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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님 지난 시간에 저희 법원에서 입찰하는 방법까지 알아봤는데요. 입찰의 최종 목적은 어쨌든 낙찰이니까요. 요즘 경매 낙찰률은 어느 정도 되나요?

- 더 뜨거워진 부동산 경매, 낙찰률은?
- 3월 2주차 서울 법원 경매 251건 진행, 45건 낙찰
- 서울 아파트 19건 진행 낙찰 7건 낙찰률 36%
- 인천 아파트 82건 진행 낙찰 14건 낙찰률 17%
- 경기 아파트 101건 진행 낙찰 33건 낙찰률 32% 

Q. 근데 이 낙찰률이라는 게 잘 안 와닿거든요. 실제 현장 상황이 궁금한데. 교수님이 직접 경험해보신 바로는 낙찰이 잘 되는 편인가요? 아니면 굉장히 드문, 마치 로또 같은 거라고 생각하면 되는 건가요?  

- 안 와닿는 낙찰률, 실제 경매 낙찰률은 어느 정도?
- 전국 아파트 경매 응찰자 2년 8개월 만에 최고
- "경매 나온 아파트 잡자"…경기·인천 응찰자 3년 만에 '최대’
- 유찰된 물건에 수요 몰리며 경매 지표 반등

Q. ‘나도 혹시나?’ 하는 마음에 경매 응찰자 몰렸지만 집값 전망은 여전히 어둡다고 느끼는 게, 낙찰가율은 떨어지고 있다고 하더라고요? 

- 경쟁 더해진 아파트 경매시장, 낙찰가율은 떨어져?
- 감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율
- 전국 아파트 기준 낙찰가율 74.6%
- 전국 아파트 낙찰가율 10년 6개월 만에 최저치
- 집값 더 떨어질 것을 우려해 응찰자들이 가격 높게 안 불러
- 너무 낮게 부르면 낙찰 안돼, 그렇다고 높게 부르는 건 절대 금물

Q. 다 된다는 보장은 없지만, 만약에 정말로 낙찰이 될 수도 있는 거 아니겠습니까? 미리 알아두어서 나쁠 게 없으니까요. 낙찰 상황을 가정해보면 좋을 것 같은데, ‘낙찰’이 됐다면, 앞으로 어떻게 진행되는지가 궁금하거든요?

- 부동산 경매 낙찰 후 절차는?
- 투찰 할 때 받았던 봉투의 순번표와 신분증
- 입찰 시 제출했던 보증금에 대한 영수증 발급
- 집에서 대기하면 약 1주일 후에 ‘최고가 매각허가 결정’ 
- 입찰자가 낙찰을 받는 시기가 바로 매각기일
- 낙찰을 받으면 보증금 영수증 받고 집에 가서 대기
- 매각결정기일, 매각 허가 또는 불허가
- 즉시항고, 매각 허가 또는 불허가에 대한 이의
- 확정 후 잔금납부기한까지 잔금을 납부하면 소유권 취득
- 법원은 배당기일 잡아서 채권자들 배당순위에 따라 배당
- 올바른 재산권을 행사하기 위해서는 등기촉탁신청 
- 점유자가 있다면 명도협상이나 인도명령결정으로 강제집행

Q. 근데 잠시만요 교수님, 매각결정기일 후에 ‘항고’라는 게 있는데, 이때 만약에 누군가 항고를 해서 경매가 취소될 수도 있는 건가요? 낙찰받아도 바로 내 것이 되는 게 아닌가 봅니다? 

- 경매 낙찰 후 경매취소가 될 수도 있다?
- 채무자 겸 소유자가 경매절차취소신청서 제출할 경우
- 경매는 채권자의 채권 회수를 위해 진행하는 법적 절차
- 채권자가 모든 채권을 변제받았다면 경매 진행할 이유 사라져
- “경매는 돈을 내야 내 것” 명심해야
- 취소 시, 최고가매수신고인 입찰보증금 돌려받아

Q. 근데 반대의 경우도 있을 수 있을 것 같거든요. 제가 만약에 낙찰을 받아놓고 보니 생각보다 별로이거나 아니면 문제가 생겨서 낙찰을 포기하고 싶을 수도 있잖아요? 그럼 그것도 가능합니까?

- 경매 낙찰 후에도 취소 가능하다?
- 경매 절차 상의 ‘하자’ 또는 매각불허가사유 있을 경우
- 매각불허가 신청해 받아들여지면 낙찰보증금 회수 가능
- 하지만 실무상으로 매각불허가를 받는 것은 어렵다
- 경매 물건을 잘못 낙찰받았다면 입찰보증금 포기해야

Q. 이런 경우가 많습니까? 사례가 있다면 좀 소개해주시죠? 

- 입찰보증금 날렸다, 경매 낙찰받고도 포기?
- 아차! 실수로 낙찰포기…경매열풍 속 몰수보증금 300억

Q. 이런 취소나 취하 말고, 정말로 낙찰을 받을 수 있게 되었다면, 잔금 납부가 관건인 거잖아요. 잔금은 언제까지 납부해야 합니까? 

- 경매물건 낙찰받았다면 잔금 납부는 언제까지?
- 법원마다 다르지만 30~45일 정도가 잔금 납부기한
- 잔금 납부를 할 수 있는 시기는 낙찰받고 2주 뒤부터
- 매각 확정되면 잔금 납부 통지서 수령

Q. 근데 보통 잔금을 일시불로 납부할 수 있는 사람은 많지 않을 거 아녜요? 대출을 받게 될 텐데, 일반매매와는 좀 다른가요? 경매 시 잔금 대출에 대해서도 알려주시죠.

- 경매 잔금 대출받아 준비, 어떻게?
- 통상적으로 경락잔금대출 활용
- 경락잔금대출, 경매낙찰 시 보증금을 제외한 잔금을 대출받는 것
- 1금융권은 낙찰가의 70~90%까지 대출이 가능
- 경매를 통해서 소유권을 이전받으면 이전 권리는 모두 소멸
- 낙찰로 인해 근저당을 잡으면 첫 근저당으로 설정
- 일반 매매보다 더 좋은 조건으로 대출이 가능

Q. 일반 매매의 경우에 한동안 화제가 됐던 게 특례보금자리론인데요. 혹시 경매의 경우에도 이용할 수가 있나요?

- 경매로 낙찰받은 주택도 보금자리론 신청가능?

Q. 잔금 대출을 받아서 잔금을 마련했으면 돈을 내러 가야 하잖아요? 이체하면 안 되나요? 직접 가는 거라면 돈만 들고 가면 되는 건지도 궁금한데요?

- 경매 잔금 납부 방법과 준비물은?
- 경매 잔금은 보통 대리인 통해 납부

Q. 근데 교수님, 만약에 납부기한 내에 잔금 납부를 못하게 되면 어떻게 됩니까? 힘들게 낙찰을 받았는데, 날리는 건가요? 아니면 혹시 기회를 한 번 더 줍니까?

- 경매 잔금납부, 기일 내에 못 내면 어떻게 되나요?
- 낙찰자가 잔금 납부기한을 어길 시 ‘재매각’
- 재경매 사건, 입찰보증금 상향 조정
- 최고가 매수인, 재매각 기일 3일 이전까지 대금과 지연이자 지급
- 다음 회차 직전까지 연체 이자를 포함한 잔금 납부 시 승인
- 민사집행규칙 제 75조에 의거, 연체 이율은 15%

Q. 반대로 그러면, 만약에 재매각 물건이 나왔다! 그럼 경매에 입찰하시는 분들도 주의가 필요할 것 같은데요, 재매각 물건 입찰 시 고려할 점도 짚어주시죠.

- 해당 물건에 재매각이라고 적혀있다면?
- 경매로 저렴하게 내 집 장만하려다…'이 함정' 빠진다?
- 해당물건의 가치가 너무 비싸거나 대출이 안 나올 가능성
- 좀 더 꼼꼼히 살피고 입찰에 응해야 할 필요성

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)