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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

[부실채권 투자란?]

Q. 경기 불황과 고금리가 이어지면서 최근 대출 이자를 감당하지 못하는 사례가 적지 않은데요. 그렇다보니 개인 투자자들을 상대로 '부실채권' 투자를 권유하는 사례가 늘고 있다던데, 부실채권이 뭔가요?

- 경기침체에 오히려 돈버는 '부실채권'? 
- NPL, 시중은행이 매각하거나 손실 처리한 부실채권 
- 채권자가 '자산유동전문회사'로 되어 있는 경우
- 부실채권의 종류, 담보부와 무담보부로 구분
- 부실채권, 실무상 원리금이 연체되는 근저당권 의미
- 부실채권 투자, 부실난 근저당권에 투자하는 것 
- 부동산 프로젝트 파이낸싱 PF사태, 부실채권의 일종

Q. 부실채권은 대부분 경매로 넘어오게 된다고 하는데요. 어떤 구조로 진행되는 건가요?

- 부실채권과 경매, 뗄 수 없는 관계인 이유?
- 아파트를 담보로 대출받아 근저당 발생
- 이자를 미상환해서 독촉 후 경매로 넘어간 경우
- 근저당권을 대부법인이나 또는 일반법인에 매도

Q. 올해 부실채권 시장이 급증할 거란 전망이 나오던데, 지금 접근해도 좋을 타이밍인 건 맞습니까?

- 부실채권 경매시장 커졌다…접근 타이밍은?
- 금리 인상기에 불황 먹고 자란 부실채권…큰장 열린다?
- 금리 인상, 갭 투자자 매물 증가 등으로 호황
- 부실채권 규모 급증, 투자자들에겐 '기회'
- 올해 시장에 풀릴 부실채권 5조원 달해
- 증권사 부동산 PF '적신호'…부실채권 1년새 4000억 급증
- 올해 2금융권이 캠코에 넘긴 부실채권, 전년比 3배 늘었다
- 1분기 아파트 302건 등 328건, 작년 연간 규모 393건에 육박
- 다른 NPL기관 매입도 감안땐 올 매각 부실채 규모 훨씬 커

Q. 부실채권으로 고수익을 거둘 수 있다고 투자금을 받아 가로챈 일당이 구속된 일이 있었는데요. 담보 분석 능력이 상대적으로 떨어지는 개인들에게 악성채권을 떠넘기는  사기도 기승이라고 하는데, 접근하기에 위험하진 않을까요?

- 부실채권 경매 투자, 위험하진 않을까?
- 부실채권 투자는 안전하지 않다는 인식
- 부실채권이 일반 투자보다 리스크가 높은 건 사실
- 부실채권 미끼로 한 사기 기승, 주의점은?
- P2P 투자회사와 NPL이 '다단계 사기' 상품으로 주로 이용
- '30억대 부동산NPL 투자사기' 금융사 운영자 징역형
- 부실채권 투자사기 급증, 정확히 알고 접근해야 피해 예방
- 부실채권 투자자 몰래 '바지' 투입…배당순위 밀려 원금 손해

Q. 한 유튜브 채널에는 '부실채권' 경매로 나온 71억원 상당의 물건에 7억원을 투자해서 17억원의 수익을 거뒀다는 내용이 올라오기도 했는데요. 과장이 있어보이는데, 실제 부실채권 경매 사례들과 비교하면 어떻습니까?

- "7억 투자해 17억 수익"…부실채권 경매 사례는?
- 유튜브 등의 내용은 검증할 수 없다는 것이 최대 문제
- 1순위 근저당권을 매수해서 수익을 낸 경우가 다수
- 가급적 1순위 근저당권을 매수하는 게 바람직한 방식
- 2순위나 3순위 등 후순위 근저당권은 배당 못 받을 가능성

[부실채권 투자방법]

Q. 오늘 방송 보시고 부실채권에 관심 가지시는 분들 있을 것 같거든요. 그런데 부실채권은 법적으로 개인이 직접 매입할 수는 없다고 하던데, 어떻게 투자가 가능한 건가요? 

- '부실채권'에 투자하는 2가지 방법은?
- 개인투자자, NPL에 간접투자하는 방법
- 금융회사가 소유한 부실채권을 대부업체가 양도
- 채권에 딸린 담보 부동산을 경매로 직접 낙찰
- 1순위 배당으로 원금 회수와 함께 차익도 기대
- 대부업체를 끼고 대위변제 방식으로 취득 
- 채권양도 방식으로 투자하는 것은 가능

Q. 그럼 궁금한 게 그런 근저당권과 같은 부실채권은 어디서 어떻게 살 수 있는 건가요?

- ’빚‘도 팝니다...근저당권 사는 방법은?
- 채권자가 '자산유동전문회사'로 되어 있는 경우
- 부실채권투자사 유암코 사이트를 통해 확인 가능
- 금융사의 부실채권 투자전문 F&I를 통해서 확인
- 개인이나 일반회사가 보유한 근저당은 론세일 방식 매입 가능
- 등기부등본의 주소로 채권 매입 의사 우편 발송 
- 직접 방문, 담당자와 통화 등으로 채권 매입 협상
- 채무 인수나 사후 정산은 부동산 경매 사이트 이용 
- NPL로 검색되는 담당 연락처를 이용해 채권 매입 흥정
- 전화로 최저 할인 가격 문의 후 직접 해당 유동화 회사 방문
- 아파트 NPL은 거의 100% 채권 판매, 연체 이자 부분에서 수익

Q. 부실채권을 매입할 때 꼭 확인해야 하는 것들이 있습니까? 어떤 점을 주의해서 봐야 하나요?

- 부실채권 매입 시 꼭 확인해야 할 사항은?
- 근저당, 담보가등기, 가압류채권 매입 시 채권계산서 확인
- 개인 채권, 높은 연체 이자 설정해 배당 이의 및 민사 소송 가능성
- 10억 채권을 7~8억 매수 시 낙찰 없이 배당으로 2~3억의 이익

Q. 부실채권을 이용한 경매는 일반 경매보다 더 복잡하고 어려울 것 같거든요. 절차와 방식에서 어떤 차이가 있는지도 궁금한데요?

- 부실채권 경매와 일반경매의 차이는?
- 일반경매, 본인이 부동산가치와 권리분석 등을 고려해서 입찰
- 일반 경쟁을 통해 낙찰될 가능성이 높지 않다는 단점
- 부실채권을 매수해서 입찰하는 경우에는 우월적 낙찰 가능
- 부실채권을 매입함으로써 경매와 관련된 다양한 정보 취득 가능
- 부실채권을 매입 시 실제 선순위임차인인지 확인 가능

Q. 똑같은 물건이라도 일반경매가 아닌 부실채권을 이용해 경매에 참여하는 게 유리하다는 말씀을 주셨는데, 잘 안 와닿거든요. 실제 예를 들어서 설명해주신다면요?

- 일반경매보다 부실채권 경매가 유리한 이유?
- 10억원 아파트의 1순위 근저당권 9억6천만원 설정 
- 가격이 8억원까지 하락했을 때 1차 유찰 시 6.4억원 
- 일반 경매 참가자들 평균 입찰가는 6.5- 7.6억원 
- 근저당권 7.5억원에 매입해 9억6천만원까지 입찰 가능

[NPL투자 주의점]

Q. 부실채권을 이용한 경매가 생각보다 절차도 복잡하고 생소하기도 하거든요. 접근 시 주의할 점도 짚어주시죠?

- 부실채권 경매, 유의해야 할 사항은?
- 다른 채권자들의 '배당이의' 방어 중요
- 대위변제, 구상권과 대위권에 대한 이해가 필요 
- 대위변제 후 경매에서 청구 방법과 배당시기 
- 철저한 사전 조사와 꼼꼼한 출구전략
- 소규모 부실채권투자나 학원 등에서 하는 공동투자 조심
- 믿을만한 도매상과 자산관리회사인지 확인하는 것이 중요
- 부실채권 매매계약 시, 계약금과 잔금 입금자 확인 주의
- 반드시 부실채권의 소유자인 유동화전문유한회사 명의로 입금
    
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