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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  송승현 도시와경제 대표

Q. 대표님, 먼저 청약 시장부터 짚어볼까요. 정부가 부동산 정책 규제 완화에 나서면서 청약 요건도 대폭 완화했는데요. 청약 시장에도 온기가 들지 관심입니다. 몇 년 만에 찾아온 청약 타이밍이라는 얘기도 나오는데요. 분위기가 어떤가요?

- 청약 요건 대폭 완화…청약 시장 '온기'돌까?
- 3월 신규 분양 증가…청약 참여 따른 경쟁률 관건
- 올 들어 청약 경쟁률 소폭 상승…수도권 수요↑
- 2월 청약률 전국 5.37대 1…3개월 만에 최고치
- 1순위 경쟁률, 1월 2.99대 1→2월 4.83대 1로 상승
- 일부 지역 여전히 미달…인천 지난달도 0.66대 1
- "서울 및 수도권 중심 청약 시장 분위기 개선"
- 규제지역 완화…분양권 전매제한 해제에 청약 온기
- 무순위 청약 규제 완화…단지 간 경쟁률 양극화 심화
- 선호 지역 중심 이동 예상…일부 미분양 악화 우려

Q. 미분양 단지 역시 청약 수요가 절실한 상황인데요. 단군 이래 최대 규모라는 둔촌주공 미분양 물량이 지난 8일 청약 접수를 받았습니다. 당첨자 발표가 13일인데요. 대부분 소형 평수라 과연 완판이 가능할지를 두고 의견이 분분합니다. 어떻게 예상하시나요?

- '단군 이래 최대 규모' 둔촌주공 '줍줍' 결과는?
- 둔촌주공 무순위, 899가구 모집에 4만1540명 지원
- 평균 경쟁률 46.2대 1 기록…전용 29㎡ 655.5대 1
- 무순위 청약의 무주택·거주자 요건 폐지 영향 분석
- 청약통장 없는 지방 다주택자, 서울 무순위 청약 가능
- 임대사업 등 투자 수요·가점 부족한 젊은 세대도 가세
- 소형평형 위주 무순위 청약…"실거주보다 임대수익"
- "시세차익 적어도 나중에 임대 주면 된다 생각"
- 최근 서울 높은 청약 경쟁률…영등포자이 198.8대 1

Q. 부동산 시장이 냉랭하다지만 가성비가 좋은 단지는 남의 얘기입니다. 분양가 3억 원대로 반값 아파트로 알려진 서울 강동구 고덕강일3단지 공공분양 사전 예약에 2만여 명이나 몰리면서 높은 경쟁률을 기록했어요. 영등포 자이 역시 좋은 입지로 관심이 높아요?

- 가성비 내세운 '반값 아파트'…한파는 '남의 얘기'?
- 고덕강일 3단지 사전청약, 실수요자 위주 약2만명 몰려
- '반값 아파트' 고덕당일, 토지- 공공·건축물- 분양자 소유
- 낮은 분양가에 좋은 입지, 평균 경쟁률 40대 1 기록
- 올해 새로 생긴 청년 특공 118.3대 1 '최고 경쟁률
- '정부 대규모 규제 완화 이후 청약 시장 온도 차 확대
- "고분양가·효과 낮은 입지까지 온기 가진 않을 것"
- 영등포 자이, 규제 완화 이후 첫 분양단지 관심 집중
- 다소 높은 분양가…고물가 지속 우려에 청약 나서
- 서울·수도권 중심 청약 쏠림 현상…분양가가 관건
- 지난해 청약경쟁률 상위 10단지 중 7개 분상제 적용
- "고금리에 구매력 현저히 떨어져…수요자 부담 고민"

Q. 다음은 매매 시장입니다. 지난해 연초만 해도 영끌에 나섰던 2030세대 소유 부동산이 큰 폭으로 줄어들었다는 분석입니다. 금리가 크게 오르면서 2030세대가 가장 취약하다는 지적이 나오고 있는데요. 반면 50대 이상은 매수가 늘어난 것으로 나타났어요. 외국인 집주인들도 늘었다고요?

- 고금리에 '영끌'도 포기한 2030, 매수 현황은?
- 지난해 부동산 등기 6325만 6941건…1.2% 증가
- 토지 61.4% 최대…집합건축 28.6%·일반건물 9.9%
- 집합건축물 소유권 등기 약 1793만건…개인 86.3%
- 30대 주택 등기 전년比 5.2% 감소…전체 9.3% 차지
- 20·40대 2019년부터 꾸준히 상승…지난해는 감소
- 5070대 주택 매수 비중 확대…베이비붐 세대 연령↑
- 지난해부터 금리 급등…'영끌'나선 30대에 '직격탄'
- 국내 부동산 인기…中국적 소유권자 첫 6만 명 돌파
- 최근 3년 집값 급등…외국인 집합건축물 취득 급등

Q. 저희가 월요일에 경매 시장도 다루지만 고금리, 집값 하락 여파로 경매가 결정된 주택이 급증하고 있다고 하더라고요. 특히 여력이 충분치 않은 상황에서 갭투자나 영끌 등으로 주택을 구입한 집주인들이 한계에 다다르면서 경매가 더 늘어날 거라는 전망이 나오고 있는데요?

- 고금리에 집값 하락세…경매 급증세 지속될까?
- 강제경매, 채권자 승소에 채무자 부동산 경매 집행
- 최근 '빌라왕'·갭투자 등 전세 보증금 사고 급증
- 다주택 집주인들, 집값·전셋값 하락 보증금 미반환
- 부동산 담보 대출 이자 미지급에 '임의경매'도 증가
- 한은, 지난 금통위서 금리 동결…경매 소폭 감소
- 미 연준, 추가 금리 인상 유력…파월, 빅스텝 시사
- 임의경매, 고금리 기조 장기화 전망에 급증 우려
- 신축 오피스텔 등 수익형 부동산 투자 청년층 한계

Q. 정부가 내 집 마련을 지원하기 위해 특례보금자리론이라는 대출상품을 출시했습니다. 고금리 속 인기를 끌고 있긴 합니다만 매매에 선뜻 나서지 못한다고요. 대출 자격도 대폭 완화했지만 여전히 고민이 깊은 것 같아요?

- 정부 특례보금자리론 출시…수요자 반응은?
- 3월 특례보금자리론 금리 최대 연 4.45% 적용
- 사회적 배려층·저소득청년 등 최대 0.8%p 우대
- 최근 시중은행 주담대 금리 최대 6% 후반 형성
- DSR 미적용…9억 이하 주택에 최대 5억 한도
- 기존 주담대 변동금리→고정금리 차주도 대출 가능접수 개시 한 달에 신청금액 17조4669억원 집계

Q. 급매물을 위주로 소진이 되는 가운데 집주인들이 적극적으로 집을 내놓고 있다던데요. 여전히 매도자와 매수자 간의 동상이몽은 계속되고 있다는 분석입니다. 어떤가요?

- 급매물 위주 소진, 매수- 매도 간 '동상이몽'?
- 최근 거래량 증가 '긍정' 신호…회복세 판단 '아직'
- 서울 아파트 월별 평균 매매 5000~6000건 집계
- 급매물 소화 이후 높아진 호가…다시 거래 감소세
- "가격 다시 오르면 거래 안돼…매수자 중심 분위기
- "실수요자 외 투자 수요 요원…급매 위주 거래 형성
- 높은 금리와 주택가격, 매수심리 회복 '걸림돌' 작용
- 규제 완화에도 DSR 규제 유지…실수요자 부담 여전

Q. 그런데, 지난해만 해도 ‘꼬마빌딩’ 인기가 상당했는데요. 최근 인기가 뚝 떨어졌다고요? 특히 연예인들이 매각에 나섰다는 보도들이 있었는데 아무래도 고금리 영향이 컸을 것 같아요?

- 저금리에 인기였던 '꼬마빌딩'…이젠 뒷방 신세?
- 지난 수년간 팽창한 유동성에 꼬마빌딩 가격 급등
- 꼬마빌딩, 지난해 금리 급등에 수익률은 '급전직하'
- 일부 유명 연예인들, 최근 보유 꼬마빌딩 적극 매각
- 성수동, MZ 중심 상권 활성화 가격↑…최근 거래절벽
- 매수자들 '빌딩값 고점 인식' 작용…매도자는 '버티기
- '3.3㎡당 평균가, 지난해 8000~1억→올해 8970만원

Q. 마지막으로 집값 전망 해보죠. 고금리에도 호가는 오르고, 일부 거래도 늘고 있다는 보도가 나옵니다만 여전히 집값이 비싸다는 인식이 있는 듯합니다. 전문가 10명 중 9명은 올해 집값 하락세를 유지할 거라고 전망하고 있는데요. 동의하시나요?

- "그래도 비싸" 급매 위주 거래…집값 전망은?
- 지난해 주택값 1.8%↓…10년만에 연간 가격 첫 하락
- 주택매매가격 전망에 각 분야 90% 이상 "하락할 것"
- 수도권 중개업자 35%·전문가 26% "5% 이상 하락
- "KB "당분간 조정 불가피하지만, 급락 가능성 적어
- "전문가 중 절반 "내년께 주택 매매가격 반등할 것"
- 올 1월 신규 주택연금 가입 1577건…역대 최대치
- 주택연금 신규 가입 뒤 집값 급등…해지건수 급증

Q. 파월 의장이 고강도 긴축을 이어가겠다는 발언으로 전세계 금융시장이 큰 충격을 받았습니다. 한국은행이 지난 금통위에서 금리를 동결했지만 더 이상 가만히 있을 수는 없을 듯한데요. 이창용 총재는 부동산 시장에 경고음을 내기도 했습니다. 정부 입장에서는 부동산 시장이 얼어붙어도 그렇다고 다시 오름세를 보여도 걱정인데요. 부동산 시장의 올바른 방향, 조언 부탁드립니다.

- 끈적한 물가에 고금리 장기화 조짐, 전망은?
- 이창용, '영끌'에 경고…"대마불사 계속되긴 어렵다"
- 전세계 물가 재반등 조짐…중앙은행들 긴축 지속
- '6% 최종금리' 공포…파월, 빅스텝 가능성 열어
- IMF 총재 "조기 완화 안 돼…물가 재급등 막아야"
- 이창용 "능력 맞춰 더 신중하게 자산을 운용해야"

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