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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 구범준 전 환경미화원

경제가 팍팍해지면서 생활이 힘들어진 요즘, 누구나 인생 역전을 꿈꾸곤 합니다. 오늘(22일)은 환경미화원에서 부동산 경매 투자로 수십억원대 자산가가 된 분을 모셨습니다. '나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다'라는 책을 냈죠. 사치남 tv라는 유튜브도 운영 중인데요. 흙수저 미화원 구범준 씨의 경매 투자전략 들어보겠습니다.



[앵커]

지금 사치남 tv라는 유튜브를 운영하고 계세요? 사치남이 무슨 뜻이죠?

[구범준 전 환경미화원]

사고 치는 남자의 줄임말로 해서 보통 평범한 직장인은 사고를 안 치고 안정적인 월급을 받고 생활하잖아요. 근데 부자를 보면 대부분 평범하지 않은 사고에서 발생하잖아요. 그래서 그런 의미로 해서 사고 치는 남자로 지었습니다.



[앵커]

상당히 제목이 도발적입니다. 환경미화원 출신. 지금 환경미화원 하고 계시는 거예요, 그만두셨어요? 

[구범준 전 환경미화원]

지금은 육아 휴직으로 아이 키우면서 하고 있습니다.

[앵커]

지금 육아휴직 들어간 지 얼마나 되셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

지금 한 7~8개월 정도.

[앵커]

정부에서 육아휴직 지원금 주죠?

[구범준 전 환경미화원]

네

[앵커]

받으셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

아직 신청은 안 해서 받진 못했습니다.

[앵커]

아 그래요? 환경미화원으로서 부동산 경매 투자를 해서 큰돈을 버니까 그게 공개가 되었잖아요. 그래서 일부에서 조금 부러워하기도 하지만 시기도 좀 해서 환경미화원 그만두게 하라고 그랬다면서요. 그래서 휴직 들어간 거예요?

[구범준 전 환경미화원]

그것도 없지 않아 있죠. 원래 제가 했던 미화원 일이 조금 저도 신경 쓰이게 되고 원래는 평범했던 일상인데 그게 좀 깨진 것 같아서.

[앵커]

육아휴직 끝나면 다시 할 거예요?

[구범준 전 환경미화원]

지금 아직 선택은 못 했습니다.

[앵커]

그래요? 육아휴직 1년이죠? 아 선택 빨리하셔야겠네요. 어떻게 할지. 환경미화원이라는 직업이 쉽지 않을 텐데 어떻게 해서 환경미화원이 되기로 생각하셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

고등학교 졸업장을 가진 사람이 안정적인 월급을 받을 수 있는 직군을 찾다 보니까 저 같은 경우에는 환경미화원이라는 직업이 눈에 들어오더라고요. 그래서 그 직업을 20살 때부터 갖고 싶어서.

[앵커]

20살 때부터 생각해서 몇 살 때 되셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

31살 때 됐어요.

[앵커]

아니 20살 때부터 환경미화원이 되겠다고 생각하셨다고요? 근데 31살 때?

[구범준 전 환경미화원]

제가 속해있던 구청은 만 20세에서 25세로 늘어나더라고요.

[앵커]

자격을? 아 그런 나이 제한이 있어요?

[구범준 전 환경미화원]

네. 공고에 따라서, 연도에 따라서 달라지는데 제 나이에 할 수 있었던 자격 조건은 만 30살 이상이 됐을 때.

[앵커]

그렇군요. 환경미화원이 굉장히 되기 어렵다고 제가 들었는데 경쟁이 치열하지 않았습니까?

[구범준 전 환경미화원]

그래서 저도 2번 만에 도전해서 붙었거든요.

[앵커]

체력도 좋아야 하고, 시험도 많이 보고. 실제로 해보니까 얼마나 힘들었어요?

[구범준 전 환경미화원]

저는 진짜 이거 아니면 안 되겠다 할 정도로 노력해서 그때는 지금보다도 더 간절했거든요. 그래서 제가 좀 다치기도 많이 다쳤고. 다치면서 재활하면서 미화원 시험 봐서 합격했거든요. 그 간절함으로 많은 힘이 됐던 것 같아요.

[앵커]

환경미화원 연봉이 얼마나 되죠?

[구범준 전 환경미화원]

그거는 조금 말씀드리기가 애매한데.

[앵커]

아니 얼마 받으셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

제가 마지막 받았을 때는 휴일 근무를 다 하는 조건으로. 한 달에 한 번 쉬는 조건으로. 그래서 연봉으로 한 6000만 원 정도 받았습니다.

[앵커]

6000 만 원은 적지 않은건데 그렇게 받으려면 쉬지 않고 일을 해야하니까 힘든 직업이네요. 다른 복지는 좋습니까?

[구범준 전 환경미화원]

그래도 일반 회사보다는 그래도 대출 부분에 대해서 조금 많이 나오기도 하고. 안 보이는 혜택들이 많더라고요.

[앵커]

그렇게 쉬지 않고 일하는 상황이었는데 어떻게 부동산 경매 공부를 할 수 있었어요?

[구범준 전 환경미화원]

제일 첫 번째가 저는 휴일 근무를 일주일 1번이라도 쉬고 싶었거든요. 그렇기 때문에 한 달에 1번 쉬었잖아요. 그런데 일주일에 1번 쉬면 10만 원만 있으면 되겠더라고요. 그래서 내가 순수입으로 50만 원만 만들어보자. 그런 마음으로 경매라는 걸 시작했죠.

[앵커]

공부할 시간은 있었어요? 언제 공부하나요?

[구범준 전 환경미화원]

공부할 시간이 없으니 당연히 출근하기 전에도 공부했고, 퇴근하고 나서도 공부했고. 그다음 여러 스터디 모임에도 가입해서 틈틈이 시간 나는 대로 공부를 계속했었죠.

[앵커]

부동산 경매 투자를 하려면 투자하고 싶은 물건도 보러 다녀야하고 '임장'이라고 하잖아요. 그런 것도 많이 해야 하는데 할 시간이 없었을 것 같은데

[구범준 전 환경미화원]

그러니까 잠을 줄이는 거죠. 남들이랑 시간 다 맞추면 저는 경매 투자라는 걸 못 할 것 같더라고요. 그래서 내 시간을 계속 줄였죠. 잠잘 시간 줄이고 주말도 줄였고요. 제가 나오는 연차가 있잖아요. 연차를 다 부동산 투자하는데에만 공부할 때 썼었거든요.

[앵커]

첫 번째 투자한 대상은 뭐였습니까?

[구범준 전 환경미화원]

인천 반지하 빌라였거든요.

[앵커]

빌라? 얼마로 붙었어요?

[구범준 전 환경미화원]

3850만 원에 샀어요.

[앵커]

지금 그거 가지고 있습니까?

[구범준 전 환경미화원]

지금 계속 보유하고 있습니다.

[앵커]

그거 얼마예요. 지금?

[구범준 전 환경미화원]

제가 팔지는 않고 월세로 계속 저는 받고 있기 때문에. 수익률은 한 20%가 넘어가고 있습니다.

[앵커]

반지하. 주로 그런 데를 공략한 겁니까? 반지하 빌라? 목돈이 얼마 없어서?

[구범준 전 환경미화원]

그렇죠. 네. 목돈도 없기도 했고 투자에 반지하 빌라를 여러 채 투자하다 보면 재개발·재건축이 한 채라도 되면 그게 시세 상승으로 올라가기 때문에.

[앵커]

다른 분들도 비슷한 생각을 할 텐데. 경쟁도 있을 것 같은데. 본인이 생각하는 낙찰률 목표라든지 본인만의 다른 사람보다 낙찰받기 위한 전략이나 본인만의 뭔가가 있을 것 같은데요. 

[구범준 전 환경미화원]

경매라는 게 확률을 높이는 거잖아요. 낙찰받을 확률을 높이려면 꾸준함밖에 없더라고요. 꾸준히 경매 입찰장에 가서 내가 입찰해야 꾸준하게 해야 그래야 내가 언제 내 기회가 올지 모르니까 저는 계속 꾸준하게 입찰하고 현장 조사하고 계속했던 것 같아요.

[앵커]

첫 번째가 꾸준함. 또 필요하다면?

[구범준 전 환경미화원]

남들이 봤을 때 몰릴. 경매라는 게 경쟁을 좀 피하려면 같은 날 한 3개 정도의 물건이 나왔다고 하면, 저는 내 마음속의 수익률은 다 나와요. 나오는데 그중에 제일 안 좋은 걸 가죠. 왜냐면 사람들이 제일 좋은 건 다 몰릴 거잖아요.

[앵커]

남들이 덜 관심 가지는 걸 공략하고. 그러면 리스크가 좀 있다는 이야기인데 그 물건은.

[구범준 전 환경미화원]

아니요. 왜냐면 이건 제가 수익률 따졌을 때 다 수익률이 좋은 것만 추렸기 때문에. 

[앵커]

그렇게 해서 지금 가지고 있는 빌라가 몇 채예요?

[구범준 전 환경미화원]

지금은 빌라는 12채이고 아파트 한 채 있고 아파트로 변형되는 게 한 채가 있어요.

[앵커]

아 그래요? 많으시네요. 월세 수입이 보통 얼마나 됩니까?

[구범준 전 환경미화원]

월세 수입으로. 이게 제가 월세 수입 말하면 또 월세만 화제가 되더라고요. 그래서. 

[앵커]

공개하고 싶지 않아요?

[구범준 전 환경미화원]

네. 요즘에는. 왜냐면 제가 처음에 유튜브에 나왔을 때도 저는 원래 공개하고 싶지 않았거든요. 근데 12채면 그러면 이걸 자산으로 따지면 얼마냐. 마지못해 '27억 정도 됩니다'라고 했는데 그것만 화제가 되어서.

[앵커]

그 당시 말씀하실 때가 27억 정도인데. 언제쯤 공개하셨어요? 27억이라는 말은?

[구범준 전 환경미화원]

1년 전에.

[앵커]

지금 많이 떨어졌을 것 같은데요.

[구범준 전 환경미화원]

아니요. 빌라는 그렇게 많이 안 떨어졌고.

[앵커]

안 떨어졌어요? 집값이 엄청 떨어지는데 자산값이 안 떨어졌습니까?

[구범준 전 환경미화원]

제가 했던 빌라는 그렇게 고급 빌라도 아니었고요. 그래서 1, 2억대 경매로 낮게 낙찰받았기 때문에 제가 낙찰받은 낙찰가보다도 훨씬 우위에 있어서 떨어지지 않았어요.

[앵커]

아니 자산가치가 나는 떨어졌을 거다. 안 파셔서 아직 잘 모를 텐데 다시 체크해보세요. 떨어졌을 수도 있어요.

[구범준 전 환경미화원]

빌라는 그렇게 차이가 없어요. 그리고 월세는 많이 올라갔기 때문에. 월세는 빌라에서도 다 10만 원, 15만 원은 다 올라가더라고요.

[앵커]

전세는 많이 떨어졌는데 월세가 올라갔으니까 우리 구범준 씨는 월세 수입은 늘었는데 거기 사는 분들은 부담을 많이 느끼겠네요.

[구범준 전 환경미화원]

아직 저도 재계약할 때 그래서 올리지 않았거든요. 

[앵커]

안 올렸어요? 5% 안 올렸어요?

[구범준 전 환경미화원]

네. 왜냐면 싸게 처음에 했기 때문에 제가 올리지 않으면. 빌라잖아요. 위험 리스크가 있단 말이죠. 근데 올리지 않아서 제 빌라는 당연히 시세에 비해 싼 빌라가 되는 거예요. 자연스럽게. 저는 단기 매도는 안 했거든요. 오래 놓고 보면 내 빌라가 계속 매력적인 빌라가 될 수 있겠다 싶어서 아직 올리진 않았습니다.

[앵커]

아 그래요? 당시에 빌라 경매 들어갈 때는 집값 전체 부동산이 오르는 상황이었기 때문에 나름 성공할 수 있지만, 지금 비슷하게 우리 구범준 씨처럼 투자할 경우에는 집값이 떨어지는 추세니까 경매도 어렵지 않겠습니까? 지금 똑같은 경매 투자 전략 관심 있는 분들에게 권하고 싶습니까?

[구범준 전 환경미화원]

초보자나 무주택자의 경우 지금 자산가격이 많이 떨어졌잖아요. 그것도 기회가 될 수 있다고 생각해서.

[앵커]

더 떨어질 때까지 기다려야하는 거 아니에요?

[구범준 전 환경미화원]

경매는 내가 입찰가를 정하잖아요. 내가 감당할 수 있느냐 없느냐가 중요하다고 생각해요. 그래서 내가 감당할 수 있는 금액을 적어놓고 그게 낙찰이 되든 패찰이 되든 하는 거잖아요. 그렇기 때문에 저는 경매를 통해서 기회가 될 수 있지 않나.

[앵커]

지금 부동산 시세가 경매 관심 가져도 괜찮을 만한 시세다 이렇게 본다 이거죠? 우리 구범준 씨는 경매에서 나름 많은 성공을 거두었는데 앞으로 그럼 어떤 인생의 계획을 세우고 계세요?

[구범준 전 환경미화원]

저는 자산을 쌓는 것도 중요하지만 저는 자아 성찰로 인해서 제 인생이 더 삶의 질이 높아지는 것도 중요하다고 생각하거든요. 그래서 제 목표는 건물주보다는 꾸준하게 지금보다 더 우상향하면 저는 좋을 것 같거든요.

[앵커]

구범준 씨의 투자 성공담이 알려지면서 역시 부동산 투자가 돈 버는 길이 확실하구나! 이런 환상을 불러준달까 그런 걱정은 안 해보셨어요?

[구범준 전 환경미화원]

저는 늘 영상에 말을 했고 제 책에도 나와 있지만 부동산이 정답이라고 생각하지는 않거든요. 그냥 자신에게 맞는 투자를 저는 빨리 찾는 게 더 좋다고 얘기하는 사람이거든요. 근데 누구나 다 부동산이 맞을 수는 없거든요. 주식이 될 수도 있고 스마트 스토어나 요즘에 많은 것들이 있잖아요. 그중에 내가 돈을 벌 수 있으면 그거에 집중하라고 저는 얘기하거든요.

[앵커]

부동산에 그렇게 해서 관심갖는 분에게 조언하신다면?

[구범준 전 환경미화원]

지금 같은 위기 상황이 왔을 때도 처음에 투자할 때 너무 욕심내지 말고, 시세차익으로 올라가는 것도 중요하지만 지금처럼 떨어질 때도 리스크를 내가 감안해야 한다는 거죠. 올라갈 것만 보지 말고 내가 떨어졌을 때 리스크도 감당해야 할 물건을 저는 경매에 낙찰을.

[앵커]

감당할만한가? 감당할 능력이 있어야 한다?

[구범준 전 환경미화원]

그렇죠. 그 대출 이자가 올라가면 올라간 만큼 내가 감당할 수 있느냐가 중요하다고 생각해요.

[앵커]

네 잘 알겠습니다. 최근에 '나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다' 책을 쓰신 사치남 tv 운영자. 구범준 씨와 함께했습니다.