SBS Biz

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 저번 시간에 경매 낙찰을 받았고, 잔금 치르는 방법까지 알아봤는데요. 돈도 다 냈겠다 그럼 이제 그 낙찰받은 집은 제 것이 되는 게 맞는 거죠?

- 낙찰받은 경매 물건, 잔금 납부하면 '내 것'일까?
- 사실상 명도까지 해야 경매 절차 마무리
- 경매 잔금 납부 이후, 남은 절차는?
- 등기절차 받지 않아도 매각 목적 권리를 취득
- 경매계에서 매각 대금 완납증명서 수령
- 일반매매는 반드시 소유권이전등기를 해야 소유권 취득
- 낙찰받은 부동산 나의 것이 되려면 '명도' 받아야

Q. '명도'까지 해야 사실상 낙찰이 마무리된다는 건데, 용어가 좀 생소하거든요? '명도'가 정확히 뭔가요?

- 경매의 마무리 단계, '명도'란?
- 내 물건을 점유하고 있는 사람으로부터 해당
- 물건을 인도받는 과정
- 잔금납부 후 6개월 이내에 인도명령신청 반드시 해야
- 인도명령신청 없이는 소유권 이전 이후라도 강제집행 신청 불가능

Q. 그런데요. 경매로 집을 산 사람입장에선 돈도 다 냈고 내 집이 됐지만, 이미 거기 살고 있던 사람들은 어쨌든 집을 뺏긴 상황이니까 쉽게 안 나가려고 할 것 같거든요. 보통 경매에선 명도가 어떻게 진행이 되는지 궁금합니다?

- 경매에서 명도 진행방법, 두 가지는?
- 협상을 통한 명도, 이사비와 이사기간이 관건
- 강제집행을 통한 명도, 인도명령결정 필수

Q. 본격적으로 명도 절차와 세부 내용에 대해 알아보기 전에, 명도라는 게 경매에서 굉장히 중요한 절차잖아요. ‘명도’에 대해 미리 마음속으로 대비를 하고 있으면 좀 도움이 될 것 같거든요?

- 경매 시 꼭 기억해야 할 '명도', 미리 대비해야?
- 경매 명도, 현명하게 진행하려면?

Q. 그럼 먼저 ‘협상’의 경우가 대다수라고 하시니 그 경우부터 살펴보면 좋을 것 같은데요. 협상을 하려면 일단 지금 낙찰받은 집에 살고 있는 사람과 만나서 이야기를 해봐야 하는 거 아닌가요? 순서가 어떻게 됩니까?

- 협상을 통한 명도의 경우, 절차와 순서는?
- 낙찰 수 점유자 연락처 확인 후 연락
- 점유자 협상을 통해 대화로 내용증명
- 2차협상 때 이사날짜와 비용 협의

Q. 얘기를 들어보니, 점유자를 잘 만나는 게 중요하겠습니다. 점유자별로 명도의 난이도도 달라질 것 같은데요. 어떤 점유자가 가장 상대하기 쉽고, 또 누가 가장 어렵습니까?

- 점유자 사례에 따라 달라지는 명도 난이도?
- 소유자만 거주하는 주택은 경매 낙찰자에게 좋은 물건
- 낙찰 후 명도를 하는데 있어서 시간이 많이 소요되지 않아
- 세입자들이 전입, 확정일자가 빨라 전액 배당시 명도 수월
- 경락대금에서 임차인이 전세보증금 전액을 배당받는 경우
- 배당을 받을 수 있는 조건을 충족한 임차인 명도 수월
- 배당을 일부 받을 수 있는 임차인 역시 명도시 수월
- 사람마다 성격과 성향이 다르기 때문에 상황에 따라 변동

Q. 아니 근데요 교수님, 아까부터 이사비 얘기 하셨는데, 제가 제 돈 주고 낙찰받은 물건인데, 그 집에 살고 있는 사람 보고 나가달라고 이사비까지 줘야 하는 거예요? 보통 이사비는 얼마나 줘야 하나요? 그리고 마냥 돈 줄 때까지 기다릴 수만은 없는 거 아닙니까? 

- 경매로 산 주택 이사비 얼마를 줘야 하나요?
- 법적으로 이사비를 지급할 의무는 없어
- 점유자를 내보내는데 애를 먹는 사례 방지용
- 명도 협상 시 평균 이사비와 이사 기간은?
- 이사비, 통상 33평형 아파트 100- 300만원선
- 이사기간은 통상 낙찰자가 잔금납부 후 1개월 정도

Q. 이사비용을 주고 나가기로 했다고 해도 합의는 입으로만 하는 게 아니잖아요. 서면으로 남겨야 할 텐데, 명도합의서를 쓰는 방법도 좀 알려주시죠?

- 강제집행 전 원만한 합의, 명도합의서 쓰는 법은?

Q. 그런데, 명도‘합의서’말고 명도‘확인서’도 있던데, 이건 뭔가요? 배당을 받는 임차인의 경우엔 낙찰자와 작성한 명도‘확인서’를 법원에 제출해야만 배당금을 받을 수 있다고 하더라고요?

- 명도합의서 VS 명도확인서, 헷갈리지 않게 주의해야
- 명도합의서, 당사자 간 합의사항을 작성해 보관하는 서류
- 명도확인서, 당사자 간의 합의사항을 법원에 제출하는 서류

Q. 명도에 대해 알아보고 있는데요. 좋은 물건 잘 찾아서 잘 낙찰받는 게 무엇보다 중요할 것 같습니다. 그래서 최근에 또 경매 임장 다녀오셨다고요? 마포 다녀오셨다던데, 어떤 매물들 보고 오셨는지 얘기 좀 해주시죠?

- 마프자·마래푸 뭐길래…마포구, 임장 후기는?
- 서울의 중심부에 입지해 선호도가 높은 마포구
- 마포구의 주요 업무지구인 공덕역 인근 인프라
- 합정역 근처, YG엔터테인먼트 사옥이 랜드마크
- 연남동, 최저가 4억대 유찰된 아파트 경매물건
- 마포구 연남동 리츠아파트 30평형 경매

Q. 마지막으로 오늘(20일) 살펴본 ‘명도협상’을 할 때 어떤 부분을 조심해야 하는지, 그리고 꼭 체크해야 할 포인트들 짚어주시죠?

- 명도 시 주의할 점과 체크포인트는?

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)