SBS Biz

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 경매시장 인기가 날이 갈수록 높아지고 있다고 하던데요. 경매 법정들이 아주 후끈후끈하다고 하더라고요. 매물들이 많이 쏟아지고 있다고 하던데, 어느 정도인가요?

- 매매시장 침체→경매시장 활기, 경매매물 쏟아진다?
- 집합건물, 3개월 원리금 못 갚으면 경매…서울·경기도 2배 급증
- 지난달 전국 임의경매 개시 1600건→2365건…경기 300건→600건
- 3개월 원리금 못 갚으면 불가피…"하반기 영끌족 물건 증가할 것"

Q. 경매에 대해서 알아보다 보니까 ‘임의경매’와 ‘강제경매’가 증가했다 이런 기사가 많던데요. 둘은 뭐가 다른 건가요? 경매 낙찰받을 때도 뭐가 달라집니까? 

- 임의경매 VS 강제경매, 차이점은?

Q. 강제경매 임의경매 할 것 없이 매물들이 많이 나오고 있으니, 지역별로도 한 번 살펴보면 좋을 것 같은데요. 통상 서울, 경기, 인천순으로 응찰자가 몰리는데 상대적으로 인기가 떨어지는 인천에서도 눈에 띌 만한 물건들이 나오고 있는 상황이라고요?

- 하락장에도 발 디딜틈 없는 수도권 경매법정?
- 용인·고양·안양 등 아파트 경매 '줍줍' 열기
- 서울 제외한 경기나 인천, 유찰 시 최저 매각가격 30%씩 저감
- 인천 미추홀구 전세피해 3107가구…65% 경매 위기

Q. 뿐만 아니라 우리 지난번에도 살펴본 ‘아크로리버파크’에 이어서 래미안퍼스티지, 타워팰리스, 대치우성1차, 청담아이파크, 삼성청담아파트, 압구정현대 등 이름만 들으면 다 알만한 ‘강남’ 고가아파트들도 매물로 나오고 있다고 들었어요?

- 서울 아파트 경매 물건, 강남서 제일 많이 나온다?
- '집값 더 떨어진다' 강남3구 아파트 경매 10건 중 7건 유찰
- 지난해 서울 경매시장서 강남3구 비중 20% 육박
- 강남권 매매시장 얼어붙어...경매 아파트 증가
- "경기침체 심화하며 저렴한 경매물건 늘 것" 

Q. 매물이 이렇게 다양하게 많이 나오다 보니, 부동산 경매를 한다고 했을 때 지역 선택도 중요할 것 같거든요. 경매시장에서 인기가 많은 지역이 따로 있습니까?

- 부동산 경매, 눈여겨볼 지역은?
- 실수요자 VS 투자자, 지역선정 차이?
- 실수요자의 경우, 거주와 생활권역 근처 지역 선호
- 투자자의 경우, 지역 상관없이 개발호재 있는 신도시 선호
- GTX역 인근, 서울을 제외한 수도권 매물에서 인기
- 서부광역철도, 대장- 홍대선으로 강서구 호재로 주목
- 인천 1호선 연장선, 검단지구 주목
- 대곡- 소사선, 부천과 원종 지역 매력
- 부동산과 경매투자자들이 선호하는 지역, ‘마곡’

Q. 주변에 부동산 좀 아신다 하는 분들 얘기 들어보면, 주말에 뭐 해? 하면 “임장 가~” 이런 얘기 많이 하더라고요, ‘임장’에 대해 설명 좀 해주시죠?
  
- 부동산 투자 기초단계, 임장이란?
- 임장(臨場), 한자 그대로 임할 임 마당 장
- 임장, 현장에 임한다라는 뜻으로 ‘현장확인’

Q. 그런데요 대표님, 요즘 세상이 좋아져서 부동산 경매 매물들도 온라인으로도 다 확인이 가능하다고 하셨잖아요. 그런데 굳이 ‘임장’을 가야 할 이유가 있나요?

- 부동산 경매 임장, 꼭 해야만 하는 이유?
- 가짜뉴스인 경우도 많고 형식적인 광고인 경우 다반사
- 현장 상황은 완전히 다른 경우가 많아 확인 필요

Q. 근데 ‘임장’이라는건 아무런 계획 없이 여기 가볼까? 하고 털레털레 가는 건 아닐 텐데요. 임장을 가려면 어떤 준비를 해야 하나요? 

- 임장 가기 전 준비해야 할 것들은?
- 임장 가기 전에는 반드시 ‘손품’ 팔아야
- 동선에 맞게 살펴볼 매물들을 선정
- 지역분석, 인구·소득·개발·입지·시세 등 확인 
- 포털사이트 검색창을 활용해 지역 개발호재나 악재 체크
- 관련 커뮤니티나 포털사이트 카페와 블로그 등의 내용 체크
- 가야 할 곳의 지도를 사전에 손으로 한 번 그려보는 것 추천

Q. 예시를 하나 보면 좋을 것 같아요. 곧 임장 다녀오실 예정이시라고 들었는데, 임장 가려고 준비하신 자료들 보면서 설명을 해주시죠?

- 예시로 본 임장 동선과 준비사항은?
- 26일, 김포와 검단신도시 임장 예정
- 시세파악, 국토부실거래가·네이버부동산·호갱노노 등
- 도시기본계획이나 호재나 악재 등의 뉴스 등
- 지번은 도로명주소 등 확인
- 카페나 블로그 등을 통해 관련 물건에 대한 내용 등 체크

Q. 경매초보들은 아파트가 가장 접근하기 쉬운 매물이라고 하셨으니까, 아파트에 집중해서 좀 살펴보면, 일명 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’라고 하죠. 매매시장처럼 경매시장에서도 인기 있는 아파트들 특징이 있을 것 같거든요?

- 경매시장에서 인기 있는 아파트 특징은?

Q. 근데 임장이라고 하고, 그냥 막 아파트에 들어가서 볼 수는 없을 거 아녜요? 결국 부동산이나 공인중개사 통해서 가야 할 텐데, 막상 가면 뭐라고 말해야 할지 막막하거든요?

- 아파트 경매 임장, 중개업소에서 체크할 점은?
- 호재보다는 악재에 집중해서 확인 필요
- 전투비행장, 쓰레기매립장, 변전소나 송전탑, 축사 등
- 질문해야 할 포인트, 최근 시세 흐름 문의
- 1군데만 물어보면 주관적일 수 있어서 최소한 3군데에서 확인
- 교육여건, 학군과 학원가 문의, 로얄동 로얄호수 

Q. 아파트는 말 그대로 집합건물이라, 단지 환경도 중요하잖아요. 집에는 못 들어가도 단지엔 들어갈 수 있는 거죠? 여기서는 뭘 보면 될까요?  

- 아파트 경매 임장, 단지 내에서 체크할 점은?
- 관리상태와 거주민들의 연령대, 성향 등 체크
- 주차장 상태와 보안, 엘리베이터 작동 상태
- 일조나 조망, 단지크기와 브랜드 확인
- 주위 인프라 시설에는 어떤 것들이 있는지 확인
- 관리사무소에서는 월 관리비와 체납관리비 확인

Q. 혹시 아파트 말고 오피스텔이나 상가의 경우에는 임장할 때 체크해야 하는 게 다른가요?

- 오피스텔과 상가 임장 시 체크해야 할 점은?
- 오피스텔과 상가 임장 시 체크해야 할 점은?

Q. ‘임장 모임’ 이런 것도 있더라고요. 임장은 보통 혼자 가는 경우보다 여러 명이서 다니는 경우가 더 많은가요?

- 임장 갈 때 여러 명이 같이 가는 이유?
- 임장시 혼자 보다는 친구나 배우자 같이 가는 걸 추천
- 내가 못 보는 것을 친구나 배우자는 볼 수 있고 중개사무소 갈 때도 편하다

Q. 앞서 잠깐 얘기했었는데, 부동산 ‘핫플’이요. 근데 경매 임장 다니시는 분들에게 요즘 가장 인기 있는 지역이 ‘마곡’이라고요? 왜 그런가요?

- 경매 임장에서 가장 인기 많은 ‘마곡’, 이유는?
- 마곡, 부동산 상승기 20·30대 영끌족 집중 매수 시역
- 제2 판교 꿈꾸던 마곡마저 6억 급락

Q. 아파트도 아파트인데, 상가도 요즘 관심 많으시잖아요. 요즘 가장 뜨거운 상권도 하나 알려주신다면요? 

- 떠오르는 강북상권 ‘용리단길’ 인기, 왜?
- 4호선 삼각지역과 신용산역 사이 ‘용리단길’
- 김 대리도 이 부장도 여기?…떠오르는 핫플 '용리단길'
- 상가 투자수익률 年 5~6%…용리단길·명동 임대료 상승
- 용리단길이 위치한 임대료 시세는 1층 기준 평당 15~19만원대

Q. 사실 임장을 가는 이유는 물론 매물이 괜찮은가~ 보는 것도 있지만 가장 중요한 게 시세가 어느 정도 나가나 이거 보러 가는 것 아니겠습니까? 임장을 했다면 입찰가를 정해야 할 텐데요?

- 임장 후 체크리스트는?
- 다녀온 내용 정리 후 인터넷으로 다시 확인
- 임장 완료 시, 권리분석 후 입찰까지 진행
- 근처 낙찰사례 체크해 추후 재 임장시 참조
- 매수나 낙찰 위해선 임장 최소 5번 정도 가야
- 아침 점심 오후 저녁 주말 등 다양한 시간대 방문
- 시세 감안해서 입찰, 무조건 싸게 낙찰받는 것이 관건
- 입찰가 산정, 기존 낙찰사례 고려해서 정해야

Q. 대표님, 이런 질문 굉장히 많이 받으실 것 같은데요. ‘임장’ 잘하는 노하우가 따로 있습니까?

- 경매 핵심, ‘임장’ 성공하는 노하우는?
- 임장은 의도를 가지고 가는 것이다
- 임장은 차를 가지고 가는 게 아니다 오직 동선에 따라 도보로 이동해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)