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강남 재건축의 상징인 은마아파트가 기존 35층으로 신청했던 정기계획안을 49층으로 변경해 신청할 계획입니다. 오세훈 서울시장이 35층 층고제한을 폐지하고, 도시경관 향상을 위해 50층 이상 초고층 아파트 건립도 허용하면서입니다.

더 높이 지어 더 많은 사람들에게 분양하는 게 이득일 것 같은데, 은마아파트는 왜 49층으로 재건축 변경안을 신청하는 걸까요?

고층아파트 '정설'은 49층…이유는 '규제·비용'
은마아파트가 50층 이상이 아닌, 49층으로 재건축을 추진하는 이유는 '규제'와 '비용' 때문입니다. 49층 건물은 '준초고층 건물'이지만 50층 건물은 '초고층 건물'로 분류되는데, 이로 인해 각종 규제가 강화되고 비용이 증가할 수밖에 없습니다.

건축법에서는 건물 층수가 30층 이상이거나 높이 120m 이상이면 '고층 건축물'에 해당합니다. 그중 고층 건축물 중에서도 30층~49층, 높이 120m~200m는 '준초고층 건물'로, 층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상이면 '초고층 건축물'로 분류합니다.

초고층 건물인 50층 아파트는 '초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법'에 따라 30층마다 한 층을 통째로 비워 피난안전구역(대피공간)으로 만들어야 하는데, 이는 사업자 입장에서는 꽤 큰 손실입니다.

반면, 1개 층을 낮춘 49층 아파트는 폭 1.2ｍ 이상의 직통계단을 설치하면 돼 훨씬 규제가 느슨합니다.

이러한 규제는 2010년 부산 마린시티우신골든스위트에서 발생한 화재 때문입니다. 당시 4층에서 발생한 화재가 38층까지 번지는 데 겨우 30분밖에 걸리지 않아, 고층 건물의 위험성을 단적으로 보여줬습니다.

이 사고 이후 2011년 3월 특별법이 제정되고, 초고층 건축물 건축 허가를 받기 위해서는 피난안전구역을 만드는 것뿐만 아니라 지진과 테러, 해일 등에 관한 40여 개의 심의도 받아야 합니다.

이 특별법 영향으로 50층 건물 건축비가 크게 상승하고 이는 수익성 악화로 이어집니다. 이로 인해 대한민국의 고층 아파트 '정설'은 49층이 됐습니다.

시범아파트 65층·한양아파트 54층…여의도는 '높이높이'?
정설과는 달리, 여의도 노후 재건축 추진 아파트에서는 50층 이상 초고층 건물로 재건축을 계획하는 단지가 늘고 있습니다. 여의도 시범아파트는 65층, 한양아파트는 54층으로 재건축을 추진하고 있습니다.

비용이 크게 늘어나는 데도 여의도 아파트가 '50층 이상 초고층 건물'로 재건축하는 이유는 다른 지역보다 용적률 상향 폭이 크기 때문입니다. 가능한 한 용적률을 충분히 활용하면서 수익성을 내겠다는 것입니다.

용적률은 전체 대지 면적에서 건축물 각 층 바닥면적의 합계(연면적)가 차지하는 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 더 높이 건물을 지을 수 있습니다.

오세훈 서울시장은 취임 후 여의도 일대를 국제금융지구로 조성하겠다는 목표로 용적률 종상향 등을 포함해 여의도 일대 재건축 규제 완화를 추진해 왔습니다.

서울시는 지난해 11월 여의도 시범아파트에 대한 신속통합기획안을 확정하고 최고 65층으로 재건축할 수 있게 했습니다. 이 과정에서 용도지역을 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 복합 용도를 도입하고, 용적률을 공공기여를 전제로 기존 300%에서 400%로 올렸습니다.

여의도 한양아파트도 지난 1월 서울시의 신통기획안을 통해 용도지역을 제3종일반주거지역(용적률 최고 300%)에서 일반상업지역(최고 600%)으로 상향해 54층으로 재건축할 수 있게 됐습니다.

반면 대치, 은마 등 일반적인 주거지역에선 종상향을 하더라도 용적률 상승 폭이 크지 않습니다. 예를 들어, 제1종 일반주거지역(최고 150%)을 제3종 일반주거지역(최고 300%)으로 용도지역을 상향해도 추가로 활용할 수 있는 용적률은 150% 수준에 불과합니다.

이런 지역에서는 최고 50층이나 50층 초반대로 건물을 짓는 것보다는, 49층 재건축 안이 더 나은 수익성을 낼 수 있습니다.