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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 시간 정말 빠릅니다. 벌써 3월인데요. 우리 설교수님이 2월부터 나오셨으니까 2월 경매시장 어땠는지, 한번 점검하고 본격적인 이야기 해보면 좋을 것 같아요?



- 뜨거웠던 2월 부동산 경매시장, 평가는?
- 저렴한 매물 찾아 경매법정, 경쟁률 급등?
- “25년 된 아파트에 73명이나”…불붙는 수도권 경매
- 아파트 경매 평균 응찰자수, 서울 8명·인천 10.4명·경기 13.7명


- 2월 4주차 법원경매, 2690건 진행돼 826건 낙찰
- "핫한 부동산 물건 떴다"…발 디딜 틈 없이 꽉 찬 경매 법정
- 의정부지법 고양지원 경매 현장, 2~3회 유찰된 물건에 수십 명씩 몰려
- 정부의 부동산규제 완화 정책으로 반등하는 분위기
- 경매에 매력 느끼는 수요자들이 점차 증가하는 추세
- 수도권 주거용 시설의 평균응찰자수가 9명까지 늘어 
- 2월 4주차 법원경매, 낙찰률 30% 넘어

Q. 특히 수도권이 굉장히 핫한 것 같아요. 경쟁률도 굉장히 치열하다고 하셨는데요. 지난주가 2월 마지막 주였는데, 혹시 교수님 눈에 띄는 매물들 있었습니까?

- 2월 마지막 주, 입찰자 사로잡은 경매 매물은?
- 송파롯데캐슬파인힐 14.9억, 상도역롯데캐슬파크엘 9.6억 
- 송파캐슬롯데파인힐, 감정가보다 높은 낙찰가율 116.6%
- 개봉푸르지오 7.5억, 백련산힐스테이트 7.8억 넘겨져
- 최다응찰, 동탄솔빛마을 쌍용예가 81명
- 2월의 마지막 주, 서울 강동구 아파트 매물 낙찰 사례 
- 24평형 주상복합 감정가 6.3억, 2번 유찰된 최저가 4억 
- 16대 1 낙찰가는 6.8억, 임차인처럼 보이는 분이 낙찰
- 한번 유찰되었던 최저가인 5.1억에 낙찰 못 받은 아쉬움
- 최근 서울·경기·인천 모두 2번 유찰된 아파트 급증
- 경매 인기 지역 경쟁률 무조건 20대 1은 훌쩍 넘어
- 동작구 상도동 상도역롯데캐슬파크엘, 경쟁률 52대 1
- 경기도 화성시 반송동 쌍용예가 경쟁률 81대 1
- 인천 동구 송림동 휴먼시아 아파트 경쟁률 42대 1 

Q. 3월도 됐고, 본격 이사철이기도 하고, 집에 한창 관심 많을 시기거든요. 이렇게 경매 인기가 워낙 많다 보니 욕심이 나긴 하는데, 막상 해보려고 해도 겁부터 나거든요? 법원도 가야 하고 절차가 복잡하진 않습니까? 

- 경매 어떻게 진행될까…입찰절차는?
- 경매 물건별 입찰기일이 되면 매각 절차 진행
- 물건 목록과 매각 물건 명세서 확인 후 입찰표 작성
- 입찰 마감과 개찰 시간 고지하면 입찰 시작
- 입찰표와 매수신청보증으로 최저 매각 예정가액 1/10 제출
- 사건번호와 입찰자의 성명 및 주소, 부동산 표지 등 기재
- 만약 오기 및 누락 시, 최고가 작성해도 낙찰 제외 '주의'
- 최고액을 적은 매수신고인과 차순위 매수 신고인 결정
- 기일 종료 선언 후 신청보증금 반환
- 낙찰자, 잔금 납부하고 소유권이전등기 마치면 최종 취득

Q. 제가 아는 경매는 미술품 경매장에서 손에 번호표 들고 '얼마 나왔습니다. 네, 옆에 신사분 얼마 나왔습니다' 이런 건데, 부동산 경매는 이런 방식이 아닌가 봐요?

- 부동산 경매 입찰방법 2가지는?
- 한 달 기간 동안 입찰표를 직접 작성하여 참여하는 기간입찰방식
- 법원에 참석해 입찰표 낸 후 최고가 기입자가 낙찰받는 형태 

Q. 그럼 기일입찰 방식이라면, 매각기일에 법원에 가야 할 텐데요. 법원도 종류가 많은데 말이죠. 경매가 진행되는 날 어느 법원으로 가야 하는 건가요?

- 법원에서 열린다는데… 어느 법원으로 가야 하나요?
- 해당 경매 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원
- 법원 내에 사건번호 확인 후 입찰표 기재대에서 작성
- 서울 강남구 아파트나 빌딩 경매는 ‘서울중앙지방법원’
- 서울 용산구 빌라나 아파트 경매는 ‘서울서부지방법원’
- 서울 강서구 토지나 오피스텔 경매는 ‘서울남부지방법원’
- 노원구 경매 서울북부지방법원, 1호선 도봉역 근처에 위치

Q. 혹시 평일 날 진행이 되면 못 가는 경우가 생길 수 있잖아요. 꼭 본인이 가야 하나요? 인터넷 접수 같은 건 안 됩니까?

- 경매 참석 힘들 경우, 대리참석도 가능?
- 인터넷 접수는 불가능, 반드시 현장 접수
- 대리인이 위임장과 인감증명서를 지참해 대리 참석 가능 

Q. 앞서 설명주신 것처럼 부동산 경매는 현장에서 직접 손들고 하는 게 아니니까 일단 낙찰을 받으려면 입찰표를 내야 한다는 거잖아요? 어떻게 진행되는건지 간단하게 한번 설명해 주시죠?

- 낙찰받기 위한 첫 단계, 기일입찰 절차는?

Q. 그럼 입찰표 쓰는 방법이 중요할 것 같은데요. 입찰표 어떻게 생겼는지 구경 한번 해볼까요? 오늘(6일) 직접 가져오셨다고요?

- 낙찰 운명 달렸다, 입찰표 쓰는 방법은?
- 입찰표에 원하는 가격을 적어서 입찰 보증금과 함께 제출

Q. 저번에 나오셨을 때, '사건번호'가 굉장히 중요하다고 하셨거든요. 입찰표 작성 시 주의해야 할 점, 다시 한번 짚어주시죠? 

- 경매 입찰표 작성 시 꼭 주의해야 할 점은?
- 경매 ‘사건번호’ 확인 시 주의점?
- 입찰함에 제출하면 취소나 변경 불가
- 입찰표와 매수신청보증, 입찰보증금 봉투를 함께 입찰봉투에 넣기
- 물건번호가 붙어있는 경우 정확히 기재 안 하면 ‘무효’ 

Q. 근데 아까 입찰표와 같이 입찰 보증금도 내야 한다고 하셨는데요. 보증금은 얼마를 내야 하는 겁니까?

- 경매 필수 지참금, 입찰 보증금은 얼마?
- 입찰 보증금, 최저입찰가의 10%…재입찰의 경우 20~30%
- 입찰 보증금은 현금도 가능…액수가 큰 경우 주로 수표

Q. 경매라는 건 높은 가격을 부른 사람이 물건을 가져가게 되는 거니까요. 그렇다고 무조건 높게 불러서 손해를 보고 매입을 할 수는 없는 노릇인데, 혹시 입찰가를 정하는 기준이 있습니까? 

- 낙찰 vs. 패찰, 얼마를 불러야 낙찰이 될까?
- 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자가 되는 시스템

Q. 감정평가에 따라 낙찰 금액을 설정할 수 있으니까 감정평가가 중요할 것 같은데, 그건 어떻게 확인할 수 있습니까? 

- 부동산경매정보에서 감정평가액을 보는 방법?
- 경매 감정평가, 법원에서 의뢰하는 ‘법원 감정’
- 감정평가란 말 그대로 그 물건의 가치를 평가하는 절차
- 감정평가금액·시세 따져 입찰가 산정
- 입찰가격 산정 과정에서 감정평가금액을 기준으로 삼아
- 감정평가금액 시세와 크게 다를 수 있다는 점

Q. 그런데 감정평가금액이 시세와 크게 다를 수도 있다고요? 이런 것 때문에 경매 낙찰을 받고도 문제가 된 안타까운 사례도 있다던데요?

- 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 감정평가금액이 시세와 다른 이유?
- 감정평가 자체에 오류가 있는 경우
- 감정평가가 시세에 비해 현저히 높거나 낮은 사례
- 감정평가 시점이 문제가 되는 경우
- 부동산 경매개시결정, 최초매각가격의 기준
- 매각기일, 감정평가 시점보다 5~6개월 후
- 감정평가 후 시간을 필요로 하는 절차 많아 
- 문제는 6개월 이상의 기간 동안 시세 바뀔 수 있어

Q. 만약 제가 최고 입찰가를 썼는데 남도 똑같은 금액을 썼어요. 그럼 어떻게 되는 겁니까? 가위바위보 하나요?

- 같은 금액 써내면 누가 낙찰받을까?
- 최고가 입찰자가 경매 물건의 낙찰자가 된다
- 최고가 입찰자가 낙찰을 받지 못하는 상황엔? 
- 법원은 만약의 사태에 대비해 차순위 매수 신고인 선정 
- 최고가 입찰자의 입찰 보증금을 몰수하고 바로 차순위에 돌아감 
- 차순위 매수 신고인도 잔금을 치르지 못하면 재매각
- 재매각은 유찰과는 다른 개념으로 유찰처럼 물건 가격이 떨어지지 않음 
- 만약 최고가 입찰자가 여러 명이면 추첨을 통해 낙찰

Q. 그럼 혹시 낙찰 성공률을 높이는 교수님만의 비법, 이런 건 없습니까?

- 낙찰 성공률 높이는 전문가의 비법은?
- 낙찰통계를 통해서 낙찰가에 대한 힌트
- 특히 최근의 낙찰통계와 사이트의 클릭수 참고
- 통상 대법원경매정보사이트와 유료경매정보사이트의 클릭수를 많이 참고합니다
- 입찰가 산정할 때에는 많은 분들은 백만단위까지만 쓰는 편인데 저는 천원단위 백원단위까지 기재합니다 – 저도 과거에 2만원 차이로 낙찰을 받은된 사례도 있었습니다

Q. 마지막으로 실전 경매 참여 시 주의해야 할 점과 명심해야 할 체크포인트들 한 번 짚어주시죠.

- 실전 경매, 주의해야 할 점과 체크포인트는?
- 입찰법정 가기 전 – 대법원경매정보사이트 – 혹시 채권자 매각기일연기신청서 접수
- 입찰법정 와서 매각기일부 체크 – 특히 변경 유치권 있을 때
- 입찰표에서 입찰가격에 만전을 기해야 한다
 
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