SBS Biz

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 고종완 한국자산관리연구원장 


한은의 기준금리 동결로 얼어붙은 부동산 시장은 일단 한숨 돌리는 분위기입니다. 하지만 추가 금리 인상 가능성이 남아있고, 여전히 대출 금리 수준이 높다는 점에서 부동산 시장 분위기를 반전시킬 수 있을지는 미지수입니다. 기준금리 동결, 부동산 시장에 어떤 영향 미칠지 고종완 한국 자산관리 연구원장 모시고 얘기 나누겠습니다. 

[앵커] 

부동산 시장 차갑게 얼어붙었는데 일단 기준금리 동결하니까 괜찮을 듯합니다만 조금 안심할만합니까? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

시장 동향을 짧게 정리하고 이어가는 게 아무래도 시청자분들이 이해하시는 데에 도움 될 것 같습니다. 오늘(24일) 참 중요한 시간인 것 같습니다. 최근에 어쨌든 시장이 좀 혼란스러우니까 질문도 많거든요. 아마 시청자분들도 굉장히 궁금한 점이 많을 것 같은데 끝까지 경청하시면 도움 될 것으로 확신합니다. 우선 시장 동향을 짧게 정리하면 수도권과 지방 할 것 없이 집값 전셋값이 내리는 하락기죠. 하락 추세는 이어지고 있습니다. 그리고 두 번째 특징은 전셋값과 집값이 동반해서 내리는 추세입니다. 다만, 2주째 하락 폭이 둔화하고 거래량이 다소 증가한다. 한 25% 정도 서울은 증가했습니다. 우리가 보통 거래량이 10% 이상이 유의미하고 30% 이상이 증가하면 의미 있다. 상당한 의미가 있다고 보는데 거래량 증가는 눈에 띄는 대목이고요. 또 하나는 거래량 증가한 이유가 초급매물이 소진되었습니다. 이전에 뭐 앵커님 기억하실지 모르지만, 예전에 나왔을 때 우리 잠실이나 노·도·강, 서울 이런 지역들이 많이 하락했다 그랬죠. 근데 최근에 초급매물이 30%, 40% 떨어진 급매물이 소진되면서 좀 거래량이 다소 증가하는 현상이 나타나고 있다. 그리고 또 하나는 그럼에도 수도권 중에서도 인천 송도, 경기도 화성 동탄은 여전히 40%~50% 반토막 아파트도 거래되고 있다. 그런 특징이 눈에 띄고요. 이렇게 급매물이 소진되는 이유는 3가지로 보입니다. 아무래도 금리 급등세가 진정된 게 있고, 정부의 전방위적인 규제완화정책 효과가 나타났다. 그리고 우리가 특례보금자리론 다뤘잖아요. 이게 효과가 나타나서 MZ세대들이 최저 금리가 우대형이 3.2% 됐잖아요. 아직 여전히 주담대 금리가 6%거든요. 근데 4% 정도에서 대출이 가능하니까 MZ세대들이 노·도·강이라 해서 노원구, 도봉구, 강북구가 대표적인데 이 동네의 급매물을 사는 사람이 늘었다. 그렇게 분석됩니다. 근데 여기 하나 더 하면 지금 이사 철이 시작되었잖아요. 2, 3, 4, 5월까지. 그래서 '계절적 수요'라 해서 최근에 저도 주변에 결혼하는 자녀들이 집을 살까 말까 고민하는 사람이 많아요. 그러다 보니 집값도 좀 많이 내리니까. 30% 내리니까 사도 되지 않느냐? 저가 급매물을 노린 투자수요도 있고 실수요자도 가세한 것이 지금 거래량이 증가하고 하락 폭이 둔화한 근본 이유라고 보입니다. 

[앵커] 

전체적인 시장 상황 잘 들었고요. 저희 시청자가 경매가 줄어드냐 늘어나냐를 질문해 주셨는데 이건 나중에 한 번 말씀해 주시면 좋을 것 같고 저희가 지금 궁금한 거는 급매물 위주로 거래된다고 했잖아요. 아직도 급매물이 많이 남아있죠? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

초급매물은 빠졌다고 봐야죠. 우리가 초초급매물, 초급매물. 이 기준이 정확하진 않은데요. 시청자분들께 이해를 돕기 위해 말씀드리면 지금 집값 가장 많이 떨어지는 지역이 대표적으로 서울 강남과 재건축이잖아요. 그리고 잠실. 많이 올랐던 지역이 많이 떨어진다고 볼 수 있고. 과거 우리 IMF나 2008년 글로벌 금융위기 때 보면 35%가 평균 떨어졌어요. 서울이. 강남이. 그리고 가장 많이 떨어진 지역이 강남 재건축이 40~50% 떨어졌단 말이죠. 그러니까 돈이 반토막 난 건 초급매물이라고 할 수 있고, 30% 이상 떨어진 것들. 그런데 이런 아파트는 기준금리 인상이 종료된다는 이야기가 나왔잖아요. 근데 이번 주 들어서 다시 우리가 금리는 동결했지만 우리는 또다시 물가가 올라서 금리가 다시 추가로 오를 가능성이 많아졌잖아요. 미국이 4.75%인데 5.25%까지 얘기 나오잖아요. 두 번 정도는 오를 수 있다. 이렇게 되면서 시장 흐름이 다소 다시 요동치고 있다고 볼 수 있는데 어쨌든 급매물 위주로 많은 거래가 이뤄졌다. 25% 정도 거래량이 올 1월 거래량인데 작년 대비해서 25% 정도 증가했다는 것은 상당히 거래가 늘었다는 건 분명합니다. 

[앵커] 

그럼 거래량도 작년 대비해서 25% 늘었다고 하셨는데 그 정도 늘었어도 예년에 비하면 거래량이 절반 이하밖에 안 되는 거 아닙니까? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

아 그렇죠. 절반 이하. 그러니까 평년 거래량에 비해선 거의 1/5 수준입니다. 

[앵커] 

좀 늘었어도 1/5 수준. 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

그렇죠. 서울이 1월에 아파트 거래량이 1386 가구. 물론 1300 가구 정도 됐거든요. 지난해 12월은 838 가구가 거래됐던 거예요. 그리고 전년도 동월대비하면 1098 가구에서 좀 늘었다. 그러나 10년 평균 대비해서는 거의 1/5토막이다. 그러니 거래량이 많이 줄었다는 점은. 이게 지금 일시적 반등인가, 일부에서는 다시 집값이 오르는 게 아닌가. 그런 질문도 있잖아요. 근데 아직은 그렇게 예단하기 어렵습니다. 2가지 이유가 있는데요. 첫 번째는 거래량이 적어도 평년 거래량 정도는 되어야 해요. 4천 건 정도. 서울이. 근데 아직 크게 이루지 못했고 두 번째는 우리가 분석과 예측을 하려면 적어도 1, 2분기 주택거래량 데이터가 축적되어야 하는데 지금은 한 1분기라서 저는 연구자 입장에서는 적어도 올 상반기 거래량 추이를 살펴볼 필요가 있다. 30% 이상 거래량이 적어도 바닥권에서 증가해야 바닥 탈출 시그널이다 이렇게 볼 수 있고 지금 주택 매매지수라는 게 있잖아요. 한국 부동산원이 발표한 걸 보면 67 정도 되어요. 기준선이 100이잖아요. 100 정도는 적어도 되어야. 그래서 부동산 경기가 회복되고 반등다운 반등. '소위 추세 상승의 징후가 나타났다' 그렇게 진단할 수 있습니다. 

[앵커] 

그럼, 아직은 바닥 탈출 신호가 안 보이는 상황이잖아요. 그럼 지금은 바닥을 다져나가고 있는 겁니까 조금씩 떨어지면서? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

그런 추세로 볼 수 있고, 지금은 이제 2월이잖아요. 그리고 6월 정도 되면 2분기 자료가 축적됩니다. 그럼 2분기 정도의 데이터가 나오면 이때 거래량이나. 두 번째는 전세 가격이 적어도 매매 가격에 선행하기 때문에 전세 가격 하락이 멈춰야 합니다. 멈춰야 하고 거래량이 30% 이상 증가해야 하고 또 매매 수급지수가 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 비율이죠. 이게 100이 되어야 합니다. 현재 67입니다. 아직은 '추세가 전환될 거다' 이렇게 확신하기는 이르다는 점을 말씀드립니다. 

[앵커] 

계절적으로는 봄이 다가오고 있지만 부동산 시장은 아직 봄이 좀 멀었다 이런 해석인데. 아파트 미분양이 굉장히 많이 늘었잖아요. 작년 말에 6만 8천 채를 넘어섰는데. 지금 분양 상황 아주 안 좋습니까? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

그렇죠. 청약 상황이 아직 한파가 몰아치고 있다 볼 수 있죠. 좀 정리하면 굉장히 중요한 질문 하셨는데 우리가 평균 수치가 중요합니다. 지금 우리가 20년간 우리가 위험 수위, 미분양 위험 수위를 6만 2천 가구로 보고 있거든요. 근데 작년 말에 6만 8천이니까 이미 정부가 생각하는 위험수위는 넘었어요. 그리고 올해 예측이 정확하진 않지만 10만 가구에 이를 거다 이대로 가면. 그니까 미분양 물량이 수도권도 그렇지만 지방에 많이 증가하고 있잖아요. 그러니까 지금보다 미분양이 늘어날 거라는 건 예측이 가능합니다. 그리고 최대로 많았을 때가 지난 2008년. 우리 부동산 경기가 이때부터 빠지기 시작했잖아요. 이때가 약 16만 5천 가구였습니다. 그러니까 지금 위험 수위는 넘어섰다. 아직은 심각한 단계는 아니다. 하나 이대로 간다면 10만 가구를 넘어선다면 상당히 심각한 단계에 접어들 수 있다. 그런 면에서 미분양은 또 문제가 미계약을 낳고, 또 미입주가 증가하고 있잖아요. 이게 또 PF 문제와 연결되어서 상당히 건설사나 시행사 입장에서 PF 부실 사태도 있고 자금경색 문제, 금리가 계속 내리지 않으면 대출받았던 사람도 원리금 부담 문제 이런 것도 다 겹쳐서 상당히 부동산 경기는 안 좋을 것으로 예측됩니다. 

[앵커] 

그럼 청약의 뜨거운 열기가 없으니까, 완판되는 건 드문 모양이죠? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

지금 우리가 둔촌주공 사태를 앵커님하고 앞에서 얘기 많이 나눴잖아요. 최근에 심각해집니다. 울산은 분양했던 것들을 접고 계약을 해지하고 또 시공사도 500억 넘는 돈을 포기하면서까지 하는 사업장이 나오고 있거든요. 지금 PF 문제만 보면 우리가 PF도 은행이 있고 저축은행이 있고 증권사도 있잖아요. 여기 새마을금고나. 이런 것들까지 다 합하면 약 200조가 됩니다. 상당히 이 중에 얼마나 부실화될지는 알 수 없지만 지금 자금경색 현상이 여전히 심화하고 있고, 여기에 연체율이 증가해요. 은행 연체율이 0.21. 앵커께서 아시겠습니다만 은행은 저축은행 연체율이 심상치 않아요. 2.95%까지 갔거든요. 이게 6%를 넘어서면 과거에 위기 왔을 때처럼 그런 현상이 반복될 수도 있다. 그리고 연체율과 이복현 금융위원장도 상당히 시의적절하게 이런 반응을 했는데 PF 자금난의 문제, 부실 위험성, 연체율 증가는 예의주시하여 관찰해야 한다. 이런 얘기를 했고 그런 측면에서 정부가 지금 뭐 김주현 금융위원장도 보면 계속해서 여기 PF대출이 나오지 않았습니까. 근데 이것뿐만 아니라 제가 볼 때는 적극적이고 확대된 대책이 나올 필요가 있지 않을까 봅니다. 

[앵커] 

PF 부실을 예방할 수 있는 적극적 대책이 필요하다는 말씀 해주셨고요. 아까 특례보금자리론 잠깐 말씀하실 때 이게 시장 안정에 도움 될 수 있다는 건데 이게 비싼 주택담보 대출을 낮은 이자로 바꾸는 용도로 많이 하지만 새로 아파트 사는 수요로도 많이 신청하잖아요. 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

그게 30% 정도 됩니다. 그러니까 지금 특례보금자리론은 굉장히 적절한 시기에 잘 나온 대책이다. 저도 건의했었습니다만 그렇게 평가할 수 있고 아직은 특례보금자리론을 이용해서 내 집 마련하는 사람의 비율을 30%. 가장 많은 건 대환. 갈아타는 거. 사람이 많은 건데. 그다음 전세보증금 반환을 위해 대출받은 사람들이 있는데. 상당히 인기 끌고 있습니다. 

[앵커] 

그러네요. 처음 나올 때는 예상 못 했는데 인기 있군요. 마지막으로 요즘에 자잿값 많이 오르잖아요. 물가가 오르니까 워낙 비싸지고 인건비도 오르니까 재개발 재건축 단지들이 원가 올라가는 데에 따른 가격 인상. 시공사, 조합 간의 갈등이 심하다면서요? 많은 공사들이 차질이 빚어진 곳이 있습니까? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

지금 가장 큰 문제가 우선 LH공사가 파는 택지 분양도 잘 안 돼요. 그 이유가 땅 파는 것도 안 되는 이유가 고금리 기조가 유지되고 있고. 자잿값 인상이에요. 그러다 보니 건설사가 아파트를 지어도 잘 팔릴지도 불확실하고. 미분양도 늘어나고. 땅도 안 팔리고. 그다음 두 번째 문제는 각종 분양 현장에서 재건축을 포함해서 진척이 안 나가요. 예전 같으면 재건축 조합은 서로 시공사들이 경쟁이 치열했잖아요. 근데 지금은 상황이 달라요. 그 이유가 고금리 기조에다 아까 PF 문제도 이야기했고. 자잿값이 오르다 보니까 조합과 시공사 간의 갈등이. 예전에 둔촌주공이 대표적이었잖아요. 이런 사업장이 많아지고 있고 이 문제점은 이대로 가면 공급이 안 되면 2~3년 후에는 다시 전셋값과 집값도 오를 수 있다는 점에서 정부는 이런 문제에 대해서도 나름 적극적이고 효과적인 대책을 세울 필요가 있다고 보입니다. 

[앵커] 

알겠습니다. 경매 늘고 있나요? 줄고 있나요? 

[고종완 한국 자산관리 연구원장] 

경매가 지금 아마 호황을 보일 수 있습니다. 올해 하반기 이후에는 경매 시장이, 경매 매물도 많이 나오고 경매를 찾는 사람들도 발걸음이 분주하게 늘어나고 있습니다. 

[앵커] 

시청자에게 답변했습니다. 네. 고종완 한국 자산관리 연구원장과 함께 부동산 시장 동향 돌아봤습니다.