 종료 가능성…하반기 인하 기대 커져
- 이창용, 기준금리 인하 가능성에 "인하 언급 시기상조"
- 부동산 과열 우려에 "이자 높아…가능성 크지 않아"
- 이창용 '매파' 발언에도 시장 "연내 금리 인하" 베팅
- 급매물 사라지고 거래 증가…서울 아파트값 상승세

Q. 기준금리 움직임에 거의 영향을 받지 않는 곳도 있습니다. 바로 강남권인데요. 강남은 이미 바닥론이 확산되고 있는 듯합니다. 서울 전반적으로 살펴봐도 일단 거래 자체가 늘었고 그중에서도 상승 거래가 늘고 있어요?

- 지난달 서울 아파트 '상승' 거래, 1년 만 '하락' 역전
- 지난달 서울 아파트 매매 중 상승 거래 비중 46.1%
- 전국 아파트 하락 거래 비중, 1년 내 최저 수준 하락
- 작년 10월, 고금리에 서울 아파트 하락거래 69% 차지
- 시장 일각, 아파트 가격 '바닥 다지고' 회복세 분석
- 최근 시중은행 금리 안정…급매물 소진에 호가 높여
- 전국적으로 집값 하락세 진정…본격 상승세는 '아직'

Q. 대형평형도 자산가들이 움직여서 그런지 빠르게 회복되는 모습입니다. 50억 원이 넘는 초고가 아파트 거래도 눈에 띄는데요. 지역별로 살펴보면 거의 강남권이에요. 초양극화가 점점 심해지고 있네요?

- 1~4월 건당 50억 이상 서울 아파트 매매 27건 거래
- 50억 이상 거래 중 서초 반포동 9건…전체의 33.3%
- 반포 '래미안퍼스티지' 전용 222.76㎡ 81억에 거래
- 초고가 주거 상품, 일반 시장과 달리 강세 '초양극화'
- 최상급 입지 위치…공급 물량 많지 않아 희소성 높아

Q. 아파트 분위기는 좋아 보이는데 비아파트는 찬바람이 불다 못해 꽁꽁 얼어붙은 모습인데요. 빌라나 단독, 다가구는 매매뿐 아니라 전세 거래도 역대 최저를 기록했다고요?

- 1~4월 비아파트 매매 6840건…통계 작성 이래 최저
- 지난해 비아파트 매매 거래량 1만 4175건…51.7%↓
- 강서구, 전년대비 비아파트 매매거래 가장 큰 폭 감소
- 비아파트 전세거래량 1~4월 3만 6278건 '역대 최저'
- 비아파트, 아파트比 환금성·가격 상승 가능성 적어
- 세입자 구하기 '하늘의 별따기'…실수요자도 외면
- 아파트, 올 초 부동산 규제 완화…자금 마련 '숨통'
- 전세사기 영향, 비아파트 전세 기피…갭투자도 실종

Q. 매매 시장을 봤으니 임대도 살펴봐야죠. 집값 바닥론이 나오는 상황에서 전세시장은 또 다릅니다. 요즘 보증금을 돌려주는 전세 갱신이 많다는데 역전세가 여전히 심각합니까?

- 5월 수도권 아파트 전세 갱신계약 10건 중 4건 이상
- 보증금 낮춘 거래 늘어…보증금 2년 전比 약 1억↓
- 감액 갱신 비중, 지난해 11월 이후 두 자릿수로 상승
- 서울 감액 폭 1억1803만원 '최대'…경기 8027만원↓
- 보증금 1억 이하↓ 계약 69%…일부 3억 이상 감액도
- 상대적으로 보증금 높은 갱신계약도…이동 비용 감안
- 최근 전셋값 하락 폭 둔화…일부 '갱신 VS 신규' 고민

Q. 실수요자들의 고민이 깊어갑니다. 많으면 수억 원씩 돌려받는 경우가 있다고 하는데요. 이번 기회에 사야할지 보증금을 낮춰 갱신 계약을 할지 고민일 듯합니다. 그런데 급매물도 줄어서 거의 없다 보니 미리 잡았어야 했나 하는 후회도 한다는데요. 어떤 조언을 해주실까요?

- 서울 아파트 가격, 1년여 만에 '오름세'…급매물 소진
- 전국 아파트 매매가격 0.05% 하락…수도권 0.02%↓
- 서울 아파트 매매가격, - 0.01%→0.03%…상승세 전환
- 수도권 중심 상승세 확산…최근 아파트 거래량 증가
- 상승세 두드러지는 송파구…저렴한 매물 8.6% 수준
- '최대 변수' 금리 인상 우려 약화…규제 완화도 영향
- 서울 중심 되살아나는 청약시장…부동산 시장 '온기'
- 2030세대 실수요자 매수세 주도…추격매수는 '미지수'
- 생애 최초 LTV 최대 80%…특례보금자리론 등 영향

Q. 청약시장 살펴보죠. 청약 쪽은 확실히 온기가 도는 듯합니다. 특히 서울 청약시장에 대한 기대감이 큰데요. 전국적으로 청약 통장이 줄고 있지만 서울만은 다르다고 해요. 게다가 청약 통장 해지가 이어지면서 오히려 당첨 기회가 커졌다고요?

- 5월 전국 청약종합저축 가입자 수, 1월比 23만명↓
- 지난해 6월 청약통장 가입자 정점…10개월째 감소세
- 주택경기 침체·자잿값 급등…분양가 상승에 관심 '뚝'
- 5월 민간아파트 3.3㎡ 평균 분양가 1년 전比 9.6%↑
- 기준금리 동결 기조 지속…시중은행 주담대 금리 인하
- 분양가상한제 적용 단지 내 청약통장 쏠림 현상 지속
- 서울 청약 시장 '회복세'…청약 통장 가입자 수도 증가
- 규제지역 대거 해제…대출 조건·무순위 청약 요건 완화
- 수요자들, 분양가 경쟁력 단지 중심 '옥석 가리기' 심화
- 지방, 미분양 물량 '여전'…청약 통장 해지 움직임 지속

Q. 지금이 가장 싸다는 인식에 청약 경쟁률도 높아지고 있습니다. 최근 수도권 청약 성적표가 나쁘지 않습니다. 이달 말 동대문구 레미안 엘리니티가 특별공급 취소분 2세대가 무순위로 진행될 예정인데 벌써부터 관심이 높아요?

- 전국 분양 단지 1순위 청약 경쟁률 두 자릿수 회복
- 자잿값 등 분양가 상승 전망…현재 적기 인식 확산
- 서울 중심 집값 회복세…청약 수요 확대 영향 분석
- 전국 1순위 청약 경쟁률 13.08대 1…올초比 두 배↑
- 실수요자들 "분양가 더 오르기 전에 청약 통장 써야"
- 다음달 전국 2만8106가구 분양…수도권 1만2312가구
- 용두동 래미안 엘리니티, 이달 30일 2가구 무순위 청약
- 2020년 분양가 그대로 공급…당첨시 시세 차익 기대감

Q. 다음달 서울 등 수도권에 청약 시장에 큰 장이 열릴 예정입니다. 이미 계산기 두드리는 분들 많으실 텐데요?

- 다음달 수도권 분양 총 14곳…서울 분양만 6곳 진행
- 훈풍 부는 서울, 총 3804가구 중 1983가구 일반분양
- 강남 3구·용산구 제외 규제 해제…높은 청약 경쟁률
- 수도권 브랜드 단지 줄줄이 대기…경기 7개·인천 1개
- 경기 광명 등 정비사업 물량 관심…교통 등 입지 우수
- 검단신도시 최근 반등세…신규 분양 소식에 관심 집중

Q. 하지만 무작정 청약에 나서는 것은 위험하다는 경고도 나옵니다. 마피 매물들도 여전히 나오고 있어요. 특히 오피스텔 청약은 고민 또 고민해야 한다고요?

- 잠실·반포, 입주 임박 오피스텔 1억 안팎 '마피' 형성
- 반포동 '엘루크반포' 분양가 10% '계약금 포기' 속출
- 부동산 활황기, 오피스텔 분양…급변한 시장에 직격타
- 올 초 부동산 규제 대폭 완화…투자자, 아파트로 시선
- 올해 오피스텔 청약경쟁률 평균 4대 1…4년 만에 최저
- 올해 청약 나선 오피스텔 12개 단지 중 절 

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