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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이영욱 드림에셋부동산중개 대표

Q. 대표님, 먼저 경매 시장 분위기부터 짚어볼게요. 전세사기 여파로 경매가 일부 중단된 상황인데, 오히려 세입자들이 경매를 신청하는 경우도 늘고 있다면서요. 어떤 상황인 건가요?

- 수도권 임차인 경매 진행 건수 오히려 증가?
- 전세사기 사태 일파만파, 살던 집 ‘셀프 경매’ 세입자 급증
- “보증금 돌려줘”...역전세난에 세입자 주택 경매신청 65% ‘쑥’
- 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 ‘역전세난’ 심화
- 임차인이 보증금을 찾기 위해 살던 집을 경매에 넘기는 사례
- 임차인 직접 경매 신청 230건, 전달 대비 65% 증가
- 임차인 ‘셀프 낙찰’ 2020년 45건→지난해 105건

Q. 오늘(1일) 살펴볼 주제로 넘어가서, '꼬마빌딩'으로 ‘건물주’가 될 수 있는 방법을 알려주신다고 해서 모셨는데요. ‘꼬마빌딩’이란 게 정식 명칭인가요? 뭔지 궁금합니다.

- ‘건물주’ 되는 방법, 꼬마빌딩이란?
- 꼬마빌딩, 통상 5층 이하 규모 및 50억 원 이하 소형빌딩을 지칭
- 꼬마빌딩, 토지와 건물을 한 사람이 가지고 있는 건물 (아파트와 대비)
- 다가구, 상가주택, 원룸건물, 고시원 등 모두 포함한 개념

Q. 비슷한 시장가격을 가진 부동산 투자처로 아파트와 꼬마빌딩이 많이 비교되는데요.  어떤 차이점이 있습니까?

- 꼬마빌딩 투자, 아파트와 어떻게 다른가?
- 아파트는 호실별, 꼬마빌딩은 건물전체 소유권
- 아파트, 건물과 ‘토지의 지분’을 소유하는 형태 
- 꼬마빌딩은 건물과 ‘토지 전체’를 소유
- 아파트는 재건축 시 지분소유자의 동의 필요 
- 꼬마빌딩은 자체적으로 결정 및 실행 가능

Q. 꼬마빌딩이 워낙 넓은 개념이다 보니, 다가구 주택이냐 다세대 주택이냐 꼭 알아보고 접근을 해야 한다고 하던데요. 무슨 차이가 있는 건가요?

- 다가구 다세대 차이, 투자 시 꼭 확인해야 하는 이유?
- 꼬마빌딩 매입 시 다가구 주택과 다세대 주택의 차이
- 다세대 주택은 경매 시 불리한 점이 많아
- 차익형 부동산과 수익형 부동산의 특징을 모두 갖는 다가구에 주목

Q. 다세대 주택은 이번 전세사기와 역전세로 수많은 피해자를 양산하기도 했는데요. 꼬마빌딩(다가구) 관련 임대인과 임차인 각각 조심해야 할 점은 무엇인가요?

- 꼬마빌딩 투자 시 유의사항은?
- ‘꼬마빌딩’ 임대인과 임차인, 주의해야 할 점은?
- 전세금반환소송, 임차권등기명령은 필수

Q. 시장 상황도 궁금한데요. 2~3년 전만 해도 직장인 스터디와 온갖 매체에서 크게 주목받았었는데, 최근 언급이 확 줄었어요. 꼬마빌딩 인기가 예전 같지 않을 것 같습니다?

- 부동산 열풍의 주역 ‘꼬마빌딩’, 한풀 꺾인 이유?
- 연예인들이 많이 샀다던 꼬마빌딩, 고금리에 ‘싸늘’
- 꼬마빌딩 매입해도 될까, 시장 분위기는?
- 자기자본 외에 70~90% 타인자본 활용
- 금리인상 시 수익률에 민감한 영향
- 수익률에 근거한 건물가 책정, 상가임대차시장 영향
- 영끌 고금리 인한 급매와 자본력 있는 소유자들의 버티기 공존 

Q. 지금 모든 부동산들이 다 하락세를 보이고 있기 때문에, 아파트와 비교해서 꼬마빌딩은 지금 어느 정도 가격선에서 낙찰이 되고 있는지도 궁금한데요?

- 강남 아파트보다 싼 꼬마빌딩…지금도 유효?
- 한풀 꺾인 꼬마빌딩, 반등 기회 올까?
- 현 시점 부동산 투자, 아파트 VS 꼬마빌딩?
- 현재 꼬마빌딩도 아파트처럼 고점대비 하락률 큰 상황?
- 금리인하, 경기 활성화 국면 기대
- 서울 빌딩 거래 늘었다 “꼬마빌딩이 주도”

Q. 그렇지만 꼬마빌딩은 현금부자들만의 리그라는 이야기도 있어요. 현금이 어느 정도 있어야 경매로 접근이 가능한 건가요? 

- 꼬마빌딩 투자, 현금부자들만의 리그?
- 수도권 소재 근린주택 10억 이하도 있음
- 중요한 건 가격대비 입지와 수요임
- 경매로 접근 시 10~30% 저렴하게 낙찰 가능
- 꼬마빌딩 경매 시 대출 얼마나 가능할까?

Q. 얼마 전 모 연예인이 소규모 빌딩 투자로 큰 시세차익을 봤다는 뉴스가 화제가 됐는데요. 연예인들이나 자산가들 사이에서 특히 꼬마빌딩이 주목받는 이유가 있습니까?

- 자산가들이 꼬마빌딩에 투자하는 이유?
- 연예인들은 왜 꼬마빌딩 투자를 하는 걸까?
- 수지, 138억대 강남 빌라·꼬마빌딩 보유…시세차익 70억 예상
- 자산증식과 임대수익 창출 동시에 누리는 유망투자처로 인식
- 세금부담 적어 자녀증여에 적합한 자산형태로 각광

Q. 꼬마빌딩도 입지가 중요할 텐데요. 지금 주목하고 계신 지역이나 매물이 있습니까?

- 꼬마빌딩 투자, 어디를 노려야 하나?
- 투자에도 공부에도 단계가 있고 흐름이 있다
- 지역별 수익률, 시뮬레이션, 보유기간 및 출구전략
     
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